Baurecht und Architektenrecht

Wie ist die Rechtslage zur Nutzung & dem Wegerecht einer Privatstraße?

14.06.2018

Die Bezeichnung „Privatstraße“ sagt schon das meiste über die Zuordnung so einer Verkehrsfläche, die sich nicht im Eigentum der öffentlichen Hand befindet.

Dieser Ratgeber liefert Informationen über Nutzung, Errichtung und Erhaltung von Privatwegen und Straßen. Wer darf Privatstraßen und -wege nutzen, wer haftet bei Unfällen und dergleichen, denn oft besteht Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Wegerechte.

 

Was bedeutet der Begriff „Wegerecht“?
Damit muss sich jeder auseinandersetzen, der die Errichtung eines Gebäudes – unabhängig ob privat oder geschäftlich – plant: Denn, nur wenn die Zufahrt gesichert ist, wird auch die Baugenehmigung erteilt. Der Begriff Zufahrt umfasst das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht.
Der Gesetzgeber schreibt also definitiv vor, dass Eigentümern der Zugang zu ihrem Grundstück ermöglicht wird. Ein Wegerecht wird vereinbart und stellt dann, weil im Grundbuch des betroffenen (belasteten) Grundstücks eingetragen, eine sogenannte Grunddienstbarkeit dar.

Damit kann auch im Falle des Verkaufs oder eines Übergangs an eine andere Person / Institution / Unternehmen dieses Wegerecht nicht einfach verschwinden. Das Wegerecht tritt immer dann in Kraft, wenn ein Grundstück nicht direkt über eine öffentliche Straße, sondern beispielsweise über eine Privatstrasse, erreichbar ist.
Das Wegerecht kann auch als privatrechtliche Vereinbarung geschlossen werden. Damit gilt es aber nur zwischen den beiden Parteien, die diesen Vertrag – schriftlich oder mündlich – geschlossen haben. Im Falle eines Besitzerwechsels sind Neuverhandlungen wahrscheinlich und führen dann oft zu jahrelangen Streitereien zwischen den Nachbarn.
Manche Baubehörden verlangen in Zusammenhang mit der Baugenehmigung auch den Eintrag einer Baulast. Das bedeutet der Grundstückseigentümer geht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde ein. In dem Fall eben, die Einräumung des Wegerechts. Wobei die Baulast noch keinen Anspruch auf das Wegerecht begründet, sondern dieser erst dann entsteht, wenn die grundbücherlichen Einträge erledigt wurden. Hier laufen privatrechtliche Vereinbarungen mit den Interessen der Kommune zwar parallel, sind aber voneinander nicht abhängig.
 

Was passiert, wenn eine Verbindung zur nächsten öffentlichen Straße fehlt?
Im § 917 ff BGB ist der Fall geregelt, wenn eine Verbindung zu einer öffentlichen Straße fehlt: Alle Nachbarn haben die Benutzung ihres Grundstückes, ihrer Straße, zur Herstellung eines Notweges als Verbindung zu dulden. Richtung und Umfang des Benutzungsrechtes werden erforderlichenfalls gerichtlich festgelegt. Eine Entschädigung der Nachbarn, denen die Grundstücke gehören, durch eine Geldrente kann ebenso festgelegt werden. Das Notwegerecht kann auch befristet eingeräumt werden, wenn beispielsweise Bauarbeiten anstehen, für die die Nutzung des Nachbargrundstückes erforderlich ist.
Dieses Verfahren birgt einigermaßen Zündstoff, wenn es um den Umfang der Benutzung geht. Falls sich die Nachbarn nicht gerade „grün“ sind, sind die absonderlichsten Konstellationen möglich. Es könnte sein, dass das Nutzungsrecht nur für Fußgänger ausgesprochen wird. Allerdings lässt die aktuelle Rechtsprechung hoffen, denn die Tendenzen gehen dahin, dass ein Wohnhaus auch mit einem PKW erreichbar sein muss.
 

Worin liegt der Unterschied zwischen öffentlichem und privatem Weg?
Der Fall, dass es dazu keine eindeutige Klärung gibt, ist gar nicht so selten. Ein Indiz für die Öffentlichkeit ist, wenn die Kommune für die Erhaltung verantwortlich zeichnet, während es beim Privatweg der Grundstückseigentümer ist. Mit der Klärung der Frage öffentlich oder privat werden sehr oft Gerichte beschäftigt. Zur Beurteilung der Sachlage werden dann die örtlichen Gegebenheiten und die bisherige (oft lange zurückliegende) Nutzung des Weges untersucht.
 

