Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Widerruf des Mietvertrages

05.12.2021

Liegt zwischen einem Unternehmer (Vermieter) und einem Verbraucher (Mieter) ein Mietvertrag vor, kann der Vertrag im Mietrecht widerrufen werden, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind.

1. Unternehmer

Der Vermieter muss als Unternehmer handeln. Ein Vermieter ist als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen, wenn er gewerblich mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Es reicht aus, wenn der Vermieter als natürliche Person mit Gewinnerzielungsabsicht handelt. Unternehmer ist der Vermieter immer dann, wenn er Vermietungen anbietet und dafür ein Entgelt verlangt. Der Vermieter wird auf jedem Fall zum Unternehmer, wenn er sich bei der Vermietung und Verwaltung seiner Immobilie einer professionellen Hausverwaltung bedient.

2. Verbraucher

Der Mieter muss als Verbraucher anzusehen sein. § 312g BGB regelt das Widerrufsrecht für Wohnraummieter als Verbraucher. In aller Regel wird der Wohnraummieter, der als natürliche Person eine Wohnung anmietet, als Verbraucher zu betrachten sein. Wird die Wohnung allerdings zur selbstständigen beruflichen Tätigkeit mit einem Gewerberaummietvertrag angemietet, handelt der Mieter nicht mehr als Verbraucher, sondern als Unternehmer.

3. Verbrauchervertrag

In § 312 Abs. 4 BGB wird ausdrücklich erklärt, dass für Mietverträge über Wohnraum § 312b und § 312c BGB anwendbar sind. Das heißt, die gesetzlichen Grundlagen für Haustürgeschäfte und des Fernabsatzes gelten auch für Wohnraummietverträge, wenn der Vermieter ein Unternehmer (§ 14 BGB) und der Mieter ein Verbraucher (§ 13 BGB) ist. Solche Verbraucherverträge können widerrufen werden (§§ 312g, 355 Abs. 2 BGB).

4. Widerruf des Mietvertrages

Der Mieter hat bei der Eingehung von Wohnraummietverträgen kein Widerrufsrecht, wenn die anzumietenden Räumlichkeiten vor Vertragsabschluss vollständig besichtigt wurden. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Zugang der Belehrung (§ 355 Abs. 3 BGB), falls nicht oder falsch belehrt wird, dauert das Widerrufsrecht ein Jahr und 14 Tage. Der Mieter muss bei einem wirksamen Widerruf des Mietverhältnisses binnen 14 Tagen den unmittelbaren Besitz an der Mietsache zurückgeben (§§ 355 Abs. 3, 357 Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss innerhalb dieser Frist empfangene Leistungen, wie z. B. die Mietkaution, zurückbezahlen. Wurde bereits eine erste Miete bezahlt, muss diese ebenfalls zurückgegeben werden. Hat der Mieter die Wohnung genutzt und nicht innerhalb der Frist des § 355 Abs. 3 BGB zurückgegeben hat, wird er eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zahlen müssen. Der Vermieter kann als Nutzungsentschädigung entweder die vereinbarte Miete fordern, oder aber – wenn dieser höher ist – einen für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Betrag, der bei einer Neuvermietung zu erzielen wäre.

Der Vermieter muss den Mieter über das Widerrufsrecht belehren. Wie die Widerrufsbelehrung auszusehen hat, ist in § 356 Abs. 3 BGB geregelt. Zudem muss der Widerruf den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 EGBGB entsprechen. Unterbleibt eine solche Belehrung oder ist sie fehlerhaft, hat der Mieter eine Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen.

5. Widerruf des Mietvertrages bei einem Fernabsatzgeschäft

Ein Widerrufsrecht hat der Mieter auch, wenn der Mietvertrag unter Bedingungen zustande kommt, die als Fernabsatzgeschäft zu beurteilen sind. Unter einem Fernabsatzgeschäft (§ 312c BGB) versteht man Verbraucherverträge, bei denen beide Parteien (Verbraucher und Unternehmer) ausschließlich mit Fernkommunikationsmittel verhandeln, ohne dass beide Vertragsparteien gleichzeitig körperlich an einem Ort anwesend sind. Zu den Fernkommunikationsmitteln gehören z. B. Briefe, Telefonate, E-Mails, Faxe, SMS oder auch WhatsApp-Nachrichten. Die Verhandlungen müssen nicht mit den gleichen Mitteln erfolgen. Liegt ein Fernabsatzgeschäft zwischen Vermieter und Mieter vor, kann der Wohnraummieter den Vertrag widerrufen. Das Widerrufsrecht entfällt auch hier nach Durchführung einer Wohnungsbesichtigung vor Vertragsabschluss (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB).

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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