Baurecht und Architektenrecht

Grenzbebauung – Was ist bei Garage, Carport, Gartenhaus & Co an der Grenze zum Nachbarn zu beachten?

19.04.2022
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Aktualisiert am: 03.05.2022

Mit den Vorschriften der Grenzbebauung wird geregelt, wie nah an die eigene Grundstücksgrenze gebaut werden darf. Üblicherweise muss ein Mindestabstand zu den benachbarten Grundstücken eingehalten werden. Wer diesen Mindestabstand unterschreiten will, muss sich neben einer Baugenehmigung auch die Zustimmung von seinem Nachbarn einholen.

Was genau ist mit Grenzbebauung gemeint?

Unter einer Grenzbebauung versteht man das Errichten eines Bauwerks direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück.

Es gibt in Deutschland eine Vielzahl an Vorgaben zu beachten, die den vorgeschriebenen Abstand zum Nachbargrundstück regeln. Hierbei kann es jedoch von Bundesland zu Bundesland Unterschiede geben. Entsprechende Regelungen zur Grenzbebauung sind im Baugesetzbuch, in den Landesbauordnungen sowie im landesrechtlichen Nachbarschaftsrecht zu finden. Die Regelungen der Bauordnungen der Bundesländer können durch kommunale Flächennutzungs- und Bebauungspläne noch Einschränkungen erfahren oder auch großzügiger gestaltet werden. Im Einzelfall bieten Fachanwälte für Baurecht und Architektenrecht Beratung zu der für den jeweiligen Ort geltenden Rechtslage im Hinblick auf eine Baugenehmigung.

Grundsätzlich ist die Einhaltung von ausreichend Abstand zum Nachbargrundstück bei der Bebauung wichtig und sinnvoll.

Hierfür kann es unterschiedliche Gründe geben, z.B.:

  • Schutz der Privatsphäre
  • Gewährleistung von ausreichend Besonnung und Belichtung des Grundstücks
  • Gewährleistung von ausreichend Sichtweite
  • Brandschutzgründe, damit ein Feuer nicht so leicht auf das nebenstehende Gebäude übergreifen kann

Die Vorschriften der Grenzbebauung regeln daher nicht nur, wie weit man sich selbst mit seinem Bauvorhaben ausbreiten darf. Sie stellen auch sicher, dass die eigene Wohnqualität und der eigene Brandschutz nicht beeinträchtigt werden, denn die Regeln zur Grenzbebauung gelten natürlich auch für die eigenen Nachbarn.

Bei der Grenzbebauung kommt es daher vorrangig auf die sogenannten Abstandsflächen an. Durch diese wird festgelegt, wie viel Abstand zwischen Gebäuden, Zäunen und Mauern des Nachbarn einzuhalten sind. Die einzuhaltende Abstandsfläche berechnet sich aus der Höhe des Hauses und einem Teil der Dachfläche.

In vielen Bundesländern wird eine Mindestabstandsfläche von 2,5 bis 3 Metern vorausgesetzt, was als Standard gilt. Unterschreiten Bauwerke nun diese Abstandsflächen, spricht man von Grenzbebauung. In der Regel wird es erforderlich sein, hierfür beim zuständigen Bauamt eine entsprechende Baugenehmigung einzuholen. Zudem ist die Zustimmung des Nachbarn für die Grenzbebauung erforderlich.

Wird zu nah an die Grundstücksgrenze gebaut, ohne dass eine entsprechende Genehmigung vorliegt, handelt es sich um einen Verstoß gegen das Baurecht und damit gegen einen Schwarzbau. Es kann eine behördliche Nutzungsuntersagung als Konsequenz erfolgen oder die Behörde fordert die Stilllegung des Schwarzbaus. Auch Geldstrafen sind möglich, ebenso wie die Forderung, das Gebäude wieder zurückzubauen.

