Familienrecht

Was passiert mit der Immobilie bei Trennung oder Scheidung?

28.01.2022
 (12)
Zuletzt bearbeitet am: 15.03.2024

Die eigene Immobilie stellt bei einer Scheidung oder Trennung nicht selten den größten Vermögenswert der Eheleute dar. Gleichzeitig ist das Eigenheim der Lebensmittelpunkt für Eltern und Kinder. Entsprechend schwierig gestaltet sich der Umgang mit der eigenen Immobilie häufig bei einer Scheidung. Was muss beachtet werden? 

Wem gehört die Immobilie? 

Zunächst ist es wichtig zu klären, wem die Immobilie gehört. Häufig ergibt sich bereits bei dieser vermeintlich einfachen Frage ein Klärungsbedarf. Dazu wird der Grundbucheintrag herangezogen. Dort ist eingetragen, wer Eigentümer der Immobilie ist. Wichtig ist hier, dass auch eine ungleiche Verteilung der Eigentumsverhältnisse möglich ist. Wer dabei wie viel für die Immobilie gezahlt hat, lässt nicht zwangsläufig auf die Eigentumsverhältnisse schließen. 

Die bestehenden Eigentumsverhältnisse bleiben bei einer Trennung oder Scheidung zunächst unberührt. Beide Ehepartner können dann im Rahmen der Eigentumsverhältnisse klären, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll. In diesem Zusammenhang ergeben sich verschiedene Möglichkeiten:

  1. Verkauf oder Vermietung der Immobilie an einen Dritten
  2. Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Ehepartner (Übertragung des Eigentums durch Verkauf)
  3. Teilung der Immobilie in zwei Wohneinheiten (in der Praxis selten).

Ist keine Einigung möglich, besteht außerdem die Option einer Teilversteigerung, die beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden kann. Der jeweilige Ehepartner versteigert auf diesem Weg die eigenen Anteile.

Welche der genannten Optionen die richtige Lösung ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Neben rechtlichen Aspekten müssen in diesem Zusammenhang viele andere Fragen geklärt werden. 

Die gemeinsame Vermietung der Immobilie an einen Dritten wird zum Beispiel nur ratsam sein, wenn die Ehepartner auch nach der Scheidung noch soweit gemeinsam auskommen, dass sie die damit verbundenen Entscheidungen gut gemeinsam treffen können.

Eine Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Ehepartner setzt voraus, dass dies finanziert werden kann. Denn der Ehegatte, der die Anteile des anderen Ehegatten übernimmt, muss in der Lage sein, Letzteren auszuzahlen. In der Praxis ist dazu meist eine erneute Kreditaufnahme notwendig. In diesem Bereich gibt es spezielle Angebote wie zum Beispiel das Grundschulddarlehen von CrediMaxx.

Zur Klärung dieser Fragestellungen sollte unbedingt ein Fachanwalt konsultiert werden. Der Umgang mit der eigenen Immobilie bei einer Scheidung ist ein sensibles Thema, dass nicht selten mit erheblichen finanziellen Risiken für die Ehegatten verbunden ist. Entsprechend ist eine professionelle Klärung der damit verbundenen Fragestellungen ratsam. 

Nutzung der Immobilie nach der Scheidung 

Meist unmittelbar nach der Scheidung stellt sich die Frage nach der unmittelbaren Nutzung der eigenen Immobilie. In der Regel wird ein Ehegatte aus dem Haus oder der Wohnung zeitnah ausziehen. Wer auszieht und wer bleibt, ist häufig auch mit Fragen des Sorgerechts und des Umgangsrechts verbunden, wenn die Ehegatten Kinder haben. 

Es ist wichtig zu beachten, dass der ausziehende Ehegatte zumindest vorläufig das Besitzrecht für die Wohnung aufgibt. Die Wohnung darf in der Folge dann nur noch mit der Zustimmung des verbleibenden Ehegatten betreten werden. Wenn nach einem freiwilligen Auszug ein halbes Jahr vergangen ist, wird eine Rückkehr nicht mehr ohne Weiteres möglich sein.

Sollte der Fall eintreten, dass die Ehepartner sich in der Nutzungsfrage nicht einvernehmlich einigen können, wird das Familiengericht entscheiden. Eine Gerichtsentscheidung wird dann normalerweise in erster Linie vom Wohl der Kinder abhängig gemacht.

Nutzung der Immobilie und Eigentumsverhältnisse

Eigentumsverhältnisse und Nutzung der Immobilie sind im Falle einer Scheidung oder Trennung als getrennte Fragestellungen zu betrachten. So hat die Nutzung der Immobilie nach der Trennung keine Auswirkung auf die Eigentumsverhältnisse. 

Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch zu beachten, dass dem ausziehenden Ehegatten eine Nutzungsentschädigung zusteht, die sich anhand der örtlichen Miete bemisst, meist jedoch geringer als diese ausfällt. Nach der Scheidung wird dann sogar die normale Miete fällig. 

Die Immobilie und das Trennungsjahr

Eine Scheidung kann grundsätzlich erst nach Ablauf eines Trennungsjahres erfolgen. Dazu ist ein Nachweis für die einjährige Trennung von Tisch und Bett zu erbringen. Dieser Nachweis gestaltet sich schwierig, wenn die Ehepartner während der Trennung zumindest teilweise beide in der eigenen Immobilie gewohnt haben. 

Für eine Durchführung der Scheidung ist der Auszug eines Ehegatten somit obligatorisch. Die damit verbundenen Fragestellungen sollten am besten anwaltlich geklärt werden.

Symbolfoto: (c) Andrey Popov - stocks.adobe.com

Diesen Artikel bewerten
Über den Autor





Weitere Artikel der Redaktion zum Thema
Familienrecht Auch bei verbotener Leihmutterschaft hat Kindeswohl Vorrang

Frankfurt/Main (jur). Ein im Ausland von einer Leihmutter geborenes Kind kann aus Kindeswohlgründen von der deutschen Wunschmutter adoptiert werden. Dass die Leihmutterschaft in Deutschland verboten ist, steht einer Stiefkindadoption nicht entgegen, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Donnerstag, 14. Dezember 2023, bekanntgegebenen Beschluss (Az.: 2 UF 33/23).  Im konkreten Fall hatte ein deutsches Ehepaar wegen ihres unerfüllten Kinderwunsches eine ukrainische Kinderwunschklinik um Hilfe gebeten. Dort wurde mithilfe einer Eizellspende bei einer ukrainischen Frau als Leihmutter eine Schwangerschaft eingeleitet. Der deutsche Ehemann ... weiter lesen

Familienrecht Wechsel zu neuen Pflegeeltern orientiert sich am Kindeswohl

Karlsruhe (jur). Über Jahre „gewachsene Bindungen“ zwischen Pflegeeltern und einem aufgenommenen Kind schließen einen Wechsel in eine andere Pflegefamilie nicht aus. Denn wird mit dem Wechsel des Kindes zu anderen Pflegeeltern eher dessen Kindeswohl gewährleistet, wird das Grundrecht der ursprünglichen Pflegeeltern auf Schutz der Familie nicht verletzt, entschied das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe in einem am Donnerstag, 7. September 2023, veröffentlichten Beschluss (Az. 1 BvR 1088/23). Auf das ebenfalls im Grundgesetz verankerte Elterngrundrecht könnten Pflegeeltern sich nicht berufen.  Konkret ging es um ein fünfjähriges Kind mit ... weiter lesen

Familienrecht Scheidung wegen Täuschung oder Zwangsehe ist nicht dasselbe

Karlsruhe (jur). Wenn ein Ehepaar übereinstimmend die Scheidung will, müssen die Familiengerichte gegebenenfalls auch den Grund näher prüfen. Denn ob es um eine Zwangsehe oder um eine arglistige Täuschung geht, kann wichtig etwa für spätere Unterhaltspflichten sein, betonte der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Donnerstag, 24. August 2023, veröffentlichten Beschluss zu einem Paar aus Afghanistan (Az.: XII ZB 274/21).  Das Paar hatte Ende 2018 in Afghanistan geheiratet. Der Mann lebte zu diesem Zeitpunkt bereits in Deutschland, die Frau kam im Februar 2020 nach. Schon im Juni 2020 wollten beide Eheleute die Trennung. Über den Grund waren sie sich ... weiter lesen

Familienrecht Nach Trennung der „Herrchen“ kann „Umgangsrecht“ greifen

Frankenthal (jur). Nach der Trennung eines Paares muss der gemeinsam angeschaffte Hund nicht automatisch auf ein Herrchen oder Frauchen verzichten. Vielmehr haben beide Miteigentümer das Recht, „auch nach Ende der Partnerschaft an dem gemeinsamen Eigentum teilhaben zu können“ entschied das Landgericht Frankenthal in einem am Dienstag, 30. Mai 2023, bekanntgegebenen Urteil (Az.: 2 S 149/22). Es gefährde auch nicht das Tierwohl des Hundes, wenn jedem Partner abwechselnd ein zweiwöchiges „Umgangsrecht“ eingeräumt wird.  Im Streitfall hatten sich die Partner einer gleichgeschlechtlichen Lebensgemeinschaft aus dem Landkreis Bad Dürkheim gemeinsam einen ... weiter lesen

Ihre Spezialisten