Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung: Frist & Muster

29.05.2017
Redaktion fachanwalt.de

Was müssen Mieter bei einem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters beachten? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Mieter sollten aufpassen, wenn sie von ihrem Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhalten. Das gilt besonders, wenn ihnen die geforderte Nachzahlung zu hoch erscheint. Denn beim Erstellen von Nebenkostenabrechnungen – die offiziellen Betriebskostenabrechnungen heißen – unterläuft dem Vermieter schnell ein Fehler.

Typische Fehler bei Nebenkostenabrechnungen

So kommt es etwa vor, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung zu spät erhält. Hierzu hat der Vermieter normalerweise ein Jahr Zeit nach dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums. Darüber hinaus muss im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Vermieter überhaupt Nebenkosten ansetzen darf. Dabei muss sich bei den „sonstigen Betriebskosten“ aus dem Mietvertrag hinreichend ergeben, um welche Positionen es sich handelt.

Des Weiteren kommt es vor, dass der Vermieter Positionen ansetzt, die er gar nicht auf den Mieter umsetzen darf. Hierzu gehören etwa Instandhaltungskosten für die Kosten von Reparaturen, die allein Sache des Vermieters sind. Verwaltungskosten dürfen ebenfalls nicht bei der Nebenkostenabrechnung angesetzt werden (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11.05.2016 - VIII ZR 209/15).

Schließlich sollte darauf geachtet werden, ob dem Vermieter ein Fehler beim Verteilerschlüssel passiert ist.

Frist für Widerspruch bei Nebenkostenabrechnung

In all diesen Fällen sollten Mieter darauf achten, dass sie nicht zu spät der Nebenkostenabrechnung widersprechen. Hierzu haben sie ein Jahr Zeit, nachdem sie die Nebenkostenabrechnung erhalten haben. Dies ergibt sich aus der Vorschrift von § 556 Abs. 3 BGB.

Nach Ablauf dieses Zeitraums braucht der Vermieter normalerweise ihren Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung nicht mehr zu berücksichtigen. Anders ist das nur dann, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Begründung von Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung

Wichtig ist, dass der Mieter nicht nur der Nebenkostenabrechnung widerspricht, sondern dies auch ordnungsgemäß begründet. Eine Verwendung von Floskeln reicht für eine Beanstandung nicht aus. Vielmehr muss der Mieter möglichst konkret werden und die Fehler genau angeben.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichtes Berlin-Mitte vom 21.01.2015 - 17 C 247/14. Am besten sollte der Mieter hierzu rechtzeitig Einsicht in die Belege des Vermieters nehmen. Der Vermieter muss ihm Einblick in die Belege zumindest in seinen Räumlichkeiten gewähren.

Form des Widerspruches

Der Gesetzgeber hat für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung in § 556 BGB keine bestimmte Form vorgeschrieben. Von daher können Sie ihm beispielsweise auch eine E-Mail schicken. Gleichwohl sollten Mieter ihm am besten ein Schreiben zukommen lassen. Dies sollte am besten per Einschreiben mit Rückschein geschehen. Oder aber Sie geben das Schreiben persönlich ab und lassen sich den Zugang vom Vermieter etwa auf einer Kopie quittieren.

Aus der Bestätigung des Vermieters sollte sich auch ergeben, wann er den Widerspruch erhalten hat. Denn hierfür ist der Mieter im Zweifel darlegungs- und beweispflichtig.

Zahlung unter Vorbehalt

Weiterhin sollten Sie am besten die geforderte Nachzahlung und die erhöht angesetzten Vorauszahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Hierauf sollten Sie nicht nur auf dem Überweisungsträger, sondern auch in einem Schreiben hinweisen. Hierin sollten Sie als Mieter angeben, dass die Zahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Ansonsten kann es Probleme mit der Rückforderung geben. Von einer eigenmächtigen Kürzung sollten Sie besser absehen, weil Sie sonst den Ausspruch einer Kündigung riskieren. Vielmehr sollten Sie den Betrag fristgemäß überweisen.

Muster für Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung

Bei der Einlegung des Widerspruches gegen die Nebenkostenabrechnung können Sie sich an dem folgenden Muster orientieren. Es handelt sich hier nur um ein Beispiel, das Sie nicht einfach übernehmen sollten.
 

Alfred Mustermann
Musterstraße 1
10000 Musterstadt
 

Petra Mustermann
Musterstraße 10
10000 Musterstadt

 

Musterstadt, den

 

Sehr geehrte Frau Mustermann,

ich habe Ihre Betriebskostenabrechnung vom… am… erhalten. Ich muss dieser leider in mehreren Punkten widersprechen und begründe dies wie folgt:

Ihre Betriebskostenabrechnung vom…enthält mehrere Positionen, die gar nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierzu gehören die Kosten für die Reparatur des Aufzuges sowie Kosten für den Verwalter.

Bitte schicken Sie mir eine korrigierte Nebenkostenabrechnung zu und erstatten Sie mir die zu viel entrichtete Nachzahlung in Höhe von …Die Zahlung dieses Betrages erfolgte unter Vorbehalt, worauf ich Sie bereits mit Schreiben vom … hingewiesen habe.
 

Mit freundlichen Grüßen
 

……

 

Hinweis:

Am besten lassen Sie direkt nach Erhalt Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen. Damit ist sichergestellt, dass auch alle Fehler entdeckt werden.

 

Autor: Harald Büring (Fachanwalt.de-Redaktion)
Foto: © Andre Bonn - Fotolia.com

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