Baurecht und Architektenrecht

Was ist ein Bauherr? Bedeutung inkl. Rechte, Pflichten und Absicherung

27.08.2018
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Zuletzt bearbeitet am: 27.04.2024

Der Begriff Bauherr kennzeichnet eine Schlüsselrolle im Bauprozess, die mit spezifischen Rechten und Pflichten verbunden ist. Als Auftraggeber eines Bauprojekts trägt der Bauherr eine hohe Verantwortung nicht nur finanziell, sondern auch im Hinblick auf die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und Sicherheitsstandards. Von der Planungsphase über die Baugenehmigung bis hin zur Fertigstellung und Abnahme des Objekts sind Bauherrn in alle wesentlichen Entscheidungen involviert.

Was ist ein Bauherr? – Definition und juristische Bedeutung

Ein Bauherr ist eine natürliche oder juristische Person, die ein Bauvorhaben initiiert, finanziert und letztendlich auch die Verantwortung dafür trägt. Juristisch betrachtet ist der Bauherr der Auftraggeber, der mit verschiedenen Akteuren wie Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen zusammenarbeitet, um ein Bauprojekt zu realisieren.

Die Rolle des Bauherrn ist vielschichtig und umfasst die Überwachung des Baufortschritts, die Einhaltung des Budgets und die Sicherstellung, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Dabei ist die juristische Bedeutung des Bauherrn besonders hervorzuheben, da er im Falle von Rechtsstreitigkeiten, Verzögerungen oder Mängeln am Bauwerk rechtlich zur Verantwortung gezogen werden kann. In Bezug auf die Sicherheit ist folgendes relevant:

  • Er ist erster Ansprechpartner für die Sicherheit des gesamten Bauvorhabens.
  • Er trägt Verantwortung für die Verkehrssicherungspflicht, in deren Rahmen er auf dem gesamten Grundstück und der Baustelle Maßnahmen trifft (anordnet), um potenzielle Unfallgefahren zu vermeiden.

Fachanwalt.de-Tipp: Um beruflich als Bauherr tätig zu werden, sei es für eigene Zwecke oder im Auftrag Dritter ist eine Erlaubnis notwendig. Dies gilt insbesondere, wenn finanzielle Mittel von Käufern, Mietern, Pächtern oder anderen berechtigten Nutzern sowie von Interessenten an Kauf- oder Nutzungsrechten eingesetzt werden sollen. Gemäß § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3a der Gewerbeordnung (GewO) ist diese Erlaubnis ein unverzichtbares Kriterium für die Ausübung solcher Tätigkeiten.

Was ist der Unterschied zwischen Bauherrn, Bauträger und Bauleiter?

Im Bauprojektmanagement sind die Rollen von Bauherrn, Bauträgern und Bauleitern zentral, jedoch mit deutlich unterschiedlichen Verantwortlichkeiten und Funktionen.

  • Der Bauherr ist die Person oder Entität, die ein Bauvorhaben initiiert (den Auftrag erteilt). Er trägt die finanzielle Verantwortung, entscheidet über die grundlegenden Aspekte des Projekts und ist sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich für das Bauvorhaben verantwortlich. Der Bauherr beauftragt Dienstleister wie Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen und trägt die oberste Verantwortung für die Einhaltung des Budgets und der Zeitvorgaben.
     
  • Ein Bauträger übernimmt in der Regel sowohl die Entwicklung als auch den Verkauf von Bauprojekten. Er erwirbt ein Grundstück, plant das Bauprojekt, realisiert es und verkauft oder vermietet anschließend die fertigen Immobilien. Im Gegensatz zum Bauherrn, der in der Regel für den Eigenbedarf baut, agiert der Bauträger gewerblich mit dem Ziel der Gewinnerzielung. Eigentümer wird ein Bauträger erst nach Fertigstellung des Bauvorhabens mit erfolgtem Grundbucheintrag.
     
  • Die Rolle des Bauleiters ist hauptsächlich operativ. Er ist verantwortlich für die Überwachung und Koordination des täglichen Baubetriebs vor Ort. In dieser Rolle überwacht er die Arbeiten und koordiniert die verschiedenen Gewerke. Der Bauleiter stellt sicher, dass das Bauprojekt gemäß den technischen Spezifikationen innerhalb des festgelegten Budgets und Zeitrahmens realisiert wird. Er ist das Bindeglied zwischen Bauherrn, Bauträger und den ausführenden Bauunternehmen.

