Ratgeber: Baurecht und Architektenrecht

Mit Urteil vom 14. März 2025 (Az. V ZR 79/24 ) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass das Notwegrecht eines Eigentümers eines sogenannten gefangenen Grundstücks grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem eigenen Grundstück umfasst. Hintergrund des Rechtsstreits zum Notwegerecht Die Parteien sind Nachbarn zweier Grundstücke, die durch Teilung eines vormals einheitlichen Grundstücks entstanden sind. Das Grundstück der Beklagten liegt in zweiter Reihe und ist nicht direkt an eine öffentliche Straße angebunden – es ist somit „ gefangen “. Die Kläger – Eigentümer des vorderliegenden Grundstücks – duldeten ein Notwegrecht , verweigerten jedoch die Nutzung ihres Grundstücks für das Befahren zum Zwecke des Parkens . Sie klagten auf...

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Mit Urteil vom 12. März 2025 (Az. XII ZR 76/24 ) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Nutzungsvertrag über landwirtschaftlich genutzte Flächen für den Betrieb von Windenergieanlagen in der Phase vor Baubeginn nicht ordentlich kündbar ist, wenn die Parteien konkludent eine feste Vertragsbindung bis zum Eintritt bestimmter Bedingungen vereinbart haben. Hintergrund des Falls Die Klägerin – Betreiberin von Windenergieanlagen – schloss mit der Rechtsvorgängerin des beklagten Grundstückseigentümers einen Nutzungsvertrag über eine Fläche in Sachsen-Anhalt. Der Vertrag war auf 20 Jahre ab der Inbetriebnahme der letzten geplanten Windenergieanlage angelegt. Er sollte bereits mit Unterzeichnung wirksam werden, sah aber vor, dass die Nutzung des Grundstücks erst mit Baubeginn erfolgen...

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Wird eine Immobilie verkauft, so hat der Verkäufer die Pflicht, den Käufer über alle ihm bekannten Sach- und Rechtsmängel vollumfassend zu informieren. Dadurch wird der Käufer geschützt, und es wird verhindert, dass später unvorhergesehene Kosten entstehen oder die Immobilie nicht wie vom Käufer vorgesehen genutzt werden kann. Erfahren Sie jetzt, welche Aspekte unter die Offenbarungspflicht fallen und welche Sanktionen bei einer Verletzung dieser Pflicht drohen. Wofür genau gilt die Offenbarungspflicht? Die Offenbarungspflicht beim Verkauf von Immobilien bezieht sich auf zwei wesentliche Themenfelder: Sachmängel:  Bei einem Sachmangel handelt es sich um einen physischen Defekt, der die Funktion oder den Wert der Immobilie beeinträchtigt. Derartige Mängel können sowohl bei Neubauten als auch bei...

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Das Verwaltungsgericht Berlin (Az. VG 19 K 329/20 ) entschied, dass eine Lagerhalle trotz Außenbereichslage als Bordell genutzt werden darf. Bordellplanung auf bisheriger Lagerfläche Die Betreiber eines bekannten Berliner Bordells erwarben ein Grundstück im Stadtteil Halensee, auf dem eine ehemalige Lagerhalle eines Weinhandels steht. Die Lage des Grundstücks ist geprägt durch Bahngleise und Straßenverkehr, wobei sich in der Nachbarschaft eine Autowerkstatt befindet. Im November 2019 beantragten die Eigentümer eine Baugenehmigung für den Umbau der Halle in ein Bordell. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf lehnte den Antrag im April 2020 ab. Es argumentierte, dass sich das Grundstück im baurechtlichen Außenbereich befinde, wo nur privilegierte Bauprojekte zulässig seien, und eine Genehmigung zu einer...

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Das Verwaltungsgericht Koblenz (Az. 4 K 282/24.KO ) entschied, dass ein Portalrahmen eines Landwirts im Außenbereich keine Baugenehmigung erhält. Portalrahmen als Zugangstor errichtet Ein im Nebenerwerb tätiger Landwirt hatte auf seinem Grundstück im Außenbereich einen sogenannten Portalrahmen errichtet. Das Bauwerk besteht aus zwei 3,53 Meter hohen Sandsteinsäulen, die ein schmiedeeisernes, doppelflügeliges Tor tragen. Auf den Säulen befinden sich Metallskulpturen, und das gesamte Bauwerk ist fünf Meter breit. Die Konstruktion ist fest mit dem Boden verankert. Der Landkreis Bad Kreuznach lehnte den Antrag auf Baugenehmigung ab, da das Vorhaben nicht als privilegiertes Bauvorhaben im Außenbereich zulässig sei. Der Kläger argumentierte, das Tor diene seinem landwirtschaftlichen Betrieb, indem es Zugang...

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Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (OVG) hat in einem aktuellen Beschluss entschieden, dass kurzfristige Veranstaltungen auf Freiflächen nicht zwingend eine Baugenehmigung benötigen. Die Richter stellten klar, dass eine temporäre Nutzung, wie zum Beispiel ein Musikfestival, keine dauerhafte bauliche Anlage darstellt und daher nicht den strengen Anforderungen des Bauordnungsrechts unterliegt. Der Beschluss betrifft viele Veranstalter, die ähnliche Events in Niedersachsen durchführen. Gericht entscheidet gegen Baugenehmigungspflicht In seinem Beschluss vom 21. August 2024 ( Az.: 1 ME 121/24 ) hat das OVG Niedersachsen die Frage behandelt, ob eine kurzzeitige Nutzung einer Grünlandfläche für ein Festival als bauliche Anlage im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) anzusehen ist....

