Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietkaution: Wie viel darf der Vermieter verlangen und einbehalten?

18.10.2016

Im deutschen Mietrecht ist es üblich, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Sicherheit in Form einer Mietkaution hinterlegen muss. Hierbei handelt es sich meist um einen Geldbetrag, der eingezahlt werden muss. Häufig taucht in diesem Zusammenhang die Frage  auf, wie hoch die Mietkaution eigentlich sein darf. Kann der Vermieter die Höhe der Mietkaution frei bestimmen oder gibt es gesetzliche Grundlagen?

Welchen Sinn hat eine Mietkaution?

Eine Mietkaution ist aus Sicht des Vermieters eine Sicherheitsleistung, die im Notfall gewährleisten soll, dass die Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter auch befriedigt werden kann. Insbesondere können mithilfe der Mietkaution auch die angefallenen Mietnebenkosten verrechnet werden.  

Wie hoch darf eine Mietkaution sein?

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Mietkaution vom Mieter zu verlangen. Entschließt er sich jedoch für die Mietsicherheit, dann muss er die geltenden Vorschriften innerhalb des Mietrechts beachten. Insbesondere muss er die Vorschriften über die Mietkautionshöhe beachten. Die Höhe der Kaution  ist bei einem Wohnraummietverhältnis nach § 551 Abs. 1 BGB begrenzt:

„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Der Vermieter darf demnach maximal das Dreifache der vereinbarten monatlichen Kaltmiete vom Mieter verlangen. Wichtig ist, dass er lediglich die Kaltmiete ohne Betriebskosten verlangen darf.

Handelt es sich hingegen nicht um ein Wohnraummietverhältnis sondern um ein Gewerberaummietverhältnis, dann ist der Vermieter nicht an die Vorschriften innerhalb des BGB gebunden. Aufgrund der Privatautonomie steht es demnach dem Vermieter frei, die Höhe der Mietkaution zu bestimmen. So kann eine Mietkautionshöhe vereinbart werden, die das Dreifache der Kaltmiete übersteigt.  

Darf der Vermieter neben der Mietkaution noch weitere Sicherheiten verlangen?

In einigen Situationen hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse neben der Mietkaution noch weitere Sicherheiten vom Mieter zu verlangen. So steht es dem Vermieter frei, neben der Kaution noch eine Mietbürgschaft zu verlangen. Grundsätzlich stellt eine Mietbürgschaft eine Alternative zur Mietkaution dar. Es besteht jedoch die Möglichkeit sowohl eine Mietkaution als auch eine Mietbürgschaft zu vereinbaren. Dabei ist jedoch nach der geltenden Rechtsprechung darauf zu achten, dass die Summe der beiden Sicherheiten die Vorschrift des § 551 Abs. 1 BGB beachten müssen. So liegt eine unzulässige Doppelsicherung vor, wenn beide Sicherheiten das Dreifache der Nettokaltmiete übersteigen.

Wann erhält der Mieter seine Kaution zurück?

Der Mieter kann die Mietkaution zurückverlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist und keine offenen Forderungen mehr bestehen. Sofern der Vermieter erwartet, dass die Nebenkostenabrechnung Forderungen gegenüber dem Mieter begründen könnten, dann ist der Vermieter berechtigt, die Mietkaution bis zu 6 Monate einzubehalten.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Vermieter die Kaution zurückbehält und nicht zurückzahlt. Ist das der Fall, dann ist zu klären, ob der Vermieter einen berechtigten Anspruch auf die Einbehaltung der Mietkaution besitzt. Liegt kein Anspruch vor, dann sollte der Mieter dem Vermieter eine schriftliche Zahlungsfrist einräumen. Wenn daraufhin der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt, kann der Rückzahlungsanspruch gerichtlich vor dem zuständigen Gericht geltend zu machen.

Quelle: Rechtsanwalt Gramm aus Hannover (Fachanwalt.de)

Symbolgrafik: © Gerhard Seybert - Fotolia.com

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