Diese drei Rollen sind integral für den Erfolg eines Bauprojekts, wobei jede Rolle spezifische Aufgaben und Verantwortlichkeiten hat, die für die erfolgreiche Fertigstellung des Projekts unerlässlich sind.

Rechte und Pflichten bzw. Aufgaben des Bauherrn

Ein Bauherr hat eine Reihe von Rechten und Pflichten bzw. Aufgaben, die im Rahmen der Durchführung eines Bauvorhabens erfüllt werden müssen.

Rechte des Bauherrn

  • Freie Auswahl: Er hat das Recht, selbst zu bestimmen, wer am Bau beteiligt sein soll, von Handwerkern bis hin zu Architekten.
  • Ausführungsrecht: Der Bauherr hat die Möglichkeit, durch Eigenleistung seinen Teil am Bau beizutragen.
  • Einhaltung von Terminen: Er kann darauf bestehen, dass Termine eingehalten werden und im Ernstfall sogar Schadenersatz verlangen.
  • Einschalten eines Sachverständigen: Der Bauherr hat das Recht, einen Sachverständigen einzuschalten, der den Bau auf Mängel hin überprüft und diese schriftlich festhält.
  • Bauabnahme verweigern: Wurden Fehler festgestellt, kann der Bauherr die Abnahme der Bauleistung verweigern.

Pflichten und Aufgaben des Bauherrn

  • Verkehrssicherheit gewährleisten: Der Bauherr muss sein Grundstück und seine Baustelle so absichern, dass keine Gefahren für die ausführenden Handwerker und Dritte entstehen.
  • Bauanträge stellen: Als Bauherr ist man verpflichtet, einen Bauantrag beim Bauamt zu stellen, entsprechende Unterlagen vorzulegen und die ausführenden Personen für bestimmte Positionen zu benennen.
  • Meldepflichten einhalten: Für einige Bauschritte sind Meldepflichten einzuhalten. So muss beispielsweise die Baubeginnsanzeige dem Bauamt spätestens eine Woche vor dem offiziellen Baubeginn vorliegen.
  • Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SiGeKo) bestellen: Nach der Baustellenverordnung muss jedes Bauvorhaben durch einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator begleitet werden.
  • Eventuelle Unfälle anzeigen: Passiert auf seiner Baustelle ein Unfall, muss der Bauherr diesen innerhalb einer Woche bei der zuständigen Berufsgenossenschaft melden.
  • Zahlungsverpflichtungen: Einhaltung der Termine beachten und Zahlungen entsprechend leisten, um zusätzliche Kosten oder gar Vertragskündigung zu vermeiden.
  • Erbrachte Leistungen abnehmen: Leistungen und Bauabschnitte kontrollieren und abnehmen. In der Regel hat eine Abnahme innerhalb von 12 Tagen zu erfolgen, es sei denn, es wurden mit einzelnen Gewerken andere Regelungen getroffen.
  • Meldung der Fertigstellung innerhalb von 2 Wochen im Voraus bei der zuständigen Baubehörde. Eine Nutzung des Bauwerkes ist erst möglich, wenn eine Fertigstellungsanzeige vorliegt.

Fachanwalt.de-Tipp: Zu beachten ist, dass der Wechsel des Bauherrn (bspw. bei einem Verkauf des Grundstücks) unverzüglich dem zuständigen Bauamt schriftlich mitzuteilen ist. Der neue Bauherr übernimmt dann alle Rechte, Aufgaben und Pflichten vom bisherigen.

Versicherungen für Bauherrn

Bauherren sind gut beraten, sich gegen diverse Risiken abzusichern. Dazu gehören Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die vor finanziellen Forderungen Dritter bei Personen- oder Sachschäden schützt, die während des Bauvorhabens entstehen können. Eine Bauleistungsversicherung deckt Schäden am Bauwerk selbst ab, die beispielsweise durch Wetterereignisse, Vandalismus oder Baufehler verursacht werden. Darüber hinaus kann eine Bauhelferversicherung sinnvoll sein, um freiwillige Helfer auf der Baustelle zu versichern. Diese Versicherungen dienen dazu, das finanzielle Risiko für den Bauherrn zu minimieren und einen reibungslosen Bauablauf zu gewährleisten. Hier eine Übersicht über die wichtigsten Versicherungen:

