Untervermietung mit Gewinn: Kein Anspruch auf Erlaubnis

Ein Mieter soll seine Wohnung nicht mit Gewinn untervermieten. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt und damit einer verbreiteten Praxis klare Grenzen gesetzt.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, die monatliche Nettokaltmiete betrug knapp unter fünfhundert Euro. Wegen eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts erhielt der Mieter von seiner Vermieterin zunächst eine befristete Erlaubnis zur Untervermietung.

Als sich sein Aufenthalt im Ausland verlängerte, vermietete er die Wohnung an zwei Untermieter weiter. Die vereinbarte Nettokaltmiete im Untermietvertrag lag mit deutlich über neunhundert Euro bei mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Der Mieter behielt einen Schlüsselsatz und lagerte persönliche Gegenstände in der Wohnung.

Die Vermieterin wurde nicht um eine Genehmigung für diese konkrete Untervermietung gebeten. Als sie bei einer Besichtigung die Untermieter antraf, mahnte sie den Mieter ab. Dieser lehnte es ab, das Untermietverhältnis zu beenden, und verwies darauf, dass er seine laufenden Kosten durch die Untervermietung "kompensieren" müsse. Die Vermieterin kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos und hilfsweise fristgemäß.

Der zentrale Streitpunkt

Der Mieter berief sich auf § 553 BGB. Diese Vorschrift gibt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Untervermietung erlaubt. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein muss.

Die Rechtsprechung erkennt als berechtigtes Interesse grundsätzlich auch den Wunsch des Mieters an, seine Mietaufwendungen zu verringern. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Mieter auf diese Ersparnis wirtschaftlich angewiesen ist. Doch wo liegen die Grenzen dieses Anspruchs?

Die Vermieterin argumentierte, sie müsse eine Untervermietung nicht gestatten, bei der der Mieter einen erheblichen Gewinn erziele, ohne dass sie an diesem beteiligt werde. Der Mieter hielt dagegen, er habe den Untermietern auch seine Möbel und seinen Hausrat zur Nutzung überlassen und dafür einen angemessenen Zuschlag verlangt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte die Kündigung. Die Richter stellten klar, dass eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung nicht vom berechtigten Interesse im Sinne des § 553 BGB umfasst ist.

Der Senat begründete diese Entscheidung ausführlich mit der Entstehungsgeschichte der Vorschrift. Der Gesetzgeber habe die Regelung geschaffen, um dem Mieter bei wesentlichen Änderungen seiner Lebensverhältnisse den Erhalt des Hauptmietverhältnisses zu ermöglichen. Die zentrale Intention sei es gewesen, dem Mieter das Mietverhältnis zu erhalten, nicht hingegen ihm eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu eröffnen.

Bereits historisch habe der Gesetzgeber der Praxis überhöhter Untermieten entgegengewirkt. Schon das Reichsmietengesetz von 1922 sah eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete vor. Der Zweck der Untervermietung sollte nie darin bestehen, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Verfassungsrechtliche Einordnung

Der BGH stellte auch die grundrechtliche Dimension klar. Das Besitzrecht an einer Mietwohnung ist zwar durch Artikel 14 Grundgesetz geschützt, da die Wohnung für jedermann der regelmäßige Mittelpunkt der privaten Existenz ist. Doch dieses Recht leitet sich vom Eigentum des Vermieters ab.

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung – also die Befugnis, aus deren Überlassung an andere den Ertrag zu ziehen – ist durch das Grundgesetz dem Eigentümer zugewiesen. Die grundrechtlich geschützte Position des Mieters reicht daher nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zuzubilligen wäre.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Mieter Ihre Wohnung untervermieten möchten, dürfen Sie von Ihrem Untermieter maximal so viel verlangen, wie Ihre eigenen wohnungsbezogenen Kosten betragen. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Betriebskosten. Verlangen Sie mehr, haben Sie keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Vermieten Sie dennoch ohne Erlaubnis gewinnbringend unter, riskieren Sie die Kündigung Ihres Mietvertrags.

Überlassen Sie dem Untermieter zusätzlich Möbel oder Hausrat, können Sie dafür zwar grundsätzlich einen Zuschlag verlangen. Der BGH machte aber deutlich, dass dieser Zuschlag angemessen sein muss und Sie die Höhe im Streitfall nachweisen müssen. Der Mieter im konkreten Fall konnte nicht schlüssig darlegen, dass sein Gewinn durch die Überlassung von Inventar gerechtfertigt war.

Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Stärkung ihrer Position. Sie müssen eine gewinnbringende Untervermietung nicht genehmigen und können sich auf das Fehlen eines berechtigten Interesses berufen. Vermieten Sie ein Objekt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, kann auch ein Verstoß des Mieters gegen diese Vorschriften ein Grund sein, die Erlaubnis zu verweigern.

Für Untermieter gilt: Sie genießen einen geringeren Bestandsschutz als Hauptmieter. Wird das Hauptmietverhältnis wegen unberechtigter Untervermietung gekündigt, müssen auch Sie die Wohnung räumen. Das Risiko, dass der Hauptmieter nicht zur Untervermietung berechtigt ist, tragen Sie als Untermieter. Erkundigen Sie sich daher vor Abschluss eines Untermietvertrags, ob der Hauptmieter eine Genehmigung des Vermieters hat und ob die vereinbarte Miete im zulässigen Rahmen liegt.

Grundsätze des Urteils

• Der Wunsch nach Verringerung der Mietaufwendungen ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nach § 553 BGB
• Eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung ist nicht vom berechtigten Interesse umfasst
• Der Vermieter muss eine gewinnbringende Untervermietung nicht gestatten
• Untermieter tragen das Risiko, dass der Hauptmieter nicht zur Untervermietung berechtigt ist
• Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist verfassungsrechtlich dem Eigentümer zugewiesen

Quelle: BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23