Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht: Wohnflächenabweichung als Mietmangel

01.12.2019
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In der Regel halten Vermieter und Mieter im Mietrecht die Mietfläche im Mietvertrag fest. Stellt sich später heraus, dass die tatsächliche Mietfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Mietfläche erheblich abweicht, kann darin ein Mangel der Mietsache gesehen werden.

1. Erhebliche Abweichung

Das kann insbesondere, bei einer Flächenabweichung von über 10% angenommen werden (BGH, 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Dieser generelle Grundsatz gilt auch dann, wenn im Mietvertrag lediglich eine ca.-Angabe steht (BGH, 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03). Das gilt aber dann nicht, wenn Vermieter und Mieter bei der Besichtigung übereinstimmend von einer ca.-Angabe ausgegangen sind (BGH, 22.02.2006, Az. VIII ZR 219/04). Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter durch die abweichende Fläche in dem Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt wird (LG Köln, 29.01.2003, Az. 10 S 237/02).

In gewerblichen Mietverhältnissen wird wohl schon bei geringerer Abweichung ein Mangel anzunehmen sein, da gewerbliche Flächen werthaltiger als Wohnraumflächen sind.

Ein Wohnflächenmangel kann auch dann vorliegen, wenn Flächen mit verminderten Nutzwert bzw. eingeschränkter Funktion (Balkone, Loggien, Terrassen, Dachschrägen) mit ihrer vollen Grundfläche in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden. Vielmehr sind diese nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen.

2. Mietminderung und Kündigung

Ist die Mietfläche wegen der abweichenden Fläche mangelhaft, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen oder den Mietzins mindern. Die Höhe der Minderung errechnet sich dabei aus dem Verhältnis der vereinbarten zur tatsächlichen Mietfläche (BGH, 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03), ohne dass vorweg ein Abzug bis zur zulässigen Abweichung der Mietfläche (10%) vorgenommen werden darf (LG Berlin, 27.11.2003, Az. 5 O 140/03). Beide Rechte stehen dem Mieter auch dann zu, wenn er den Mangel nicht sofort erkennt und ihn daher zunächst hingenommen hat (BGH, 29.04.2009, Az. VIII ZR 142/08).

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Henry Bach
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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