Für den Beginn der Verjährungsfrist ist der Rückerhalt der Mietsache in der Form maßgeblich, dass die Vermieterseite die unmittelbare Sachherrschaft erlangt. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt insoweit keine Rolle (Anschluss BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 - XII ZR 96/23)
Öffnet die Vermieterseite nach Versterben des Mieters zwangsweise die Wohnung ohne gerichtlichen Titel, führt dies zu einem Rückerhalt der Mietsache und der alleinigen unmittelbaren Sachherrschaft und setzt somit die Verjährungsfrist nach § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB in Gang.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB verjähren Ersatzansprüche der Vermieterseite wegen Veränderungen oder wegen Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten nach Erhalt der Mietsache. Innerhalb der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren demgemäß sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören (vgl. AG Bad Dürkheim ZMR 2024, 311). Dabei spielt die Art der verletzten Pflicht des Mieters (Obhutspflicht, Unterlassung einer Mängelanzeige, vertragswidrige Wegnahme einer Einrichtung) keine Rolle, sondern nur, ob die Folge der Pflichtverletzung eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beinhaltet.
Insofern setzt ein Rückerhalt der Mietsache nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten der Vermieterseite voraus, da dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH NZM 2025, 349 im Anschluss an BGH NZM 2019, 408). Dabei ist für den Verjährungsbeginn der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beispielsweise bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (vgl. BGH NZM 2025, 349).
Entscheidend ist danach die mit der Besitzaufgabe einhergehende unmittelbare Sachherrschaft der Vermieterseite. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt insoweit keine Rolle (vgl. BGH NZM 2025, 349).
Vorliegend ist die Wohnung mit dem Aufbohren der Schließzylinder und der Sicherung der werthaltigen Gegenstände am 08.03.2024 klägerseitig in Besitz genommen worden. Mit der gewaltsamen Öffnung der Wohnung ist die Klägerin in der Lage gewesen, sich ein umfassendes Bild vom Schadenszustand in der Wohnung zu machen, sie hatte hiernach die alleinige unmittelbare Sachherrschaft an der Mietwohnung. Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür im Ergebnis einer Zwangsräumung, die ebenfalls den Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in Gang setzt (vgl. LG Darmstadt GE 2025, 146).
In beiden Fällen hat die Mieterseite keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während die Vermieterseite ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hat.
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