  • Private Unfallversicherung: Diese schützt den Bauherrn vor Unfällen, die während der Bauarbeiten auftreten können. Sie kann auch die Kosten für medizinische Behandlungen und Rehabilitation abdecken, falls der Bauherr selbst verletzt wird.
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen. Das sind beispielsweise Schäden, die durch ein Gerüst verursacht werden, das umstürzt und das Nachbarhaus beschädigt, oder Schäden, die durch herabfallende Teile verursacht werden, die Passanten verletzen oder parkende Autos.
  • Bauleistungsversicherung schützt den Bauherrn vor Schäden am Rohbau, die aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse entstehen (Unwetter, Vandalismus, fahrlässiges Handeln von Bauarbeitern).
  • Feuer- und Rohbauversicherung schützt den Bauherrn vor Feuer- und anderen Schäden am Rohbau. In aller Regel schreiben kreditgebende Banken eine derartige Versicherung vor, damit sie den Kredit gewähren. Man kann eine Wohngebäudeversicherung schon abschließen, noch bevor ein erster Spatenstich getan ist. Das hat den Vorteil, dass in dieser Versicherungsform bereits eine Feuer-Rohbau-Versicherung eingeschlossen ist.
  • Haftpflicht für unbebaute Grundstücke: Im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht haftet der Eigentümer dafür, dass Dritte keinen Schaden nehmen. Dies kann bspw. im Winter zum Tragen kommen, wenn der Streupflicht nicht nachgekommen wird und sich Passanten verletzen, weil sie auf dem eisigen Gehweg gestürzt sind. Ein anderer Fall könnte sein, wenn ein morscher Baum, der auf dem Grundstück steht, plötzlich umfällt und ein außenstehendes Auto beschädigt.

Es ist vor allem darauf zu achten, dass die Deckungssumme der Versicherungen ausreichend ist, um die Kosten des Bauvorhabens abzudecken. Darüber hinaus sollte die Versicherung bereits vor dem ersten Spatenstich abgeschlossen werden.

Fachanwalt.de-Tipp: Beachten Sie, dass es keinen gesetzlichen Unfallschutz für nahe Verwandte gibt. Ein derartiges Verwandtschaftsverhältnis (bspw. Bruder des Bauherrn) schließt die wechselseitige Hilfe ein und ist nicht durch ein Auftragsverhältnis begründet. Damit entfällt der Schutz durch die gesetzliche Unfallversicherung (Thüringer Landessozialgericht am 16.09.2021 (AZ: L 1 U 342/19)).

Welcher Fachanwalt kann bei Problemen weiterhelfen?

Bei rechtlichen Problemen rund um das Bauvorhaben ist es ratsam, sich an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu wenden. Dieser ist spezialisiert auf Rechtsfragen, die im Zusammenhang mit Bauprojekten auftreten können, wie Vertragsstreitigkeiten, Baumängel oder Verzögerungen im Bauablauf. Seine möglichen Beratungs- und Unterstützungsleistungen sind:

  • Ausarbeitung von Bauverträgen: Er kann helfen Bauverträge zu erstellen oder zu überarbeiten, in denen die Rechte und Pflichten des Bauherrn und des Architekten oder Bauunternehmens klar definiert sind. Dies kann dazu beitragen, Missverständnisse und Konflikte zwischen den Parteien zu vermeiden.
  • Beurkundung von Anbauten: Dies kann beispielsweise die Einreichung von Plänen und die Durchführung von Genehmigungsverfahren beinhalten.
  • Beantragung von Baugenehmigungen: Unterstützung bei der Beantragung der erforderlichen Baugenehmigungen. Z. B. die Einreichung von Anträgen und die Durchführung von Genehmigungsverfahren.
  • Unterstützung bei der Beurteilung von Baumängeln: Dies kann dazu beitragen, die Rechte des Bauherrn zu schützen und sicherzustellen, dass der Bauunternehmer oder Architekt für die Baumängel aufkommt.
  • Konfliktlösung: Einnahme der Vermittlerrolle zwischen dem Bauherrn und dem Architekten oder Bauunternehmen, um Konflikte zu lösen. Dies kann dazu beitragen, die Beziehungen zwischen den Parteien zu verbessern und die Bauarbeiten effizienter zu gestalten.

Hier finden Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Ihrer Nähe.

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