Beispiele

Konkrete Fälle der Grenzbebauung sind:

Grenzbebauung mit Fenster oder Balkon

In Deutschland gibt es das Recht auf Fenster. Auch an einer Grundstücksgrenze darf eine bauliche Anlage daher über Fenster verfügen. Man spricht hier allgemein vom sogenannten Fensterrecht. Seine Grenze findet das Fensterrecht aber dann, wenn das Fenster die Privatsphäre des Nachbarn verletzt. Dann kann dieser wiederum von seinem Fensterabwehrrecht Gebrauch machen und den Fensterbau verhindern. Die Regeln des Fensterrechts gelten indes nicht allein für Fenster, sondern auch für Erker und Balkone. Regeln zum Fensterrecht finden sich in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Für Balkone und Erker gilt zudem, dass sie bei der Berechnung der Abstandsfläche keine Rolle spielen, wenn sie bestimmte Höchstmaße nicht überschreiten.

Garage, Carport, Gartenhaus

Bei Carports, Garagen und Gartenhäusern spielen Abstandsflächen keine Rolle soweit die zulässigen Höchstmaße (meist 3 Meter hoch, 9 Meter lang) eingehalten werden. Erst wenn die geltenden Höchstmaße überschritten werden, wird die Einhaltung der Grenzabstände gefordert. Sollte das Gartenhaus jedoch über eine eigene Feuerstätte oder einen Aufenthaltsraum verfügen, darf es nicht auf der Abstandsfläche gebaut werden. Bei Carport, Garage und Gartenhaus spricht man auch von privilegierten Fällen, für die keine Zustimmung des Nachbarn erforderlich ist.

Hecke oder Zaun an der Grundstücksgrenze

In den meisten Bundesländern gilt, dass für Zäune (und auch Mauern) eine Baugenehmigung erforderlich ist. Der Bebauungsplan oder die Landesbauordnung geben Aufschluss darüber, welche Vorgaben beim Umzäunen von Grundstücken zu beachten sind und welche Höhe ein Zaun haben darf. Grundstücksbesitzer können grundsätzlich selbst wählen, für welche Befriedung sie sich entscheiden möchten.

In vielen Bundesländern ist für Zäune und Mauern zwischen zwei Grundstücken eine Begrenzung auf 1,5 Meter vorgesehen. Auch für Hecken an der Grenze gelten Abstandsregelungen. Auf der Grundstücksgrenze direkt dürfen keine Hecken gepflanzt werden, es gelten Mindestabstände zum Nachbarn, da Hecken nicht zu den baulichen Einfriedungen zählen. Jedes Bundesland hat hier eigene Regeln.

Ausnahmen bei der Grenzbebauung

Es gibt einige Ausnahmen von Abstandsflächen. Denn neben der allgemeinen Bauordnung gibt es auch örtliche Bebauungspläne, die Vorrang vor der Bauordnung haben. Gestattet der Bebauungsplan eine Grenzbebauung, spielen Regeln zu Abstandsflächen keine Rolle mehr.

Ausnahmen können in folgenden Konstellationen von Bedeutung sein:

  • Bestandsschutz

Wurden Gebäude den zum Zeitpunkt der Erbauung gültigen Regeln entsprechend gebaut, können sie unter Umständen unter Bestandsschutz stehen. Dann gelten keine eigenen Abstandsregeln.

  • Duldungspflicht

Wurde ein Haus gebaut und es kam dabei zu einer Verletzung von Abstandsflächen oder Grenzlinien, ohne dass dem Bauherrn jedoch Absicht oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann, kann eine Duldungspflicht des Nachbarn in Frage kommen. Jedoch kann er dann eine Entschädigung in Geld verlangen.

  • Festgelegte Baulinien und geschlossene Bebauung

Für Innenstädte können festgelegte Baulinien gelten. Diese sind von Bauherren einzuhalten. Auch Regeln für die geschlossene Bebauung müssen berücksichtigt werden. Abstandsflächen sind dann nicht nötig. Nicht nur in Stadt- und Ortskernen, auch bei Doppel- und Reihenhäusern ist das Bauen bis an die Grundstücksgrenze erlaubt.

