Ein Beschluss über ein Verbot der Hundehaltung, der neben einer Ausnahme für in der Anlage vorhandene Tiere vorsieht, dass im Einzelfall die Gemeinschaft durch Beschluss die Hundehaltung gestatten kann, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dabei ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft im Einzelfall die Hundehaltung genehmigt wird (LG Frankfurt a. M. v. 09.03.2023 - 2-13 S 89/21).
Der Fall:
In einer aus drei Personen bestehenden Eigentümergemeinschaft gab es Streit um ein beschlossenes Hundehaltungsverbot. Eine Eigentümerin hält einen Hund und gibt an, sich ein Leben ohne Hunde nicht vorstellen zu können. Kontakt des Hundes zur Gemeinschaft bestehe nicht, sie trage ihn stets durch das Treppenhaus.
Dementsprechend hat sie folgenden Beschluss angefochten:
„Das Halten von Hunden ist nicht gestattet, es sei denn, die Mehrheit der Wohnungseigentümer fasst einen entsprechenden Beschluss, durch den die Hundehaltung ausnahmsweise gestattet wird. Sind für das Halten von Hunden alte Rechte vorhanden, so gelten diese nur so lange, wie das sich in der Gemeinschaft befindliche Tier noch lebt. Neuanschaffungen von Hunden unterliegen dem vorstehend geregelten Genehmigungsvorbehalt.“
Die Gerichtsentscheidung:
Das Amtsgericht Gießen (50 C 3/21) hat der Anfechtungsklage stattgegeben. Zwar sei durch den Beschluss die Hundehaltung nicht generell verboten worden, ein derartiges Verbot mit Erlaubnisvorbehalt sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Erforderlich sei aber, dass bereits der Beschluss über die Gebrauchsregelung erkennen lasse, unter welchen Kriterien im Einzelfall die spätere Interessenabwägung stattzufinden habe. Im Übrigen entspreche der Beschluss deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil durch den Wortlaut des Beschlusses dem Eigentümer, der die Hundehaltung begehre, der Nachweis des Vorliegens eines Ausnahmefalles aufgebürdet werde.
Die Berufung der Gemeinschaft hatte vor dem Landgericht Frankfurt a. M. Erfolg.
Der angefochtene Beschluss sei von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung.
Ein generelles Tierhaltungsverbot sei mangels Beschlusskompetenz nichtig, wenn es auch Tiere erfasse, von denen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen in den Bereich des Gemeinschaftseigentums ausgehen und die Tiere den Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht tangieren. Die Nutzung des Sondereigentums könne aber durch Beschluss geregelt werden, wenn diese Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum habe. Der angefochtene Beschluss sei von der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gedeckt, denn er regele mit der Hundehaltung einen Bereich der Nutzung des Sondereigentums, der bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise üblicherweise Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum habe. Der Bezug zum gemeinschaftlichen Eigentum liege darin, dass Hunde Geräusche machen, die auch im Gemeinschaftseigentum wahrnehmbar seien, zudem bestehe die Gefahr der Verdreckung, letztlich könnten sich Eigentümer oder deren Angehörige und Besucher durch den Kontakt mit dem Tier gestört fühlen. Dabei komme es für die Beschlusskompetenz nicht darauf an, ob im Einzelfall von den konkret betroffenen Hunden derartige Auswirkungen ausgehen. Maßgeblich sei, da Beschlüsse dauerhaft wirken (§ 10 Abs. 3 WEG) und auch den Rechtsnachfolger binden, eine abstrakt normative Betrachtung.
