Ohne ein offizielles Gerichtsurteil darf ein Vermieter seine Mieter nicht einfach vor die Tür setzen oder die Schlösser austauschen. Selbst wenn der Mietvertrag bereits abgelaufen ist oder Mietschulden bestehen, stellt eine eigenmächtige Räumung eine verbotene Handlung dar, gegen die sich Mieter wehren können.
Ein Streit um die Mietzeit endet im Rauswurf
In einem aktuellen Fall aus Lemgo mietete ein Paar eine Ferienwohnung für einen zunächst kurzen Zeitraum. Während die Mieter davon ausgingen, dass der Vertrag um mehrere Wochen verlängert worden sei und sie die vereinbarte Miete zahlen wollten, vertrat der Vermieter eine andere Ansicht. Er forderte die Gäste zum Auszug auf, da aus seiner Sicht kein gültiger Vertrag mehr bestand. Die Situation eskalierte schließlich, als der Vermieter die Mieter nach deren Angaben buchstäblich vor die Tür setzte und ihnen den Zutritt zur Wohnung verweigerte. Der Auszug erfolgte keinesfalls freiwillig, sondern gegen den Willen der Bewohner, die daraufhin rechtliche Hilfe in Anspruch nahmen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen.
Eigenmächtiges Handeln als verbotene Eigenmacht
Der zentrale Streitpunkt in diesem Verfahren war die Frage, ob ein Vermieter das Recht hat, sich selbst den Zugang zu seinen Räumlichkeiten zu verschaffen und die Mieter auszusperren, wenn er der Meinung ist, dass diese kein Recht mehr zum Bleiben haben. Der Vermieter argumentierte sogar, er habe den Mietern lediglich beim Packen und Heraustragen der Kartons geholfen, nachdem diese dem Auszug zugestimmt hätten. Dies konnte er jedoch vor Gericht nicht glaubhaft belegen. Die rechtliche Bewertung solcher Vorfälle ist eindeutig, da das Gesetz die sogenannte verbotene Eigenmacht untersagt.
Ein Vermieter begeht eine verbotene Eigenmacht, wenn er ohne einen gerichtlichen Räumungstitel die Schlösser auswechselt oder die Mieter aus der Wohnung wirft.
Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter hier eine unzulässige Selbsthilfe angewendet hat. Selbst wenn ein Vermieter einen klaren Anspruch darauf hat, dass die Mieter die Wohnung verlassen, darf er diesen Anspruch niemals eigenmächtig durchsetzen. In einem Rechtsstaat ist jeder Vermieter dazu verpflichtet, den offiziellen Weg über eine Räumungsklage zu gehen, um wieder in den Besitz seiner Immobilie zu kommen. Das eigenmächtige Ausräumen einer Wohnung oder das Aussperren der Bewohner wird vom Gesetz strikt sanktioniert, um den sozialen Frieden zu wahren und Selbstjustiz zu verhindern.
Der Schutz des Besitzes wiegt schwerer als das Eigentumsrecht
In der Urteilsbegründung wurde deutlich, dass es für den unmittelbaren Schutz der Mieter völlig unerheblich ist, ob sie tatsächlich noch ein Recht hatten, in der Wohnung zu bleiben. Selbst wenn der Mietvertrag bereits beendet war und der Vermieter im Recht bezüglich der Beendigung des Verhältnisses stand, schützt das Gesetz den aktuellen Besitzer einer Wohnung vor willkürlichen Eingriffen. Dieser sogenannte possessorische Anspruch dient dazu, den bestehenden Zustand erst einmal wiederherzustellen.
Die materielle Rechtslage, also ob dem Mieter noch ein Recht zum Besitz zusteht, bleibt bei der Frage der verbotenen Eigenmacht zunächst außer Betracht.
Das bedeutet für die Praxis, dass ein Vermieter, der zur Selbstjustiz greift, das Nachsehen hat. Er muss den Mietern sofort wieder Zutritt gewähren und ihnen die Schlüssel aushändigen. Falls er dies verweigert, kann sogar ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden, das Schloss erneut auszutauschen, um den Mietern den rechtmäßigen Besitz wieder zu verschaffen. Der Vermieter muss einsehen, dass auch eine scheinbar eindeutige Rechtslage ihn nicht dazu berechtigt, das Gesetz in die eigene Hand zu nehmen. Er wird darauf verwiesen, seine Ansprüche geduldig über eine ordentliche Räumungsklage geltend zu machen, auch wenn dieser Weg zeitaufwendiger und kostspieliger erscheint.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie als Mieter plötzlich vor verschlossener Tür stehen oder Ihre Sachen eigenmächtig aus der Wohnung entfernt wurden, müssen Sie dies nicht hinnehmen. Sie haben das Recht, im Wege eines Eilverfahrens die sofortige Wiedereinräumung des Besitzes zu verlangen. Das Gericht kann den Vermieter per einstweiliger Verfügung dazu verpflichten, Ihnen den Zutritt sofort wieder zu ermöglichen.
Vermieter hingegen sollten dringend davor gewarnt sein, Abkürzungen bei der Räumung von Immobilien zu nehmen. Ein solches Vorgehen führt in der Regel zu einer Niederlage vor Gericht und zusätzlichen Kosten. Auch wenn Mieter sich weigern auszuziehen, bleibt der Weg über den Gerichtsvollzieher mit einem gültigen Titel der einzige rechtssichere Pfad. Wer eigenmächtig handelt, riskiert nicht nur rechtliche Konsequenzen, sondern muss am Ende den Mietern die Wohnung wieder überlassen und trägt zudem die Verfahrenskosten.
Grundsätze des Urteils
- Vermieter dürfen Mieter niemals ohne einen gerichtlichen Räumungstitel aus der Wohnung entfernen oder Schlösser austauschen.
- Ein solches eigenmächtiges Vorgehen stellt rechtlich eine verbotene Eigenmacht dar.
- Der Schutz des Mieters greift auch dann, wenn der Mietvertrag bereits abgelaufen ist oder Mietschulden bestehen.
- Mieter können sich gegen den Rauswurf durch ein Eilverfahren zur Wiedereinräumung des Besitzes wehren.
- Ob ein tatsächliches Recht zum Bewohnen der Räume besteht, ist für den sofortigen Besitzschutz zweitrangig.
- Der Vermieter muss zur Durchsetzung seiner Rückgabeansprüche stets den Klageweg beschreiten.
Quelle: AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - Az. 18 C 369/25
