Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

05.07.2018
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Die Frage, welcher zulässige Trittschallschutz in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach der DIN 4109 erlaubt ist, ist eine heiße und immer wieder diskutierte Frage. Vor allem stellt sich die Frage, welches Schutzniveau gilt, wenn eine Sanierung bzw. Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in der WEG vorgenommen wird.

 

Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) hat in einem aktuellen Urteil (Urteil vom 16. März 2018, V ZR 276/16) entschieden, dass bei Sanierungsmaßnahmen durch einen Wohnungseigentümer, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden kann.

Dem zugrunde liegenden Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahr 1990 errichtet. Bei einer Modernisierung des Badezimmers der Wohnung der Beklagten im Jahr 2012 ließen die Beklagten den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Darüber hinaus wurde der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte erneuert. Die Klägerin verlangt nun, dass ein Schallschutzniveau hergestellt werden soll, dass dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung im Jahr 2012 entspricht. Im Jahr 2012 war das maßgebliche Trittschallschutzniveau der DIN 4109 bei rund 37 dB.

Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Fall, dass die Klägerin nicht verlangen kann, dass eine besserer Trittschallschutz als bisher zugesprochen hergestellt wird. Unabhängig von der Frage, ob die durchgeführten Maßnahmen einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellen, ist entscheidend zu dieser Problematik, dass der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz sich grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird (etwa Parkett statt Teppichboden), also das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird. Offengelassen war bisher die Frage, ob die gleichen Maßstäbe auch dann gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch in den Estrich oder in die Geschossdecke eingegriffen wird.

Dabei stellen sich aus rechtlicher Sicht zwei Fragen: Erstens, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind. Zweitens, welchen konkreten technischen Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen ist.

Der Bundesgerichtshof hat zu der ersten Frage entschieden, dass es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richtet, welcher Schallschutz maßgeblich ist. Allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, ergibt sich kein Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der baulichen Maßnahme anerkannten, höheren Schallschutzwerte maßgeblich sein sollten. Nur wenn in einem erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird, haben die anderen Wohnungseigentümer einen berechtigten Anspruch darauf, dass insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch das geltende Schallschutzniveau beachtet wird.

Daher kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbesserter Schallschutz nicht beansprucht werden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte bleibt in diesem Fall auch der Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung.

Auswirkungen in der Praxis

In der Praxis können folgende Grundsätze festgehalten werden:

  • Der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Schallschutz richtet sich grds. nach den technischen Vorschriften, die im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung gegolten haben.
  • Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die zu keinem wesentlichen Eingriff in die Gebäudesubstanz führen, führen nicht zu einem Anspruch auf erhöhten Schallschutz.
  • Im Einzelfall kann sich jedoch ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass in der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen oder dass beispielsweise in einem Bauträgervertrag ein darüberhinausgehender Schallschutz versprochen wird. Dies muss jedoch in jedem Einzelfall gesondert geprüft werden.
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Esther Maria Czasch
Rechtsanwalt • Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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