Grenzbebauung als Baulast

Kann bei der Bebauung die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht eingehalten werden, die Fläche kann aber auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung gestellt werden, kann der Nachbar die fehlende Abstandsfläche übernehmen und das Bauvorhaben dulden. Man spricht hier von einer Aufnahme einer Abstandsbaulast durch das Nachbargrundstück. Üblicherweise wird dem Nachbarn ein finanzieller Ausgleich gewährt, da durch eine Baulast auch eine Wertminderung des Grundstücks folgt, wenn nun die Bebauung des betroffenen Grundstücks eingeschränkt ist.

Daneben gibt es auch die Anbaubaulast. Baut ein Nachbar beispielsweise eine Garage an die Grundstücksgrenze, kann den anderen Nachbarn die Pflicht treffen, bei einem eigenen Bauvorhaben an die bereits erbaute Garage anzubauen.

Zustimmung des Nachbarn zur Grenzbebauung

Da man ohne Einhaltung des sonst üblichen Mindestabstands an das Nachbargrundstück bauen will, muss der betroffene Nachbar dieser Grenzbebauung zunächst zustimmen. Das zuständige Bauamt wird sich bei dem Nachbarn melden und ihm die Möglichkeit geben, entweder seine Zustimmung zu erteilen oder Widerspruch gegen die Baugenehmigung einzulegen.

Wenn der Nachbar dem Bauvorhaben nicht zustimmt, wird auch keine Baugenehmigung erteilt. Alternativ kann sich der Bauherr auch vorher schon selbst die Zustimmung des Nachbarn einholen. Dem Nachbarn wird eine Frist zur Abgabe seines Einverständnisses gesetzt. Lässt er diese verstreichen, ohne sich zu äußern, kann die Baubehörde die Baugenehmigung auch ohne die Zustimmung des Nachbarn erteilen.

Es ist empfehlenswert, ein solches Recht zur Grenzbebauung ins Grundbuch eintragen zu lassen, um Rechtssicherheit zu erlangen. Dem Nachbarn wird für diese Grunddienstbarkeit meist eine Kompensationszahlung zugesprochen.

Fachanwalt.de-Tipp: Es gibt Ausnahmefälle, in denen auch ohne die Zustimmung des Nachbarn an der Grundstücksgrenze gebaut werden darf, u.a. dann, wenn eine geschlossene Bauweise Vorschrift ist.

Wer sich hierzu rechtlich korrekt informieren möchte, sollte sich an einen Fachanwalt für Baurecht wenden.

Muster / Formular: Nachbarzustimmung zum Bauantrag

Wer sich im Vorfeld die schriftliche Zustimmung seines Nachbarn zur Grenzbebauung einholen will, kann Muster-Formulare nutzen, die online bereitgestellt werden. Darin werden u.a. Angaben zu dem Nachbarn gemacht sowie zu dem Baugrundstück. Auch die Baumaßnahme wird genauer bezeichnet. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Nachbar dann, dass er in die Baupläne Einsicht genommen hat und über die Bauabsichten seines Nachbarn in Kenntnis gesetzt wurde.

Beispiele für Muster und Vorlagen:

Verjährung

Ist eine Grenzbebauung widerrechtlich erfolgt, kann nicht nur die Gemeinde, sondern auch der Nachbar rechtliche Schritte dagegen einleiten. Bei Privatpersonen gilt für einen Schwarzbau eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Ist diese Frist verstrichen, kann der Nachbar keine zivilrechtliche Klage mehr gegen den Bauherrn erheben. Da diese Frist jedoch nicht für das öffentliche Recht gilt, können Gemeinden auch noch viele Jahre später rechtlich gegen den Schwarzbau vorgehen.

Autor: Fachanwalt.de-Redaktion

Symbolgrafik: ©  gopixa - stock.adobe.com

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