Eine unsichere Elektroanlage in der Mietwohnung ist ein erheblicher Mangel. Ein aktuelles Urteil bestätigt: Vermieter müssen die Instandsetzung vollständig bezahlen, auch wenn dies zu einer Modernisierung führt. Die Sicherheit des Wohnens hat hier absoluten Vorrang.
Alte Leitungen und Sicherheitsbedenken
Der Fall drehte sich um eine Mieterin, die bereits seit 1998 in einer Berliner Altbauwohnung lebt. Im Laufe der Jahre fanden am Gebäude umfangreiche Modernisierungsarbeiten statt. Im Jahr 2019 stellte eine Elektrofachfirma fest, dass die in der Wohnung vorhandene Elektroanlage nicht mehr betriebssicher betrieben werden könne. Der Vermieter weigerte sich jedoch zunächst, für eine vollständige Instandsetzung aufzukommen. Er argumentierte unter anderem, dass der Zustand der Leitungen schon bei Einzug so bestanden habe und damit vertragsgemäß sei oder dass die Mieterin den Zustand selbst verursacht habe. Zudem vertrat er die Ansicht, dass die Mieterin sich an den Kosten beteiligen müsse, sollte durch die Reparatur ein modernerer Standard als bei Vertragsbeginn entstehen.
Sicherheit geht vor "Gemietet wie gesehen"
Der zentrale Streitpunkt lag in der Frage, was ein Mieter bei einer sehr alten Elektroinstallation dulden muss. Grundsätzlich können Mieter und Vermieter zwar vereinbaren, dass eine Wohnung einen niedrigen Standard, einen sogenannten Substandard, aufweist. Dies gilt oft für unsanierte Altbauten. Problematisch wird es jedoch, wenn dieser Zustand gefährlich wird. Der Vermieter berief sich darauf, dass die Anlage bei Anmietung akzeptiert worden sei und eine Verbesserung des Standards auf Kosten der Mieterin gehen müsse, da sie sonst ungerechtfertigt bereichert wäre. Die Mieterin hingegen bestand auf einer gefahrlosen Nutzung ihrer Wohnung und minderte die Miete.
Das Gericht stärkt Mieterrechte
Das Amtsgericht Pankow entschied eindeutig zugunsten der Mieterin. Die Richter stellten klar, dass eine Vereinbarung über einen schlechten Bauzustand ihre Grenzen hat. Diese Grenze ist erreicht, wenn der eigentliche Zweck des Mietvertrages, nämlich das sichere Wohnen, gefährdet ist. Dies ist bei einer nicht betriebssicheren Elektroanlage zweifellos der Fall. Ein solcher Zustand kann niemals als vertragsgemäß gelten, da er Leib und Leben gefährden könnte. Der Vermieter ist daher verpflichtet, die Betriebssicherheit herzustellen.
Besonders wichtig für Mieter ist die Entscheidung zur Kostenfrage. Das Gericht urteilte, dass der Vermieter die Kosten allein tragen muss. Er kann keine Beteiligung der Mieterin verlangen, selbst wenn die neue Anlage technisch hochwertiger ist als die alte.
Die Herstellung der grundlegenden Sicherheit ist eine Kernpflicht des Vermieters, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden kann.
Was bedeutet das Urteil für Mieter
Dieses Urteil ist ein wichtiges Signal für alle Mieter in älteren Gebäuden. Wenn ein Fachmann feststellt, dass Ihre Elektroleitungen nicht mehr betriebssicher sind, müssen Sie diesen Zustand nicht hinnehmen. Der Einwand des Vermieters, die Wohnung sei "so gemietet" worden, greift bei Sicherheitsmängeln nicht. Sie haben Anspruch auf eine Instandsetzung ohne eigene Kostenbeteiligung. Zudem bestätigte das Gericht, dass bis zur Behebung des Mangels eine Mietminderung gerechtfertigt ist; im vorliegenden Fall wurden fünf Prozent der Bruttomiete als angemessen erachtet. Allerdings zeigte das Urteil auch Grenzen auf: Rein optische Mängel, wie etwa Heizungsrohre, die nicht im passenden Farbton gestrichen sind, berechtigen nicht zu einer Mietminderung oder einem Anspruch auf Neuanstrich. Solange die Funktion gegeben ist, müssen Mieter mit optischen Unzulänglichkeiten leben.
Grundsätze des Urteils
- Die Betriebssicherheit der Elektroanlage ist Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung.
- Ein bei Einzug vorhandener "Substandard" ist nicht akzeptabel, wenn er das Wohnen gefährdet.
- Vermieter müssen unsichere Elektroanlagen auf eigene Kosten instand setzen.
- Eine Kostenbeteiligung des Mieters ("Neu für Alt") ist bei der Herstellung der Betriebssicherheit ausgeschlossen.
- Fehlende Betriebssicherheit rechtfertigt eine Mietminderung (hier 5%).
- Rein optische Beeinträchtigungen (z.B. Rohranstrich) stellen keinen Mangel dar.
Quelle: AG Pankow, Urteil vom 25.11.2025 - 101 C 69/24
