Karlsruhe (jur). Überschuldete Wohnungseigentümer können mit der Grundbucheintragung ihres Wohnungsrechts am eigenen Grundstück sich nicht vor dem Zugriff der Gläubiger schützen. Denn das eingetragene Wohnungsrecht am eigenen Grundstück ist pfändbar und kann vom Insolvenzverwalter gelöscht werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch, 5. April 2023, bekanntgegebenen Beschluss (Az.: V ZB 64/21). Nur wenn das Grundstück einer anderen Person gehört, könne ein daran bestehendes, nicht übertragbares Wohnungsrecht nicht gepfändet werden.
Im Streitfall ging es um ein Grundstück in Berlin-Charlottenburg. Der Eigentümer hatte das Grundstück als Einlage in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingebracht. Im Grundbuch hatte er sich allerdings noch ein Wohnungsrecht vorbehalten. Die GbR wurde als Eigentümerin aufgeführt.
Als wenige Monate später der Eigentümer wegen zu vieler Schulden Insolvenz anmelden musste, veranlasste der bestellte Insolvenzverwalter, dass wegen einer bestehenden Grundschuld die GbR das Grundstück an den früheren Eigentümer rückübertragen muss. Zudem wollte der Insolvenzverwalter das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht pfänden und löschen lassen. So sollte der Verkauf des Grundstücks zugunsten der Gläubiger ermöglicht werden.
Dieses Vorgehen hielt der Wohnungsrechtsinhaber für rechtswidrig. Nach den gesetzlichen Bestimmungen könne ein nicht übertragbares Wohnungsrecht nicht gepfändet werden, meinte er.
Der BGH stellte in seinem Beschluss vom 2. März 2023 nun klar, dass die Pfändung und Löschung des Wohnungsrechts dann möglich ist, wenn der Insolvenzschuldner ein Wohnungsrecht am eigenen Grundstück hat. Nur wenn ein Wohnungsrecht an einem Grundstück besteht, welches im Eigentum einer anderen Person steht, könne dieses nach dem Gesetz nicht gelöscht werden.
Davon nutzen in Deutschland viele Grundstückseigentümer aus, um mit der Übertragung des Grundstücks, etwa zugunsten ihrer Kinder, Steuern sparen oder um den Pflichtteil bei einer Erbschaft umgehen zu können.
Hier liege solch ein „Fremdrecht“ aber nicht vor, da der Grundstückseigentümer selbst sich ein Wohnungsrecht eingeräumt hat, entschieden die Karlsruher Richter. „Aufgrund der Pfändbarkeit fällt das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse und ist von dem Insolvenzverwalter zu verwerten“, so der BGH. Dieser könne dann die Löschung des Wohnungsrechts veranlassen, „etwa um das Grundstück lastenfrei veräußern zu können“.
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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock
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