Eigenbedarfskündigung: Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Viele Mieter interessieren sich dafür, inwieweit ihr Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf und was sie dagegen unternehmen können. Dies erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gerade bei Wohnungsmietern gefürchtet, die sich gegenüber ihrem Vermieter nichts zuschulden kommen lassen. Denn der Vermieter braucht sich hier nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters bzw. Zahlungsverzug zu berufen. Vielmehr geht es darum, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen oder sie nahestehenden Personen zur Verfügung stellen möchte. Dies darf er jedoch nicht ohne Weiteres.

In welchen Fällen eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs zulässig ist, ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB. Hiernach muss er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigen.

Keine Eigenbedarfskündigung für gute Freunde des Vermieters

Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ergibt sich, dass der Vermieter die Kündigung nicht wegen jedem entfernten Verwandten oder Bekannten aussprechen darf. Hierzu gehören normalerweise beispielsweise die Tante, die Cousine und der geschiedene Ehegatte. Demgegenüber kommt etwa für die Kinder, Eltern, Großeltern, den Ehegatten bzw. die Haushaltshilfe des Vermieters eine Eigenbedarfskündigung in Betracht.

Vermieter muss Eigenbedarf begründen

Benötigen bedeutet, dass der Vermieter in dem Kündigungsschreiben vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen muss, weshalb er oder der übrige Personenkreis die Wohnung braucht. Er muss etwa angeben, dass er selbst die Wohnung als Altersruhesitz nutzen oder näher an der Arbeitsstelle wohnen möchte. Der Vermieter darf hier keine Floskeln verwenden. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter bzw. der Dritte die Wohnung zeitnah nutzen möchte. Die bloße Absicht der künftigen Wohnung in Form der sogenannten Vorratskündigung reicht nicht aus. Hierdurch soll der Mieter vor willkürlichen Kündigungen geschützt werden.

Eigenbedarfskündigung ist bei Rechtsmissbrauch unwirksam

Die Eigenbedarfskündigung ist allerdings dann unwirksam, wenn die Berufung des Vermieters auf Eigenbedarf ausnahmsweise als Rechtsmissbrauch anzusehen ist. Dies kommt zunächst dann infrage, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Hier muss allerdings offensichtlich sein, dass der geltend gemachte Wohnbedarf viel zu groß ist. Denn der Vermieter darf in seiner persönlichen Lebensgestaltung nicht bevormundet werden. Das bedeutet: Vieles spricht für einen weit überhöhten Wohnbedarf, wenn etwa die 18-jährige alleinlebende Tochter eine Fünfzimmerwohnung von etwa 100 qm erhalten soll. Allerdings reicht allein eine Berufung hierauf alleine nicht aus. Vielmehr sollten Mieter statistische Belege dafür anführen, dass hier die übliche Größe einer Single Wohnung erheblich überschritten ist. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14 festgestellt.

Ferner darf der Vermieter sich bei seiner Eigenbedarfskündigung nicht auf einen Grund berufen, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat oder bereits absehbar gewesen ist. Eine solche Kündigung verstößt gegen Treu und Glaube. Denn der Mieter muss normalerweise darauf vertrauen dürfen, dass der Vermieter bei dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages eine Wohnung langfristig vermieten möchte. 

Weiterhin kann sich die Unzulässigkeit der Kündigung daraus ergeben, wenn eine andere Wohnung im Miethaus frei ist und keine vernünftigen Gründe gegen einen Einzug des Vermieters sprechen. Sofern der Vermieter hier einen sachlichen Grund anführen kann, muss er zwar eine leerstehende vergleichbare Wohnung dem Mieter anbieten. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Allerdings muss hier der Vermieter damit rechnen, dass der Mieter gegen ihn einen Anspruch auf Schadensersatz hat. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Entscheidung vom 14.12.2016 - ZR VIII ZR 232/15 klargestellt. 

Wenn der Vermieter Eigenbedarfsgründe vorgetäuscht hat, kommt ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz in Betracht. Von daher sollten Vermieter keinesfalls Eigenbedarfsgründe vorschieben. So etwas kommt in der Praxis immer mal wieder vor. Von daher sollten Mieter darauf achten, ob ihnen etwas verdächtig vorkommt. Für vorgetäuschten Eigenbedarf spricht etwa, wenn gar nicht der jeweilige Angehörige oder der Vermieter selbst in die Wohnung zieht. Hier bietet es sich an, mal auf das Klingelschild zu sehen.

Fazit:

Mieter sollten bei einer Eigenbedarfskündigung an einen Rechtsanwalt oder Mietverein wenden. Denn hier muss im jeweiligen Einzelfall genau geprüft werden, inwieweit die Kündigung wirksam ist. Normalerweise ist es sinnvoll, dass der Mieter gem. § 574 BGB der Eigenbedarfskündigung vorsorglich widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Dabei sollte er darauf hinweisen, dass die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Dieser Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter angekommen sein.

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
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