Hat der Inhaber eines Wegerechtes auch Pflichten?
Wie in vielen Fällen begründen Rechte auch Pflichten. So auch in dem Falle des Wegerechtes. „Schonende Ausübung“ ist eine Formulierung, die zu Missverständnissen führen kann. Tatsächlich wird darunter verstanden, dass der Zutritt auf das Grundstück einer „üblichen Benutzung“ entspricht und nicht übermäßig betrieben wird.
Das alles hängt natürlich von der Art und der Nutzung des Gebäudes ab. Bei einem Wohnhaus sieht die „übliche Nutzung“ anders aus, als wenn auf dem Grundstück ein Unternehmen steht, oder ein landwirtschaftlicher Betrieb.
In jedem Fall sind die Bedingungen zu klären. Eine schriftliche Festlegung wird dringend empfohlen:

  • Wer ist für die Instandhaltung zuständig
  • Wer übernimmt den Winterdienst (Räumen und Streuen)

Nach gängiger Rechtsprechung obliegt die Instandhaltung und Räumung dem Nutzer des Wegerechtes, wenn er dieses ausschließlich alleine nutzt, es sei denn es wurde anders vereinbart. Mit der Pflicht der Nutzung und Instandhaltung ist die Frage der Haftung eng verbunden. Besonders im Winter, wenn die Straße oder der Weg sicher begehbar sein muss. Im Falle eines Unfalles können eklatante Haftungsforderungen auf den Verantwortlichen zukommen.
 

Kann das Wegerecht auch verweigert werden?
Jede Vereinbarung, die nachweislich – also schriftlich – geschlossen wurde, ist für die Parteien bindend und kann gerichtlich durchgesetzt werden. Wenn das Wegerecht allerdings keine Grunddienstbarkeit ist, also nicht im Grundbuch des belasteten Grundstückes eingetragen ist, dann erlöschen die Vereinbarungen mit dem Besitzerwechsel.
Falls jedoch die Nutzung bereits über einen langen Zeitraum (mehr als 30 Jahre) – nachweislich – erfolgt ist, dann kann man von einem „ersessenen Recht“ sprechen oder es kann das Notwegerecht greifen. In solchen Fällen ist eine anwaltliche Beratung jedenfalls zu empfehlen.
Bei einer verbrieften Grunddienstbarkeit entsteht ein eigentümerähnliches Rechtsverhältnis und es wird damit umfassender Schutz begründet. Diese Rechte können durch den Besitzer des Grundstückes über den der Weg führt, nicht beeinträchtigt werden. Dieser Anspruch ist notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.
 

Das Grundstück liegt an einer Privatstrasse
Im Falle, dass schon eine Straße vorhanden ist, die sich im Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person befindet (beispielsweise kann sie allen Anliegern gemeinsam gehören), dann müssen die Kosten für Unterhalt, Instandhaltung, Reinigung, Beleuchtung, Kanalisation von allen Anliegern getragen werden. So weit so gut. Der Gesetzgeber hat allerdings keine Regelung für den Aufteilungsschlüssel erlassen. Darum ist eine Vereinbarung auf privatrechtlicher Basis, für alle aktuellen und künftigen Eigentümer unbedingt erforderlich.
Falls jemand beabsichtig ein Grundstück, das an einer Privatstrasse gelegen ist, zu erwerben, dann sollte die Frage nach so einer Regelung im Vordergrund stehen, sonst kann die Freude am neuen Heim ganz schnell vorbei sein.


Zusammenfassung Rechtslage Wegerecht und Privatstrasse
Grundsätzlich hat jeder Besitzer eines Gebäudes, das Recht dieses auch über einen Weg oder Straße zu erreichen. Selbst wenn das Haus erst in der Planungsphase ist, wird die Baugenehmigung nur erteilt, wenn das Wegerecht gesichert ist. Falls für das Wegerecht keine Grunddienstbarkeit besteht, es auf rein privatrechtlicher Basis geschlossen wurde, kann es zu langwierigen und teuren Streitereien kommen, wenn sich die Besitzverhältnisse ändern.
Falls keine Einigung zustande kommt, kann der Zugang mittels des Notwegerechtes gerichtlich durchgesetzt werden. Ein Wegerecht kann auch durch lange Nutzung „ersessen“ werden.
In jedem Fall empfiehlt sich anwaltliche Beratung für alle Fragen im Zusammenhang mit dem Wegerecht.

Autor: Fachanwalt.de-Redaktion

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