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Rechtsanwalt für Bauvertrag

Was ist ein „Bauvertrag“?

Der Bauvertrag regelt das rechtliche Verhältnis von Bauherr und Bauunternehmer. Er ist nicht formgebunden, sollte aber schriftlich geschlossen werden. Die Beteiligten vereinbaren dabei, welcher Bau errichtet werden soll, welche Vorgaben hinsichtlich der Bauarbeiten und der Termine zu beachten sind und wie die Bezahlung von statten gehen soll. Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches. Er kommt auch bei Modernisierungen zur Anwendung.  

 

Gesetzliche Regelungen

Als Werkvertrag bezeichnet man einen Vertrag, bei dem der Unternehmer bzw. Handwerker nicht allein ein Tätigwerden, sondern einen bestimmten Erfolg schuldet. Genaueres zu diesem Vertragstyp ist in den §§ 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Einige dieser zivilrechtlichen Regelungen können durch Absprachen der Vertragspartner oder Allgemeine Geschäftsbedingungen abgeändert werden, bei anderen ist dies nicht möglich.

Die BGB-Regelungen über den Werkvertrag befassen sich z.B. mit:

 

  • Vertragstypischen Pflichten,
  • Bezahlung des Werklohns,
  • Entrichtung von Abschlagszahlungen,
  • Mängeln,
  • Rechten des Kunden bei Mängeln,
  • Verjährung von Mängelansprüchen,
  • der Abnahme.

 

Vertragsinhalt des Bauvertrages – was sollte geregelt werden?

Üblicherweise enthält ein Bauvertrag u.a. Absprachen zu: 

 

  • Identität der Vertragspartner,
  • Art des Bauprojektes,
  • Anschrift / Lage des Bauplatzes,
  • Zu erbringende Leistungen,
  • Leistungsdetails: Z.B. Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis, Baupläne.
  • Vertrag nach BGB oder Einbeziehung der VOB/B?
  • Anfangs- und Fertigstellungstermin,
  • Bauleitung,
  • Beauftragung von Subunternehmern,
  • Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle,
  • Details zum Preis (ggf. Preisnachlass, Skonto),
  • Details zur Zahlung (Einmalbetrag oder Abschläge),
  • Vertragsstrafen etwa für Verspätung.

 

Warum lohnt sich eine fachmännische Prüfung des Bauvertrages vor Abschluss?

Oft fehlen wichtige Details, die Laien nicht auffallen. So kann es sich zum Beispiel um ein schlüsselfertig zu errichtendes Haus handeln, die Leistungsbeschreibung vernachlässigt aber Punkte wie:

 

  • Berechnungen zur Statik,
  • Berechnungen zum Wärmebedarf,
  • Anschluss an öffentliche Kanalisation, Strom, Kabelnetz,
  • Wärmedämmung,
  • Dacheindeckung.

 

Abschlagszahlungen

Meist wird vereinbart, dass die Zahlungen nach Baufortschritt stattfinden. Der Bauunternehmer hat dann ein geringeres Vorleistungsrisiko, der Bauherr kann die Zahlung auf mehrere Termine verteilen. Auch sind die Abschlagszahlungen von Abnahmen der einzelnen Baufortschritte abhängig, bei denen ein Bauexperte herangezogen werden kann.

 

Die Vertragsstrafe

Vertragsstrafen werden meist für den Fall der nicht rechtzeitigen Fertigstellung vereinbart. Eine Vertragssstrafe darf höchstens 0,3 % pro Werktag und insgesamt höchstens 5 % der Netto-Abrechnungssumme des gesamten Bauvertrages erreichen (Bundesgerichtshof, Az. VII ZR 133/11). Ist der Vertrag missverständlich formuliert, sehen Gerichte entsprechende Klauseln als unwirksam an.

 

Was sind die VOB/B?

Die Parteien können die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B) in den Vertrag einbeziehen. Dieses Regelwerk wird bei öffentlichen Bauten genutzt, kann aber auch in privaten Bauverträgen verwendet werden. Es weicht in einigen Punkten vom BGB-Vertrag ab (z.B. Verjährung für Mängelansprüche vier statt fünf Jahre).

 

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Immer wieder ist zu beobachten, dass Empfänger von Schlussrechnungen aus dem handwerklichen oder dem Baubereich zwecks der vermeintlichen Umgehung einer Zahlungspflicht den Einwand der fehlenden Prüfbarkeit der Schlussrech­nung erheben. Diesem häufig pauschal gehaltenen Vorgehen von Auftraggebern hat das OLG Karlsruhe in einem lesenswertem Urteil eine Absage erteilt:   Das Gericht hat ausdrücklich festgestellt, dass das Erfordernis einer prüfbaren Rechnung den Interessen beider (!) Parteien dient. Die Rechnungsstellung ermöglicht dem Auftragge­ber die Kontrolle, ob die für die Prüfung der Rechnung wesentlichen Angaben in ihr enthal­ten sind. Es ist nämlich Aufgabe des Auftraggebers, diese Kontrolle vorzunehmen und zu beurteilen, ob die Rechnung ... weiter lesen
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