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Rechtsanwalt für Pachtrecht
Was bedeutet „Pachtrecht“?
Das Pachtrecht ist Teil des deutschen Zivilrechts. Meist wird es mit dem Mietrecht in einem Atemzug genannt. Es befasst sich mit der Verpachtung von Gebäuden, Grundstücken oder ganzen Betrieben und erlangt besondere Bedeutung im Zusammenhang mit der Landwirtschaft, aber auch im Gaststättenbereich. Der Pachtvertrag ist ein eigener Vertragstyp des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Unterschiede Miete und Pacht
Auf den Pachtvertrag sind viele gesetzliche Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden. Hervorzuheben ist, dass der Pächter auch Anspruch auf die Nutzung der „Früchte“ des Grundstücks, also dessen Ertrag, hat. Es gibt jedoch einige Besonderheiten, z.B. hinsichtlich
- Verpachtung einer Immobilie mit Inventar (Mobiliar und Zapfanlage einer Gaststätte),
- Kündigungsfristen,
- vom Wohnungsmietrecht abweichende Kündigungsgründe,
- Sonderregeln über die Landpacht (Landwirtschaft),
- Sonderregeln über bestimmte Gewerbebetriebe (Apothekenpacht).
Pachten mit Inventar
Dem Pächter obliegt in der Regel die Instandhaltung von Inventargegenständen. Der Gastwirt muss also die mitgepachtete Zapfanlage und andere Einrichtungen warten und in Ordnung halten. Werden Inventarstücke ohne Schuld des Pächters vernichtet, sind sie durch den Verpächter zu ersetzen. Dies kann vertraglich anders geregelt werden. Den „gewöhnlichen Abgang“ von zum Inventar gehörenden Tieren muss der Pächter ersetzen.
Inventarübernahme zum Schätzwert
Einige Sondervorschriften gelten, wenn das Inventar „zum Schätzwert“ übernommen wird und der Pächter es bei der Beendigung des Pachtverhältnisses zum Schätzwert zurückgeben soll. Dann trägt der Pächter die Gefahr einer zufälligen Zerstörung oder Verschlechterung des Inventars. Der Pächter darf im Rahmen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung über die Inventarstücke verfügen.
Abweichende Kündigungsgründe
Der Pächter darf nicht kündigen wegen Verweigerung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte. Der Verpächter hat nicht das Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 580 BGB wegen Tod des Pächters.
Kündigungsfrist
Wurde im Pachtvertrag keine feste Pachtzeit vereinbart, kann nur zum Schluss eines Pachtjahrs gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres stattfinden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Dies gilt ebenso in Fällen, in denen eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich ist.
Landpacht
Über den Landpachtvertrag gibt es eigene gesetzliche Bestimmungen. Zum Beispiel hat hier der Pächter die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, Wege, Gräben, Dränagen und Zäune auf seine Kosten durchzuführen. Er muss die Pachtsache ordnungsmäßig bewirtschaften.
Apotheken
Für Apotheken gibt es spezielle Regelungen zum Pachtrecht im Apothekengesetz. So darf die Miete in einem Gewerbemietvertrag für eine Apotheke nicht am Umsatz ausgerichtet sein – bei einem Pachtvertrag gibt es diese Einschränkung nicht. Die Verpachtung einer Apotheke ist jedoch nur unter engen Voraussetzungen möglich und u.a. an eine Apothekenerlaubnis des Verpächters gebunden.
Gesetzliche Vorschriften
Der Pachtvertrag ist in den §§ 581 bis 584b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Vorschriften zum Landpachtvertrag finden sich in den §§ 585 bis 597 BGB.
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