Allerdings würden bei dieser Betrachtung auch Kleinsthunde in den Anwendungsbereich der Regelung fallen, die – wie der Hund der Klägerin – das Gemeinschaftseigentum nicht betreten. Zwar sei insoweit eine Gefahr der Verdreckung gering, aber auch Kleinsthunde könnten bellen und kläffen, so dass auch von diesen Geräuschimmissionen möglich seien. Zudem sei auch bei kleinen Hunden möglich, dass diese etwa durch eine offenstehende Tür in das Gemeinschaftseigentum entweichen und es daher zu Verschmutzungen komme oder andere Eigentümer sich durch Begegnungen mit dem Tier beeinträchtigt fühlen könnten. Diese objektiv nicht fernliegenden Möglichkeiten eines Bezuges zum Gemeinschaftseigentum genüge für eine Beschlusskompetenz.
Der gefasste Beschluss entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung.
Er greife nicht in den Kernbereich der Wohnungseigentümer ein. Das in dem Beschluss vorgesehene Verfahren, dass sich der Wohnungseigentümer die Hundehaltung durch einen Beschluss genehmigen lassen müsse, sei dem Wohnungseigentümer nicht unzumutbar.
Unser Praxishinweis:
Ein Beschluss auf einer Eigentümerversammlung ist die vom Gesetz vorgesehene Verfahrensweise zur Regelung der Intensität der Benutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 19 WEG). Alleine die Verfahrensweise kommt nicht einem faktischen Verbot gleich. Es ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft die Hundehaltung genehmigt wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch ohne dass in dem Beschluss Kriterien für die Genehmigung einer Hundehaltung angeführt werden, bei einem späteren Beschluss nicht völlig frei, sondern an die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und das Gleichbehandlungsgebot gebunden.
Inhaltlich handele es sich bei der zu treffenden Entscheidung um eine Ermessensentscheidung, so dass die hierfür entwickelten Kriterien anzuwenden seien, so das LG. Zutreffend sei, dass im Regelfall die Eigentümer ein weites Ermessen haben werden und das grundsätzliche Verbot der Hundehaltung dazu führe, dass besondere Umstände vorliegen müssen, damit die Ablehnung eines Antrages auf Gestattung der Hundehaltung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Gleichwohl seien eine Reihe von Fällen denkbar, in denen lediglich die Genehmigung der Hundehaltung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche (medizinische Gründe, z.B. Blindenhund). Dies dürfte auch dann der Fall sein, wenn es sich um einen Hund handele, bei dem etwa aufgrund der Rasse, Haltung, Abrichtung etc. keine Lärmemissionen zu befürchten seien und der Eigentümer sich verpflichte, dafür Sorge zu tragen, dass der Kontakt der Gemeinschaft zum Tier so gering wie möglich ist. Gerade die Vielgestaltigkeit der denkbaren Möglichkeiten spreche dagegen, zu verlangen, dass in dem Beschluss über das Hundehaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt bereits die Kriterien aufzunehmen sind, unter denen die Hundehaltung gestattet werde. Ein derartiger Beschluss wäre rechtssicher auch kaum denkbar.
Beachten Sie:
Die Wohnungseigentümer müssen in der Benutzungsregelung die widerstreitenden Interessen und die Einzelfallumstände berücksichtigen. Dabei darf die Gemeinschaft von ihrem Ermessen nur insoweit Gebrauch machen, dass dadurch keinem der übrigen Eigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht (z.B. durch die Beschränkung der Anzahl, OLG Schleswig v. 27.11.2003 - 2 W 165/03 oder eine Leinenpflicht zur Begegnung der Tiergefahr, LG Frankfurt a. M. v. 14.07.2015 - 2-09 S 11/15). Eine Ermessensgrenze ist erreicht, wenn der Erlaubnisvorbehalt die schriftliche Genehmigung aller Eigentümer vorsieht (OLG Karlsruhe v. 25.02.1988 - 11 W 142/87). Eine Benutzungsregelung setzt jedoch stets voraus, dass überhaupt die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer besteht, was bei Kleintieren (z.B. Zierfischen oder Schildkröten) nicht angenommen werden kann (OLG Saarbrücken v. 02.11.2006 - 5 W 154/06).
