Ein Hausverwalter darf für die Vermittlung von Mietwohnungen keine Provision kassieren, selbst wenn dies mit dem Vermieter vertraglich vereinbart wurde. Das entschied der Bundesgerichtshof und schützt damit Mieter vor versteckten Kostenumlagen.
Der Sachverhalt: Provision für vermittelte Wohnungen
Eine Eigentümerin zahlreicher Immobilien hatte ein Unternehmen mit der Hausverwaltung beauftragt. Der Vertrag umfasste alle üblichen Aufgaben der Verwaltung, darunter auch den Abschluss von Verträgen mit neuen Mietern im Namen der Eigentümerin. Neben einer festen monatlichen Vergütung für die eigentliche Verwaltungstätigkeit wurde vereinbart, dass das Unternehmen für jede neu vermittelte Wohnung eine zusätzliche Maklerprovision erhält.
Im Laufe der Vertragsdauer vermittelte das Verwaltungsunternehmen mehrere Wohnungen erfolgreich an neue Mieter und stellte der Eigentümerin die vertraglich vereinbarten Provisionen in Rechnung. Die Eigentümerin beglich diese Rechnungen zunächst anstandslos. Nach der Beendigung der Zusammenarbeit forderte sie jedoch die gesamten gezahlten Summen zurück. Sie argumentierte, dass dem Unternehmen in seiner Funktion als amtierende Hausverwaltung nach dem Gesetz gar keine zusätzliche Maklerprovision zustehe.
Zentrale Streitpunkte: Gilt das Gesetz auch für Eigentümer?
Der Kern des Streits vor Gericht drehte sich um die genaue Auslegung des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Dieses Gesetz regelt eigentlich den Schutz von Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten Maklerkosten. Es besagt klar, dass ein Wohnungsvermittler keinen Anspruch auf eine Provision hat, wenn er gleichzeitig der Verwalter der vermittelten Räume ist.
Das beklagte Verwaltungsunternehmen stellte sich jedoch auf den Standpunkt, dass diese Regelung ausschließlich den Mieter schützen solle. Da der Mietvertrag in diesem spezifischen Fall zu einer Provisionszahlung des Vermieters führte, liege kein Verstoß vor. Das Unternehmen argumentierte weiter, dass es für den Vermieter tätig war und somit keine Interessenkollision bestanden habe, die das Gesetz eigentlich verhindern wolle.
Entscheidung und Begründung: Strikte gesetzliche Trennung
Der Bundesgerichtshof gab in letzter Instanz der klagenden Eigentümerin recht. Die Richter entschieden, dass die vertragliche Provisionsvereinbarung im Verwaltervertrag unwirksam ist und die bereits gezahlten Beträge vollständig zurückerstattet werden müssen.
Das Gesetz macht keinen Unterschied, wer die Provision zahlen soll. Der Anspruch auf ein Entgelt ist für den Vermittler grundsätzlich und weitreichend ausgeschlossen, wenn er gleichzeitig die Rolle des Hausverwalters innehat. Die Richter begründeten dies mit dem weitreichenden Schutzzweck des Gesetzes. Auch wenn der Vermieter die Provision in erster Instanz zahlt, besteht die erhebliche Gefahr, dass er diese zusätzlichen Kosten über eine höhere Kaltmiete indirekt an den künftigen Mieter weitergibt.
Um den wirtschaftlich schwächeren Mieter vor genau solchen verdeckten finanziellen Belastungen zu bewahren, fordert das Gesetz eine strikte und ausnahmslose Trennung von Wohnungsvermittlung und Hausverwaltung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Für Eigentümer und Vermieter bringt dieses Gerichtsurteil große finanzielle Klarheit und Sicherheit. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, dürfen Sie nicht zusätzlich mit Maklergebühren für die Neuvermietung derselben Wohnobjekte belastet werden. Sollten Sie in der Vergangenheit dennoch solche Zahlungen geleistet haben, besteht nun die reale Möglichkeit, diese ohne rechtlichen Grund gezahlten Beträge von der Verwaltung zurückzufordern.
Für Wohnungssuchende ist diese wegweisende Entscheidung ebenfalls eine erfreuliche Nachricht. Durch das konsequente Verbot von lukrativen Doppelrollen bei Vermittlern wird der Immobilienmarkt insgesamt transparenter. Die strikte Anwendung des Gesetzes durch die Gerichte verhindert effektiv, dass interne Provisionskosten der Eigentümer heimlich auf die allgemeinen Mietpreise aufgeschlagen werden.
Grundsätze des Urteils
- Einem Wohnungsvermittler steht keine Maklerprovision zu, wenn er für die betreffende Wohnung gleichzeitig als Verwalter auftritt.
- Dieser gesetzliche Provisionsausschluss gilt ausnahmslos, unabhängig davon, ob die Zahlung vom Mieter oder vom Vermieter gefordert wird.
- Der Zweck der gesetzlichen Regelung ist der Schutz der Mieter vor indirekten finanziellen Belastungen, beispielsweise durch eine heimliche Umlegung der Provisionskosten auf die reguläre Miete.
- Bereits ohne Rechtsgrund gezahlte Provisionen können nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts vom Vermieter zurückgefordert werden.
Quellenangabe: BGH, Urteil vom 21.05.2026 - I ZR 224/25
