Was ist eine Baugenehmigung?

Unter einer Baugenehmigung versteht man die behördliche Erlaubnis, ein bestimmtes Bauwerk zu errichten. Die Baugenehmigung gehört rechtlich zum Bereich des öffentlichen Baurechts bzw. Verwaltungsrechts. Sie wird vom örtlichen Bauamt auf Antrag erteilt. Ihre Erteilung ist davon abhängig, dass die Vorgaben des Baurechts und des örtlichen Bebauungsplanes eingehalten werden.

Wann ist eine Baugenehigung zu beantragen?

Eine Baugenehmigung benötigt man in der Regel für die

• Errichtung,
• Änderung,
• Beseitigung

eines Bauwerks. Aber: Es gibt eine Reihe von Ausnahmen. Das Baugenehmigungsrecht ist Sache der Bundesländer, was dazu führt, dass jedes Bundesland in seiner Landesbauordnung Besonderheiten zum Thema Baugenehmigung regeln kann.

Beispiel Baden-Württemberg: Die Landesbauordnung listet im Anhang verschiedene Gebäude auf, für deren Errichtung keine Genehmigung erforderlich ist. Zum Beispiel:

• Garagen und Carports,
• Gewächshäuser,
• Wochenendhäuser in Wochenendhausgebieten,
• Gartenhäuser in Gartenhausgebieten,
• Gartenlauben in Kleingartenanlagen.

In dem meisten Fällen gibt es jedoch Größen- oder Flächenbeschränkungen für die Genehmigungsfreiheit.

Nutzungsänderungen sind genehmigungsfrei, wenn

• für die neue Nutzung keine anderen oder schärferen Anforderungen gelten als für die bisherige oder
• durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in bestimmten Wohngebäuden im Innenbereich der Gemeinde geschaffen wird.

Genehmigungsfrei ist auch der Abbruch vieler Gebäude und baulicher Anlagen sowie die Instandhaltung.

Bauanzeige

In vielen Fällen reicht eine Bauanzeige aus. Bei dieser wird die Behörde gewissermaßen über das geplante Vorhaben informiert. Auch ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren ist oft möglich. Wann dies genau der Fall ist, regeln wiederum die Landesbauordnungen.  

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Beim vereinfachten Verfahren muss der Bauherr immer noch alle Unterlagen einreichen, die auch bei einem herkömmlichen Bauantrag notwendig sind. Allerdings hat er eine höhere Eigenverantwortung: Die Baubehörde prüft nicht mehr in vollem Umfang die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Bauvorschriften, sondern untersucht nur noch bestimmte Punkte.

Bauvorlagen

Bauvorlagen sind die Unterlagen, die der Bauherr mit seinem Bauantrag einreichen muss. Deren Erstellung ist Aufgabe des Bauvorlageberechtigten (Architekt, Bauingenieur, weitere nach Sonderregelungen in einzelnen Bundesländern). Bauvorlagen sind zum Beispiel:

• Bauantrag,
• Baubeschreibung,
• Berechnungen des umbauten Raumes (DIN 277) und des Rohbau- und Herstellungswertes,
• Berechnung der zulässigen, vorhandenen und geplanten Grund- und Geschossfläche,
• Berechnung der Geschosse, die keine Vollgeschosse sind,
• einfacher oder qualifizierter Lageplan (Maßstab 1:500),
• Bauzeichnungen.

Unterschriften

In der Regel muss der Bauantrag vom Bauherrn und vom Entwurfsverfasser (Architekten) unterschrieben werden. Die Bauvorlagen sind meist nur vom Entwurfsverfasser zu unterzeichnen. 

Bauvorbescheid

Mit dem Bauvorbescheid bestätigt die Behörde, dass das geplante Verfahren grundsätzlich zulässig ist und mit den baurechtlichen Vorgaben übereinstimmt. Der Bauvorbescheid ist ein Weg, mit geringeren Kosten eine verbindliche Vorentscheidung über die Zulässigkeit eines Projektes zu erhalten, ohne einen Architekten mit der Erstellung aller Bauvorlagen beauftragen zu müssen. Er ersetzt die Baugenehmigung jedoch nicht.

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