Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter ein Schock. Doch nicht jeder behauptete Wunsch des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, hält einer rechtlichen Prüfung stand. Das Amtsgericht Lübeck hat in einem aktuellen Fall entschieden, dass eine Kündigung unwirksam ist, wenn der Nutzungswille nicht hinreichend konkret und glaubhaft nachgewiesen werden kann.
Familienrat plant den Einzug im Erdgeschoss
In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es um eine Erdgeschosswohnung, die von einer Mutter und ihrem Sohn bewohnt wurde. Die neuen Eigentümer, ein Geschwisterpaar, sprachen eine Eigenbedarfskündigung aus. Als Grund gaben sie an, dass die Klägerin, die unter körperlichen Beeinträchtigungen leidet, die Wohnung zur Verselbstständigung nutzen wolle. Die Wohnung sei aufgrund der Lage im Erdgeschoss und der Nähe zum Elternhaus ideal geeignet. Die Mieterin bezweifelte jedoch die Ernsthaftigkeit dieses Wunsches. Sie vermutete, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben sei, da es zuvor bereits Streitigkeiten über die Nebenkosten und Mängelrügen gegeben hatte. Zudem hatte die Verwalterin nach dem Hauskauf per E-Mail zunächst erklärt, das Objekt weiterhin als Mietobjekt betreiben zu wollen.
Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens
Das Gericht musste abwägen, ob der Wunsch nach Selbstnutzung tatsächlich besteht. Zwar muss ein Gericht den Eigennutzungswunsch eines Vermieters grundsätzlich respektieren und darf die Anforderungen an die Begründung nicht überspannen. Dennoch ist es verpflichtet, allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit begründen könnten. Im Rahmen der persönlichen Anhörung der Beteiligten ergaben sich erhebliche Ungereimtheiten. So konnte die Klägerin keine konkreten Angaben dazu machen, wie sie die Räume nutzen wolle oder wann genau der Entschluss zum Einzug gefasst wurde. Besonders kritisch bewertete das Gericht den Umstand, dass die Klägerin die Wohnung vor der Kündigung nie persönlich besichtigt hatte, sondern lediglich Bilder auf dem Handy ihrer Mutter kannte.
Mangelnde Planungsreife führt zur Unwirksamkeit
Ein zentrales rechtliches Argument war die fehlende Planungsreife des Vorhabens. Wenn eine Person plant, ihren Lebensmittelpunkt zu verlegen, wird normalerweise erwartet, dass sie sich im Vorfeld umfassende Gedanken über die konkrete Wohnung und die finanziellen Rahmenbedingungen macht. Da zwischen den Geschwistern keine Absprache über eine künftige Miete getroffen wurde und die Klägerin über wesentliche Aspekte des Wohnungswechsels keine klaren Vorstellungen äußerte, sah das Gericht keinen "verdichteten" Nutzungswillen. Auch die Tatsache, dass dem Eigenbedarf gerichtliche Auseinandersetzungen über das Mietverhältnis vorausgegangen waren, wurde als Indiz gewertet, welches Zweifel an der Motivation der Vermieter verstärkte.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Dieses Urteil zeigt, dass Mieter einer Eigenbedarfskündigung nicht schutzlos ausgeliefert sind, wenn Anzeichen für einen vorgeschobenen Grund vorliegen. Vermieter müssen im Streitfall beweisen, dass sie einen ernsthaften und konkreten Nutzungswillen haben. Ein bloß unbestimmtes Interesse reicht nicht aus. Wenn Sie als Mieter eine Kündigung erhalten, sollten Sie prüfen, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich "benötigt" und ob der behauptete Ablauf logisch nachvollziehbar ist. Faktoren wie fehlende Besichtigungen durch den künftigen Nutzer oder vorangegangene Streitigkeiten können starke Argumente sein, um die Unwirksamkeit der Kündigung zu begründen. Eine fundierte rechtliche Prüfung der Kündigungsgründe ist in solchen Fällen unerlässlich.
Grundsätze des Urteils
- Ein Vermieter muss für eine wirksame Eigenbedarfskündigung einen ernsthaften und hinreichend konkreten Nutzungswillen darlegen und beweisen.
- Zweifel an der Ernsthaftigkeit sind gerechtfertigt, wenn der künftige Nutzer die Wohnung vor der Kündigung nicht persönlich besichtigt hat.
- Ein Nutzungswunsch erreicht erst dann die erforderliche Planungsreife, wenn sich der Betroffene konkrete Gedanken über die Raumnutzung und die Finanzierung gemacht hat.
- Vorangegangene Streitigkeiten im Mietverhältnis können ein Indiz für einen nur vorgeschobenen Eigenbedarf sein.
Quelle: AG Lübeck, Urteil vom 23.02.2026 - 26 C 1728/24
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