Wenn ein gemeinsamer Mieter auszieht, stellt sich für die verbleibenden Bewohner oft die Frage der Finanzierung. Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass in solchen Fällen ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Gebrauchsüberlassung besteht, um die finanzielle Last zu stemmen und den Wohnraum zu erhalten.
Der Fall: Wenn einer geht und die Kosten bleiben
In dem zugrunde liegenden Fall bewohnten ursprünglich drei Personen gemeinsam eine Wohnung auf Basis eines gemeinsamen Mietvertrags. Nach einiger Zeit entschied sich einer der Bewohner für einen endgültigen Auszug aus der Immobilie. Da der Mietvertrag jedoch unverändert mit allen drei Parteien fortbestand, blieben die verbleibenden zwei Mieter im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter für die gesamte Miete verantwortlich. Um die monatliche Belastung zu reduzieren und das frei gewordene Zimmer sinnvoll zu nutzen, baten sie den Vermieter um die Erlaubnis zur Untervermietung an eine neue Person. Der Vermieter weigerte sich jedoch hartnäckig und verlangte unter anderem die Vorlage fertiger Verträge, während er gleichzeitig die grundsätzliche Berechtigung abstritt.
Finanzielle Entlastung als berechtigtes Interesse
Das zentrale rechtliche Argument drehte sich um die Frage, ob ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des Gesetzes vorliegt, wenn nur ein Teil der Mietergemeinschaft dieses Interesse hat. Die verbleibenden Mieter argumentierten, dass sie durch die Aufnahme einer dritten Person ihren Mietanteil senken müssten. Ohne diese Entlastung drohe langfristig ein Zahlungsverzug, der schließlich zum Verlust der Wohnung führen könnte. Zudem bestand die Gefahr, dass der bereits ausgezogene Mieter die verbleibenden Bewohner zur gemeinsamen Kündigung zwingt, um sich selbst von seinen Zahlungsverpflichtungen zu befreien. Der Schutz der Wohnung und die wirtschaftliche Stabilität wurden hier als wesentliche Gründe angeführt.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Rechte der Mieter deutlich. Es reicht aus, wenn das berechtigte Interesse nur bei den in der Wohnung verbleibenden Personen vorliegt, sofern ein Mitmieter tatsächlich und endgültig ausgezogen ist. Der Wunsch, durch die Aufnahme eines Untermieters die Mietkosten zu reduzieren und so einen drohenden Wohnungsverlust abzuwenden, stellt ein anzuerkennendes Interesse dar. Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter die Erlaubnis nicht mit dem Argument verweigern darf, er habe im Falle einer späteren Räumung einen höheren Prozessaufwand. Solche Folgen sind eine zwangsläufige Begleiterscheinung jeder erlaubten Drittüberlassung und begründen keine Unzumutbarkeit für den Eigentümer.
Mögliche Mieterhöhungen und Unzumutbarkeit
Ein weiterer wichtiger Punkt der Entscheidung betraf die Frage, ob der Vermieter die Erlaubnis von einer Mieterhöhung, einem sogenannten Untermietzuschlag, abhängig machen darf. Dies ist laut Gesetz nur dann zulässig, wenn dem Vermieter die Überlassung ohne eine solche Erhöhung nicht zugemutet werden kann. Im vorliegenden Fall war dies nicht gegeben, da die Wohnung durch den Austausch einer Person nicht stärker belegt wurde als zuvor. Auch die bloße Erzielung von Einnahmen durch die Mieter führt nicht automatisch zu einem Anspruch des Vermieters auf eine höhere Miete, solange die Mieter dadurch keinen übermäßigen Gewinn erzielen, sondern lediglich ihre eigenen Unkosten decken.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Dieses Urteil stärkt die Position von Wohngemeinschaften und Paaren, die in einem gemeinsamen Mietvertrag stehen. Wenn eine Person auszieht, müssen die verbleibenden Mieter nicht automatisch befürchten, die Kosten allein tragen oder die Wohnung aufgeben zu müssen. Sie haben einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch darauf, einen neuen Untermieter aufzunehmen, um die finanzielle Last zu teilen. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Vermieter vorab informieren und die Erlaubnis einholen. Solange keine triftigen Gründe gegen die Person des Untermieters vorliegen und die Wohnung nicht überbelegt wird, kann der Vermieter seine Zustimmung nicht grundlos verweigern. Auch pauschale Forderungen nach Mietzuschlägen sind bei gleichbleibender Personenzahl nun schwieriger durchzusetzen.
Grundsätze des Urteils
- Bei einer Mehrheit von Mietern genügt das berechtigte Interesse der verbleibenden Bewohner für einen Anspruch auf Untervermietung, wenn ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist.
- Die Reduzierung der Mietbelastung zur Vermeidung eines Wohnungsverlusts ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB.
- Ein möglicher erhöhter Räumungsaufwand für den Vermieter rechtfertigt keine Verweigerung der Erlaubnis.
- Ein Anspruch auf einen Mietzuschlag besteht nicht allein wegen der Untervermietung, wenn keine stärkere Belegung der Wohnung erfolgt oder kein Gewinn erzielt wird.
Quelle: BGH, Beschluss vom 07.10.2025 - VIII ZR 11/24
