Frankfurt/Main (jur). Die verbotene Nähe einer angemieteten Spielhalle zu einer Schule stellt noch keinen Mietmangel und damit kein Grund für eine Mietminderung dar. Nur wenn eine Behörde die Nutzung als Spielhalle untersagt oder ein behördliches Einschreiten zu erwarten ist, kann der illegale Spielhallenbetrieb einen Mietmangel darstellen, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Dienstag, 7. November 2023, bekanntgegebenen Urteil (Az.: 2 U 5/23).
Im Streitfall hatte die klagende Vermieterin 2012 für zehn Jahre Räumlichkeiten in Büdingen „zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet. Als dann 2018 das neue Spielhallengesetz in Kraft trat, erfüllten die Räumlichkeiten nicht mehr die Voraussetzungen für den Spielhallenbetrieb. Denn dieser hielt nicht den gesetzlich Mindestabstand einer Luftlinie von mindestens 300 Metern zu den drei umliegenden Schulen ein.
Die Stadt lehnte Mitte 2018 die Verlängerung der Spielhallenerlaubnis ab. Als eine Betreibergesellschaft den zugleich bis 2032 verlängerten Mietvertrag übernahm, musste auch diese einsehen, dass die Voraussetzungen für den Betrieb von Spielhallen und Wettbüros nicht erfüllt waren. Die Gesellschaft zahlte ab 2020 keine Miete mehr. Die Lage der Räumlichkeiten stellten einen Mietmangel dar, der zur Mietminderung berechtigt, meinte das Unternehmen. Denn wegen der Gesetzeslage könne sie an diesem Ort ihr Geschäft nicht mehr nachgehen.
Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag und forderte offene Mietrückstände in Höhe von über 11.000 Euro zurück.
Das OLG urteilte am 24. Oktober 2023, dass die Vermieterin Anspruch auf die Mietrückstände hat. Nur weil die Nutzung der Räumlichkeiten als Spielhalle wegen des nicht eingehaltenen Mindestabstands von 300 Metern zu Schulen unzulässig sei, stelle dies noch keinen Mietmangel dar. „Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat“, urteilten die Frankfurter Richter.
Solange die Behörde die formell unzulässige Nutzung als Spielhalle dulde, solange sei der vertragsgemäße Gebrauch der angemieteten Räume nicht beeinträchtigt. Erst wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder „wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist“, könne ein Sachmangel und damit eine Mietminderung begründet sein.
Gewährleistungsansprüche seien hier auch ausgeschlossen, da der Mieter trotz Kenntnis der ausgelaufenen Genehmigung der Fortsetzung des Mietvertrags zugestimmt habe.
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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock
