Familienrecht

Was passiert mit der Immobilie bei Trennung oder Scheidung?

28.01.2022
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Aktualisiert am: 29.04.2022

Die eigene Immobilie stellt bei einer Scheidung oder Trennung nicht selten den größten Vermögenswert der Eheleute dar. Gleichzeitig ist das Eigenheim der Lebensmittelpunkt für Eltern und Kinder. Entsprechend schwierig gestaltet sich der Umgang mit der eigenen Immobilie häufig bei einer Scheidung. Was muss beachtet werden? 

Wem gehört die Immobilie? 

Zunächst ist es wichtig zu klären, wem die Immobilie gehört. Häufig ergibt sich bereits bei dieser vermeintlich einfachen Frage ein Klärungsbedarf. Dazu wird der Grundbucheintrag herangezogen. Dort ist eingetragen, wer Eigentümer der Immobilie ist. Wichtig ist hier, dass auch eine ungleiche Verteilung der Eigentumsverhältnisse möglich ist. Wer dabei wie viel für die Immobilie gezahlt hat, lässt nicht zwangsläufig auf die Eigentumsverhältnisse schließen. 

Die bestehenden Eigentumsverhältnisse bleiben bei einer Trennung oder Scheidung zunächst unberührt. Beide Ehepartner können dann im Rahmen der Eigentumsverhältnisse klären, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll. In diesem Zusammenhang ergeben sich verschiedene Möglichkeiten:

  1. Verkauf oder Vermietung der Immobilie an einen Dritten
  2. Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Ehepartner (Übertragung des Eigentums durch Verkauf)
  3. Teilung der Immobilie in zwei Wohneinheiten (in der Praxis selten).

Ist keine Einigung möglich, besteht außerdem die Option einer Teilversteigerung, die beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden kann. Der jeweilige Ehepartner versteigert auf diesem Weg die eigenen Anteile.

Welche der genannten Optionen die richtige Lösung ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Neben rechtlichen Aspekten müssen in diesem Zusammenhang viele andere Fragen geklärt werden. 

Die gemeinsame Vermietung der Immobilie an einen Dritten wird zum Beispiel nur ratsam sein, wenn die Ehepartner auch nach der Scheidung noch soweit gemeinsam auskommen, dass sie die damit verbundenen Entscheidungen gut gemeinsam treffen können.

Eine Übertragung der Immobilie auf einen der beiden Ehepartner setzt voraus, dass dies finanziert werden kann. Denn der Ehegatte, der die Anteile des anderen Ehegatten übernimmt, muss in der Lage sein, Letzteren auszuzahlen. In der Praxis ist dazu meist eine erneute Kreditaufnahme notwendig. In diesem Bereich gibt es spezielle Angebote wie zum Beispiel das Grundschulddarlehen von CrediMaxx.

Zur Klärung dieser Fragestellungen sollte unbedingt ein Fachanwalt konsultiert werden. Der Umgang mit der eigenen Immobilie bei einer Scheidung ist ein sensibles Thema, dass nicht selten mit erheblichen finanziellen Risiken für die Ehegatten verbunden ist. Entsprechend ist eine professionelle Klärung der damit verbundenen Fragestellungen ratsam. 

Nutzung der Immobilie nach der Scheidung 

Meist unmittelbar nach der Scheidung stellt sich die Frage nach der unmittelbaren Nutzung der eigenen Immobilie. In der Regel wird ein Ehegatte aus dem Haus oder der Wohnung zeitnah ausziehen. Wer auszieht und wer bleibt, ist häufig auch mit Fragen des Sorgerechts und des Umgangsrechts verbunden, wenn die Ehegatten Kinder haben. 

Es ist wichtig zu beachten, dass der ausziehende Ehegatte zumindest vorläufig das Besitzrecht für die Wohnung aufgibt. Die Wohnung darf in der Folge dann nur noch mit der Zustimmung des verbleibenden Ehegatten betreten werden. Wenn nach einem freiwilligen Auszug ein halbes Jahr vergangen ist, wird eine Rückkehr nicht mehr ohne Weiteres möglich sein.

Sollte der Fall eintreten, dass die Ehepartner sich in der Nutzungsfrage nicht einvernehmlich einigen können, wird das Familiengericht entscheiden. Eine Gerichtsentscheidung wird dann normalerweise in erster Linie vom Wohl der Kinder abhängig gemacht.

Nutzung der Immobilie und Eigentumsverhältnisse

Eigentumsverhältnisse und Nutzung der Immobilie sind im Falle einer Scheidung oder Trennung als getrennte Fragestellungen zu betrachten. So hat die Nutzung der Immobilie nach der Trennung keine Auswirkung auf die Eigentumsverhältnisse. 

Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch zu beachten, dass dem ausziehenden Ehegatten eine Nutzungsentschädigung zusteht, die sich anhand der örtlichen Miete bemisst, meist jedoch geringer als diese ausfällt. Nach der Scheidung wird dann sogar die normale Miete fällig. 

Die Immobilie und das Trennungsjahr

Eine Scheidung kann grundsätzlich erst nach Ablauf eines Trennungsjahres erfolgen. Dazu ist ein Nachweis für die einjährige Trennung von Tisch und Bett zu erbringen. Dieser Nachweis gestaltet sich schwierig, wenn die Ehepartner während der Trennung zumindest teilweise beide in der eigenen Immobilie gewohnt haben. 

Für eine Durchführung der Scheidung ist der Auszug eines Ehegatten somit obligatorisch. Die damit verbundenen Fragestellungen sollten am besten anwaltlich geklärt werden.

Symbolfoto: (c) Andrey Popov - stocks.adobe.com

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