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Rechtsanwalt für Immobilienrecht

Was ist das Immobilienrecht?

Das Immobilienrecht ist der Rechtsbereich, welcher sich mit allen Fragen rund um Immobilien und ihre wirtschaftliche Nutzung befasst. Wichtige Fragen betreffen dabei zum Beispiel Bau und Kauf von Immobilien (Baurecht, Kaufrecht, Kreditrecht), aber auch ihre Vermietung und Verpachtung (Mietrecht). Auch das Wohnungseigentumsrecht, welches die Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaften regelt, zählt zum Immobilienrecht.

 

Das Baurecht

Das Baurecht ist ein Bereich des öffentlichen Rechts. Es ist im Baugesetzbuch und in den Landesbauordnungen geregelt. Viele weitere Gesetze und Verordnungen spielen eine wichtige Rolle, etwa die Energieeinsparverordnung (Wärmedämmung, Heizung). Beim Bau eines Hauses sind die örtlichen Bebauungspläne relevant. Eine Baugenehmigung ist beim Bauamt der Gemeinde zu beantragen. Das Verhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmen richtet sich wiederum nach zivilrechtlichen Verträgen und Vorschriften. Einige häufige Rechtsprobleme beim Bau sind:

 

  • Verweigerung oder problematische Auflagen der Baugenehmigung,
  • Baumängel (Streitigkeiten zwischen Bauherr und Bauträger/Bauunternehmen/Architekt/Handwerkern),
  • nicht termingerechte Fertigstellung.

 

Kauf einer Immobilie

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält Vorschriften zum Kauf einer Immobilie. So müssen Kaufverträge über Grundstücke und Häuser in Deutschland nicht nur in schriftlicher, sondern auch in notarieller Form geschlossen werden. Erforderlich ist zudem eine Grundbucheintragung. Meist ist für den Erwerb einer Immobilie die Aufnahme eines Darlehens notwendig. Dieses wird oft durch Grundpfandrechte wie Grundschuld oder Hypothek abgesichert. Auch diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.  

 

Das Mietrecht

Das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietrecht befasst sich mit dem Mietvertrag und den Rechten von Mieter und Vermieter. Für private Wohnungsmieter sieht es einen Kündigungsschutz vor, auch stehen ihnen im Fall von Wohnungsmängeln verschiedene Ansprüche zu – etwa auf Mietminderung oder den Ersatz von Folgeschäden. Gewerbliche Mietverträge unterliegen einer größeren Vertragsfreiheit. Im Jahr 2013 hat eine umfangreiche Reform des deutschen Mietrechts stattgefunden. Zum Beispiel wurde dabei festgelegt, dass Mieter während der ersten drei Monate eines Wohnungsmangels nicht mehr die Miete mindern können, wenn dieser Mangel auf einer energetischen Sanierung beruht (z.B. Bauarbeiten zwecks Installation einer Wärmedämmung).

 

Häufig umstrittene Themen im Mietrecht sind:

  • Wirksamkeit von Kündigungen,
  • Mängel des Mietobjekts und deren Folgen,
  • Mietkaution,
  • Untermiete,
  • und nicht zuletzt die Räumung der Mietwohnung. Hier bestehen Berührungspunkte zum Zwangsvollstreckungsrecht.

 

Das Wohnungseigentumsrecht

Sobald jemand eine Eigentumswohnung kauft, betrifft ihn das Wohnungseigentumsrecht. Maßgeblich ist hier das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es definiert viele Begriffe wie etwa Gemeinschafts- und Sondereigentum, beschreibt die Arbeit der Eigentümerversammlung und des Verwalters und legt die Grundregeln eines geordneten Zusammenlebens und einer geordneten Bewirtschaftung der Wohnanlage fest. Das Wohnungseigentumsrecht ist ein Gebiet, in dem es zu vielen gerichtlichen Streitigkeiten kommt. Oft geht es dabei um

 

  • Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung,
  • Arbeit und Zuständigkeiten des Verwalters,
  • Umbau- und Modernisierungsarbeiten am Gebäude und ihre Kosten,
  • das Hausgeld,
  • die Nutzung des Gemeinschaftseigentums,
  • vermietete Eigentumswohnungen.     

 

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Karlsruhe (jur). Wenn ein Wohnungseigentümer versehentlich nicht zur Eigentümerversammlung eingeladen wurde, sind die dort gefassten Beschlüsse nicht automatisch nichtig. Nur wenn der Eigentümer gezielt draußen gehalten werden sollte, muss die Versammlung neu zusammenkommen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Dienstag, 4. September 2012, veröffentlichten Urteil vom 20. Juli 2012 entschied (Az.: V ZR 235/11). Anfechten kann der Ausgeschlossene die gefassten Beschlüsse aber immer. Der klagende Eigentümer nutzte lediglich eine Garage. Daher nahm der von der Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter irrtümlich an, er sei zu den Versammlungen nicht zu laden. Nach den vertraglichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft war dies aber falsch. Daher weigerte ... weiter lesen
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Im Gewerberaummietrecht sind Kosten infolge Modernisierungsmaßnahmen nur nach mietvertraglicher Vereinbarung umlegbar. Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff. BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar; § 578 BGB verweist nicht auf §§ 559 ff. BGB. Bestimmung von Modernisierungspflichten durch den Gesetzgeber : Eine Modernisierungspflicht des Vermieters kann nur aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstehen (z.B.: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen). Aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln hat der Vermieter die Mietsache in verkehrssicherem Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605); nach ... weiter lesen
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