Wohnungseigentümer haften für Schäden durch verweigerte Instandsetzungsmaßnahmen nur, wenn sie nicht für die Maßnahme gestimmt, sich enthalten oder nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten ist nur dann zu vertreten, wenn die Eigentümer über den Instandsetzungsbedarf und die Auswirkungen auf das Sondereigentum informiert wurden (LG München I v. 14.03.2024 - 1 S 8212/23).
Ein Sondereigentümer klagte auf Beschlussersetzung hinsichtlich Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und an seinem Sondereigentum sowie auf Ersatz von Mietausfallschäden, außergerichtlichen Sachverständigenkosten und sonstigen Kosten wegen neuer Vermietungen aufgrund unterlassener Instandsetzungsmaßnahmen. Vor dem AG scheiterte er; daher legte er Berufung ein.
In Bezug auf den Schadensersatz gab ihm das LG Recht. Die Wohnungseigentümer haften nur dann, wenn sie über den Instandsetzungsbedarf hinreichend deutlich informiert wurden und dennoch nicht für die notwendige Maßnahme gestimmt haben. Diese Voraussetzung lag nicht vor, da der Sondereigentümer bereits nicht dargelegt hatte, welche Eigentümer auf welcher Versammlung eine positive Beschlussfassung unterlassen haben sollen.
Das LG sah hier den Verwalter in der Pflicht: Er muss die erforderlichen Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen und die Wohnungseigentümer darüber informieren.
In Bezug auf die Beschlussersetzung hatte die Berufung des Sondereigentümers teilweise Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die in einem vorausgegangenen selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel beseitigen müsse, da hier ein Ermessen hinsichtlich des "Ob" der Maßnahme nicht mehr bestand. Lediglich die vom Sondereigentümer verlangte Beschlussersetzung im Zusammenhang mit Schäden in seinem Sondereigentum hatte wegen fehlender Vorbefassung keinen Erfolg; ein Anspruch wäre auch verjährt gewesen.
Unser Praxishinweis: Den Verwalter treffen umfangreiche Informationspflichten, gerade bei größeren Erhaltungsmaßnahmen. Er muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen (BGH v. 19.07.2019 - V ZR 75/18). Nur wenn die Eigentümer über den Instandsetzungsbedarf informiert sind, können sie für ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten haftbar gemacht werden.
