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Was ist das Immobilienrecht?

Das Immobilienrecht ist der Rechtsbereich, welcher sich mit allen Fragen rund um Immobilien und ihre wirtschaftliche Nutzung befasst. Wichtige Fragen betreffen dabei zum Beispiel Bau und Kauf von Immobilien (Baurecht, Kaufrecht, Kreditrecht), aber auch ihre Vermietung und Verpachtung (Mietrecht). Auch das Wohnungseigentumsrecht, welches die Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaften regelt, zählt zum Immobilienrecht.

 

Das Baurecht

Das Baurecht ist ein Bereich des öffentlichen Rechts. Es ist im Baugesetzbuch und in den Landesbauordnungen geregelt. Viele weitere Gesetze und Verordnungen spielen eine wichtige Rolle, etwa die Energieeinsparverordnung (Wärmedämmung, Heizung). Beim Bau eines Hauses sind die örtlichen Bebauungspläne relevant. Eine Baugenehmigung ist beim Bauamt der Gemeinde zu beantragen. Das Verhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmen richtet sich wiederum nach zivilrechtlichen Verträgen und Vorschriften. Einige häufige Rechtsprobleme beim Bau sind:

 

  • Verweigerung oder problematische Auflagen der Baugenehmigung,
  • Baumängel (Streitigkeiten zwischen Bauherr und Bauträger/Bauunternehmen/Architekt/Handwerkern),
  • nicht termingerechte Fertigstellung.

 

Kauf einer Immobilie

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält Vorschriften zum Kauf einer Immobilie. So müssen Kaufverträge über Grundstücke und Häuser in Deutschland nicht nur in schriftlicher, sondern auch in notarieller Form geschlossen werden. Erforderlich ist zudem eine Grundbucheintragung. Meist ist für den Erwerb einer Immobilie die Aufnahme eines Darlehens notwendig. Dieses wird oft durch Grundpfandrechte wie Grundschuld oder Hypothek abgesichert. Auch diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.  

 

Das Mietrecht

Das im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Mietrecht befasst sich mit dem Mietvertrag und den Rechten von Mieter und Vermieter. Für private Wohnungsmieter sieht es einen Kündigungsschutz vor, auch stehen ihnen im Fall von Wohnungsmängeln verschiedene Ansprüche zu – etwa auf Mietminderung oder den Ersatz von Folgeschäden. Gewerbliche Mietverträge unterliegen einer größeren Vertragsfreiheit. Im Jahr 2013 hat eine umfangreiche Reform des deutschen Mietrechts stattgefunden. Zum Beispiel wurde dabei festgelegt, dass Mieter während der ersten drei Monate eines Wohnungsmangels nicht mehr die Miete mindern können, wenn dieser Mangel auf einer energetischen Sanierung beruht (z.B. Bauarbeiten zwecks Installation einer Wärmedämmung).

 

Häufig umstrittene Themen im Mietrecht sind:

  • Wirksamkeit von Kündigungen,
  • Mängel des Mietobjekts und deren Folgen,
  • Mietkaution,
  • Untermiete,
  • und nicht zuletzt die Räumung der Mietwohnung. Hier bestehen Berührungspunkte zum Zwangsvollstreckungsrecht.

 

Das Wohnungseigentumsrecht

Sobald jemand eine Eigentumswohnung kauft, betrifft ihn das Wohnungseigentumsrecht. Maßgeblich ist hier das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es definiert viele Begriffe wie etwa Gemeinschafts- und Sondereigentum, beschreibt die Arbeit der Eigentümerversammlung und des Verwalters und legt die Grundregeln eines geordneten Zusammenlebens und einer geordneten Bewirtschaftung der Wohnanlage fest. Das Wohnungseigentumsrecht ist ein Gebiet, in dem es zu vielen gerichtlichen Streitigkeiten kommt. Oft geht es dabei um

 

  • Beschlusskompetenzen der Eigentümerversammlung,
  • Arbeit und Zuständigkeiten des Verwalters,
  • Umbau- und Modernisierungsarbeiten am Gebäude und ihre Kosten,
  • das Hausgeld,
  • die Nutzung des Gemeinschaftseigentums,
  • vermietete Eigentumswohnungen.     

 

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Aktuelle Rechtstipps zum Thema Immobilienrecht
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Musikunterricht in der Wohnung kann zur Mietkündigung führen
Karlsruhe (jur). Geben Mieter in ihrer Wohnung regelmäßig Musikunterricht, muss dies der Vermieter nicht dulden. Geht solch eine „geschäftliche Tätigkeit“ über die „übliche Wohnnutzung“ hinaus, ist hierfür die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, urteilte am Mittwoch, 10. April 2013, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 213/12). Ohne Zustimmung des Vermieters droht danach die Mietkündigung. Damit muss ein Gitarrenlehrer aus Berlin seine Wohnung räumen. Der Vermieter hatte ihm gekündigt, weil er mehrere Jahre in der Wohnung ohne Erlaubnis Gitarrenunterricht erteilt habe. Dadurch sei der Hausfrieden gestört worden. Mehrere Mitmieter hätten sich wegen des Gitarrenlärms beschwert. Der BGH bestätigte nun die ... weiter lesen
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN IM GEWERBEMIETRECHT
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Im Gewerberaummietrecht sind Kosten infolge Modernisierungsmaßnahmen nur nach mietvertraglicher Vereinbarung umlegbar. Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff. BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar; § 578 BGB verweist nicht auf §§ 559 ff. BGB. Bestimmung von Modernisierungspflichten durch den Gesetzgeber : Eine Modernisierungspflicht des Vermieters kann nur aufgrund gesetzlicher Bestimmungen entstehen (z.B.: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen). Aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln hat der Vermieter die Mietsache in verkehrssicherem Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605); nach ... weiter lesen
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Mietrecht: Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen
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Bei Gemeinschaftsflächen im Mietrecht handelt es sich z. B. um den Garten, Trockenboden, Waschküche, Hof, Kinderspielplatz und Treppenhaus. Sind diese Flächen nicht im Mietvertrag mit vermietet, dann hat der Mieter lediglich ein Recht zur Mitbenutzung. Es handelt sich dann nur um eine Gefälligkeit des Vermieters, die jederzeit widerrufen werden kann. Duldet jedoch der Vermieter die jahrelange Nutzung der Gemeinschaftsflächen zum Abstellen von Gegenständen, dann tritt hierfür eine Bindungswirkung ein. So kann z. B. eine Gartennutzung zum mietvertraglichen Gebrauch gehören, wenn der Mieter jahrelang den Garten durch Aufstellen einer Schaukel und eines Sandkasten nutzt, was dem Vermieter nicht verborgen geblieben ist. 1. Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus Das ... weiter lesen
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