Zahlreiche Banken und Sparkassen haben in ihren Darlehensverträgen unzureichend über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informiert. Für diese Fälle sieht das Gesetz (§ 502 Absatz 2 Nr. 2 BGB) den Entfall der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung vor. Dies gilt jedoch nur für Darlehensverträge, die ab dem 21.03.2016 geschlossen wurden.
Wann fällt grundsätzliche eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Diese fällt zunächst nach § 502 Abs. 1 BGB immer dann an, wenn ein Darlehensnehmer seinen Darlehensvertrag innerhalb der Zinsbindungsfrist vorzeitig ablösen will. Diese Ablöse ist bei Immobiliardarlehen möglich, wenn der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung hat und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind (§ 490 Absatz 2 BGB). Bei vorzeitiger Ablöse hat die Bank dann einen Anspruch auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Wann entfällt der Anspruch der Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung?
Diese Möglichkeit eröffnet § 502 Absatz 2 Nr. 2 BGB für solche Darlehensverträge, die zum einen ab dem 21.03.2016 abgeschlossen worden sind und zum anderen unzureichende vertragliche Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung machen.
Nach § 502 Absatz 2 Nr. 2 BGB ist für die Bank im Falle der vorzeitigen Zurückzahlung des Darlehens der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn
„im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind“.
Beispiele für eine unzureichende Information seitens der Bank:
Fehlerhafte Information bei der Berechnung des Zinsausfallschadens
Enthalten Darlehensverträge die Information, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bzw. des Zinsschadens die Renditen von „Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner“ anzusetzen sind, so ist diese Information fehlerhaft. Der Bundesgerichtshof hat bereits vor langem entschieden, dass die höheren Renditen für Hypothekenpfandbriefe als Berechnungsmaßstab für den Zinsschaden von den Banken anzusetzen sind.
Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag sind bei der Berechnung zu berücksichtigen
Banken müssen in Kreditverträgen darauf hinweisen, dass Sondertilgungsrechte – sofern sie natürlich vereinbart sind - oder eine Ratenerhöhung, zugunsten des Kunden zu berücksichtigen sind. Unterlässt eine Bank diesen Hinweis, verliert sie ihren Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
Fehlerhafte Information bei Darlehensverträgen mit einer längeren Zinsbindung als 10 Jahre über das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
In vielen Verträgen findet sich die Information, dass Kreditnehmer ihre Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung bei Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen dürfen. Beträgt die Zinsbindung eines Darlehensvertrages mehr als zehn Jahre, sind diese jedoch gemäß § 489 BGB mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist für den Darlehensnehmer ohne Anfallen einer Vorfälligkeitsentschädigung kündbar, wenn seit der Vollauszahlung des Darlehens 10 Jahre vergangen sind. Viele Banken haben jedoch in ihren Verträgen – entgegen dieser gesetzlichen Regelung -die Information, dass der Darlehensnehmer den Vertrag vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nur gegen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ablösen könne. Dadurch entsteht beim Kreditnehmer der Eindruck, dass die Bank ihren Schaden auf die gesamte Vertragslaufzeit berechnen dürfe. Tatsächlich darf die Bank ihren Zinsverlust nur bis zur erstmöglichen Kündigungsmöglichkeit berechnen. Diese fehlerhafte Information seitens der Bank stellt einen Fehler im Sinne des § 502 Absatz 2 Nr 2. dar und führt dazu, dass der Anspruch der Bank auf die Vorfälligkeit entfällt.
Zu beachten ist:
Hat eine Bank in ihren Darlehensverträgen unzureichende Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung gemacht, so kann sie diese Fehler nicht mehr nachträglich heilen, zum Beispiel indem sie den Zinsschaden dann doch richtig berechnet. Eine einmal fehlerhafte Information kann nicht mehr nachträglich von der Bank geheilt werden. Die Bank verliert ihren Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
Möglichkeit für den Bankkunden
Sollte die Bank im Fall einer vorzeitigen Ablöse eines Darlehens, eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, so sollte man zunächst prüfen, ob eine solche überhaupt von der Bank geltend gemacht werden darf. Bei unzureichender Information über die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt der Anspruch der Bank hierauf.
Katharina Schnellbacher
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht