Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

UMLAUFBESCHLUSS NUR MIT ZUSTIMMUNG ALLER EIGENTÜMER

07.10.2017

Der Fall:

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft führten ohne Beteiligung des Verwalters eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren durch. Im Beschluss wurde der Verwalter aufgefordert, einem Bauunternehmen bestimmte Anweisungen zu erteilen und die Änderung einer Baugenehmigung zu veranlassen. Der Beschluss wurde von allen bis auf einen Eigentümer unterschrieben und durch Aushang bekannt gegeben.

Nach Kenntniserlangung über den Beschluss erhob der Verwalter Anfechtungsklage; hilfsweise hat er die Feststellung beantragt, dass der Beschluss nicht zu Stande gekommen sei; der Verwalter machte geltend, dass es an der Zustimmung sämtlicher Eigentümer fehle. Die Wohnungseigentümer bezweifeln eine Anfechtungsbefugnis des Verwalters; dagegen müsse die WEG-Verwaltung – auch fehlerhafte – Beschlüsse der Eigentümer umsetzen; im übrigen liege auch beim Fehlen der Unterschrift eines Eigentümers ein Beschluss vor.

Die Entscheidung:

Nach dem korrekten amtsgerichtlichen Urteil ist kein Beschluss zu Stande gekommen:

Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (Umlaufbeschluss); hieran fehlt es, weil nicht sämtliche Eigentümer dem Beschlussantrag schriftlich zugestimmt haben. Ein – fehlerhafter – Beschluss ist auch nicht durch Verkündung per Aushang zu Stande gekommen; zwar ist eine Beschlussverkündung erforderlich, um einen Beschluss existent werden zu lassen; jedoch sind beim Fehlen nur einer schriftlichen Zustimmung die Entstehungsvoraussetzungen für einen Umlaufbeschluss nicht gegeben. Weil der Gesetzgeber in der Eigentümerversammlung und dem dort stattfindenden Diskurs ein grundlegendes Eigentümerrecht sieht, darf der Eigentümer durch Verweigerung seiner schriftlichen Zustimmung eine Eigentümerversammlung erzwingen, wenn der Beschlussgegenstand geregelt werden soll.

Das Anfechtungsrecht des Verwalters ergibt sich aus der Betroffenheit seiner Rechtsstellung; seine Ausführungspflichten hängen vom wirksamen Zustandekommen eines Beschlusses ab; ein nicht existent gewordener Beschluss begründet ebenso wie ein nichtiger Beschluss keine Ausführungspflichten des Verwalters. Hieraus ergibt sich dessen rechtliches Interesse, das Bestehen eines Beschlusses gerichtlich klären zu lassen.

(AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 15. Dezember 2015 – Az.: 750 C 22/15)

 

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Jörg Diebow
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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