Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Kann man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

05.05.2017
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Mieter können eine Mietminderung unter Umständen auch rückwirkend gegenüber ihrem Vermieter geltend machen. Wann dies möglich ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Viele Mieter ärgern sich, wenn in ihrer Wohnung plötzlich ein Mietmangel auftritt, wie etwa Schimmel an den Wänden oder die im Winter ausgefallene Heizung. Sie fragen sich dann, ob sie die Mietminderung sofort geltend machen müssen, um keinen finanziellen Nachteil zu erleiden.

Diese Befürchtung ist jedoch unbegründet. Denn eine Mietminderung kann gewöhnlich auch rückwirkend geltend gemacht werden. Dies geht allerdings normalerweise erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel Ihrem Vermieter angezeigt haben. Dies ergibt sich aus § 536c BGB.

Normalerweise Mängelanzeige an Vermieter erforderlich

Dieses Erfordernis einer Mängelanzeige ergibt sich daraus, dass Sie Ihrem Vermieter auch die Chance geben müssen, den Mietmangel zu beheben. Am besten schicken Sie Ihrem Vermieter ein Schreiben, das Sie ausdrücklich als eine Mängelanzeige bezeichnen. In diesem sollten Sie den Mangel benennen und genau beschreiben. Ferner sollten Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Beseitigung setzen. Erst wenn er diese versäumt hat, kommt die Geltendmachung der eigentlichen Mietminderung in Betracht. Um nicht in Beweisnot zu geraten, lassen Sie sich von Ihrem Vermieter den Erhalt des Schreibens bestätigen oder schicken es ihm per Einschreiben.

Unterbliebene Mängelanzeige: Vermieter kann womöglich Schadensersatz fordern

Diese Mängelanzeige sollte auch erfolgen, weil Sie zu einer umgehenden Anzeige eines Mangels verpflichtet ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dies Ihnen bekannt ist bzw. der Mangel offensichtlich ist. Wenn Sie dies einfach unterlassen, können Sie Ärger mit Ihrem Vermieter bekommen. Dieser kann gegen Sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben. Dies ist insbesondere, wenn der Schaden dadurch größere Ausmaße angenommen hat und schwerer zu beseitigen ist. Hiervon ist etwa dann auszugehen, wenn sich Schimmel am Fenster in der gesamten Wohnung ausgebreitet hat.

Wichtig ist allerdings, dass Sie die Miete nicht einfach in vollständiger Höhe weiterbezahlen. Denn dann besteht die Gefahr, dass eine rückwirkende Minderung nach § 814 BGB ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Kammergerichtes Berlin vom 21.12.2012, Az. 8 U 286/11. Unter besonderen Umständen kann die Minderung auch vollständig ausgeschlossen sein wegen Verwirkung. Dies hängt davon ab, inwieweit der Vermieter aufgrund der Fortzahlung der Miete davon ausgehen durfte, dass er mit keiner Mietminderung zu rechnen braucht.

Tipp: Vollständige Miete unter Vorbehalt zahlen

Dies können und sollten Sie dadurch vermeiden, dass Sie Ihren Vermieter in einem Schreiben darauf hinweisen, dass Sie die Miete in vollständiger Höhe unter Vorbehalt zahlen. In diesem Fall können Sie die zu viel entrichtete Miete rückwirkend zurückfordern.

Dies erscheint auch deshalb sinnvoll, weil Sie vor der Durchführung der eigentlichen Mietminderung ermitteln, in welcher Höhe Sie die Miete kürzen dürfen. Setzen Sie hier eine zu hohe Quote an, müssen Sie mit der Kündigung durch Ihren Vermieter rechnen. Aus diesem Grunde sollten Sie sich hierfür an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt wenden.

Rückwirkende Mietminderung ohne Mängelanzeige

Es gilt allerdings in einigen Fällen ausnahmsweise die Möglichkeit, dass der Mieter die Miete vor dem Zeitpunkt der Mängelanzeige mindern darf.

Dies gilt zunächst einmal dann, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt gewesen ist. Denn hier besteht auch keine Anzeigepflicht des Mieters. Darüber hinaus reicht es auch, wenn dem Vermieter der Mangel hätte bekannt sein müssen - etwa aufgrund der Angaben in einer Rechnung eines Handwerksbetriebes. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 02.06. 2008 – I-24 U 193/07. Allerdings müssen Sie dies als Mieter im Zweifel auch nachweisen.

Darüber hinaus kommt eine rückwirkende Mietminderung trotz fehlender Anzeige dann in Betracht, wenn der Vermieter einen Mangel gar nicht beheben kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mietmangel darin liegt, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben steht. Dies ergibt sich etwa aus einem Urteil des Amtsgerichtes Köln vom 22.06.2005 - 203 C 109/05.

Fazit:

Mieter sollten unbedingt an die Mängelanzeige denken, wenn Ihnen ein Mietmangel auffällt. Dann sind Sie auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Dies gilt gerade auch dann, wenn Sie wissen, dass Ihrem Vermieter bereits ein bestimmter Mangel bekannt ist. So etwas lässt sich in der Praxis nur schwer beweisen. Anders ist dies, wenn sich das aus einem Schreiben Ihres Vermieters ergibt.

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: ©
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