Steuervorteile für den Wohnungsbau: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und ihre Bedeutung für die Liquiditätsplanung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll für Investoren als Anreiz für den Neubau von Mietwohnungen dienen, da sich dadurch förderliche Steuervorteile ergeben. Diese Sonderabschreibung gibt es schon seit 2019, wurde nun aber wieder reaktiviert. Damit sind zugleich einige Neuerungen und zusätzliche Anforderungen einhergegangen, die in diesem Artikel zusammengefasst sind.

Die Reaktivierung der Sonderabschreibung

Bereits 2019 wurde zur Förderung für die Errichtung neuer Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlassen, welche neben der regulären Abschreibung zum Einsatz kam.

Der damalige Förderungszeitraum war dabei für Bauanträge gültig, welche nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.20222 gestellt wurden.

Doch um auch weiterhin den Wohnungsneubau anzukurbeln, hat sich der Steuergesetzgeber dazu entschlossen, diese finanzielle Unterstützung auch weiterhin für Bauanträge nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.01.2027 zu bieten.

Mit der Reaktivierung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG hat sich zugleich die Baukostenobergrenze als auch die Förderhöchstgrenze verändert:

Bei Überschreitung der Baukostenobergrenze wird folglich die gesamte Sonderabschreibung ausgeschlossen. Sollte ebenso die Förderhöchstgrenze überzogen werden, gilt allein für den überschrittenen Teil der Herstellungs- und Anschaffungskosten die Förderung nicht.

Voraussetzungen für den Erhalt der Sonderabschreibung

Damit sich ein Bauprojekt überhaupt für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG qualifiziert, müssen diverse Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören: 

Standort der Neubauwohnung

Die Förderung tritt nur für neue Mietwohnungen in Kraft, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union erbaut wurden. Zusätzlich werden auch Mietobjekte in Staaten begünstigt, welche Amtshilfe, in einem ausreichenden Umfang, nach dem EU-Amtshilfegesetz leisten.

Neuschaffung einer Wohnung

Außerdem ist für den Erhalt der Sonderabschreibung ausschlaggebend, dass es sich dabei um eine bisher nicht vorhandene Mietwohnung handelt, sprich:

• Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern
• Ausbau und Erweiterung von Wohnungsflächen
• Aufstockung eines Gebäudes
• Flächenerweiterung mittels Anbau

Eine grundlegende Modernisierung oder Sanierung ist nicht ausreichend für den Erhalt der Förderung. 

Anforderungen an die Wohnung selbst

Die Mietwohnung muss in sich abgeschlossen sein, über einen eigenen Zugang verfügen und baulich klar eine Trennung zu anderen Wohnobjekten aufweisen. Die Wohnfläche selbst muss mindestens 23 Quadratmeter einschließen und so angelegt sein, dass die Möglichkeit zum Führen eines selbständigen Haushalts gegeben ist. Dafür müssen ebenso entsprechende Nebenräume, wie Bad, Toilette oder Küche, vorhanden sein. Eine Sonderregelung stellen dabei Studenten- und Seniorenwohnungen dar, da diese selbst mit 20 Quadratmetern begünstigt werden.

Nutzungsvoraussetzungen

Eine weitere Voraussetzung für den Erhalt der Sonderabschreibung ist die entgeltliche Überlassung der Wohnung zu fremden Wohnzwecken. Dazu zählt nicht die vorübergehende Beherbergung von Gästen, weshalb auch Ferienwohnungen, Serviced Apartments oder Hotels nicht dazugehören. Sollte eine Wohnung jedoch laut Mietvertrag unbefristet oder mindestens für ein Jahr vermietet werden, so kommt die Sonderabschreibung zur Geltung.

Mit der Reaktivierung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG sind zugleich neue Vergabekriterien einhergegangen, die sich vor allem verstärkt mit dem Thema Energie und Effizienz auseinandersetzen. So können Neubauprojekte nur dann von der Förderung profitieren, sofern sie sich mit dem Qualitätssiegel “Nachhaltiges Gebäude”, kurz QNG, ausweisen können. Dieses staatliche Gütesiegel dient dem Zweck, dass sowohl das Mietobjekt selbst als auch der Planungs- und Bauprozess ökologische, ökonomische und soziokulturelle Anforderungen erfüllt. Dadurch sollen aktuelle Ziele und Anliegen, wie der Klimaschutz, Nachhaltigkeit, Ressourceneinsparungen, Gesundheitsschutz und weitere, angestrebt und erreicht werden.

Ermittlung der Sonderabschreibung

Allen voran ist es notwendig, die Höhe der abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten zu berechnen, da diese sowohl für die Kontrolle der Baukostenobergrenze als auch als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Dazu gehören:

1. Alle Ausgaben für den Erwerb einer Wohnung beziehungsweise Gebäudes
2. Kosten für die Instandsetzung in einen betriebsbereiten Zustand
3. Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten oder Grundbuchgebühren
4. Nachträgliche Anschaffungskosten
5. Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung anfallen

Basierend darauf kann man jährlich bis zu 5 % die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen, beginnend mit dem Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und den nächsten drei darauffolgenden. In Anbetracht der hohen Geldbeträge, die mit einer solchen Investition entstehen, wirkt sich diese Förderung sehr vorteilhaft aus und bringt einen großen steuerlichen Nutzen in Bezug auf die Liquiditätsplanung, da sich dadurch die Finanzierungskosten senken lassen. Als Vermieter hat man aber auch die Möglichkeit, nicht die gesamten 5 % in Anspruch zu nehmen, damit nach den vier Jahren ein höherer Restwert des Mietobjekts vorhanden ist. 

Manchmal kann es sogar vorkommen, dass die genutzte Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden muss, da entweder der Vermieter die Nutzungsvoraussetzungen nicht einhält, der Veräußerungsgewinn des Zehn-Jahres-Zeitraums nicht versteuert wird oder die Baukostenobergrenze aufgrund nachträglicher Anschaffungs- und Herstellungskosten überschritten wird. 

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusammengefasst

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG dient dem Zweck zur Förderung des Wohnungsneubaus. Diese wurde bereits 2019 erlassen, wurde jedoch nun wieder reaktiviert, wobei damit Veränderungen wie die Höhe der Baukosten- und Förderhöchstgrenze und auch zusätzliche Anforderungen mit Fokus auf Effizienz und Energie einhergingen. Bisherige Voraussetzungen wie den Wohnungsstandort in einem europäischen Mitgliedstaat zu haben, Mindestgröße von 23 Quadratmetern, entgeltliche Vermietung für mindestens ein Jahr oder die Schaffung von bisher nicht vorhandenen Mietwohnungen sind jedoch gleich geblieben. Weiterhin kann die Sonderabschreibung bis zu 5 % jährlich für die ersten vier Jahre beginnend mit der Anschaffung oder Fertigstellung beansprucht werden, wodurch sich folglich zugleich ein großer steuerlicher Vorteil bezogen auf die Liquiditätsplanung ergibt. Dabei berechnet sich die Förderung basierend auf den abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Autor: Fachanwalt.de

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