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Karlsruhe (jur). Ein Bebauungsplan für ein Pflegeheim muss zwar die Zahl der geplanten Parkplätze festlegen, nicht aber zusätzlich zeitliche Beschränkungen für deren Nutzung. Denn eine starke Nutzung nachts nach 22 Uhr sei ohnehin nicht zu erwarten, wie das Verwaltungsgericht Karlsruhe in einem am Freitag, 29. Dezember 2023, bekanntgegebenen Beschluss vom Vortag betont (Az.: 2 K 2792/23).  Es billigte damit den Neubau eines Seniorenpflegeheims in Helmstadt-Bargen. Es soll über 66 Betten, sechs barrierefreie Wohnungen und vier Mitarbeiterwohnungen verfügen, zudem eine Cafeteria, ein Friseur und eine Fußpflegepraxis.  Gegen das Seniorenheim hatten sich benachbarte Landwirte gewandt. Sie rügten unter anderem, der Bebauungsplan der Gemeinde Helmstadt-Bargen sei zu unbestimmt. Denn er enthalte keine...

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Düsseldorf (jur). Auch in einer denkmalgeschützten Siedlung dürfen Hauseigentümer in der Regel eine Fotovoltaikanlage auf ihr Dach setzen. Nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz hat der Denkmalschutz „nur noch in atypischen Fällen“ Vorrang, urteilte am Donnerstag, 30. November 2023, das Verwaltungsgericht Düsseldorf zur „Golzheimer Siedlung“ in der Landeshauptstadt (Az.: 28 K 8865/22).  Die Siedlung wurde 1935 bis 1937 gebaut und nach dem Zweiten Weltkrieg angepasst erweitert. Sie gilt als Mustersiedlung aus der Zeit des Nationalsozialismus und wurde 2014 mit einer sogenannten Denkmalbereichssatzung unter Schutz gestellt.  Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses im Geltungsbereich der Satzung will sich ein Solardach bauen. Die Denkmalbehörde der Stadt Düsseldorf verweigerte die hierfür...

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Immer mehr Deutsche verbringen nicht nur ihre Ferien auf Mallorca, sondern entscheiden sich irgendwann für eine eigene Immobilie auf der beliebten Insel. Soll diese zum Lebensabend nicht verkauft, sondern an die Nachkommen vererbt werden, ergeben sich einige steuerliche Fragen. Die Erben stehen einerseits vor sprachlichen Herausforderungen, andererseits aber auch vor der Frage, welches Erbrecht angewandt wird. Hier gab es in den letzten Jahren einige Veränderungen, die wir nachfolgend genauer zusammenfassen. Welches Erbrecht gilt? Eine Frage ohne pauschale Antwort  Zu den zentralen Themen im Falle einer Immobilien-Erbschaft gehört die Frage, ob die Erbschaftssteuer in Spanien oder Deutschland entrichtet werden muss. Um diese zu beantworten, müssen wir einen Blick auf die europäische Erbrechtsverordnung werfen,...

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Koblenz (jur). Der Betreiber eines durch die Flutkatastrophe an der Ahr zerstörten Campingplatzes benötigt für dessen Wiederaufbau eine Baugenehmigung. Mit einem am Dienstag, 12. September 2023, bekanntgegebenen Urteil hat dies das Verwaltungsgericht Koblenz zu einem Campingplatz im Landkreis Ahrweiler entschieden (Az.: 1 K 172/23.KO)  Der Campingplatz lag direkt an der Ahr und wurde in der Nacht vom 14. auf den 15. Juli 2021 zerstört. Zwei Gebäude waren zwar nur beschädigt, vom Gelände der Stellplatzflächen wurde aber der gesamte Oberboden weggeschwemmt.  Der Betreiber meint , weil der Campingplatz unter Bestandsschutz gestanden habe, könne er ihn ohne Formalitäten wieder aufbauen. Der Landkreis forderte dagegen eine Baugenehmigung.  Zu Recht, wie nun das Verwaltungsgericht Koblenz...

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Eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung kann durch eine sorgfältige Vorbereitung und Planung erreicht werden. Wichtig ist hierbei die Verbesserung und Aufrechterhaltung der eigenen Bonität, die einen großen Einfluss auf die Zinssätze hat. Dazu zählen das rechtzeitige Begleichen von Schulden, die Vermeidung von Überziehungskrediten und eine stabile Beschäftigungs- und Wohnsituation. Voraussetzungen für eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung Eine Immobilienfinanzierung kann auf verschiedene Arten erfolgen, sei es durch Eigenkapital, durch einen Bankkredit oder durch eine Kombination von beiden. Der erste Schritt zu einer zinsgünstigen Finanzierung ist eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Einer der wichtigsten Faktoren, die die Zinssätze beeinflussen, ist Ihre Kreditwürdigkeit . Die...

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Koblenz (jur). Wer ohne schriftliche Baugenehmigung eine Hütte baut, muss sie gegebenenfalls auch nach 60 Jahren noch abreißen. Das hat das Verwaltungsgericht Koblenz in einem am Montag, 8. Mai 2023, bekanntgegebenen Urteil zu einer Hütte im pfälzischen Herdorf entschieden .  Die Hütte war um 1960 errichtet worden. 2019 erließ die Verbandsgemeinde Daaden-Herdorf erstmals einen Bebauungsplan, der für den Bereich eine Grünfläche vorsieht. Im April ordnete die Kreisverwaltung Altenkirchen daher den Abriss der Hütte an.  Dagegen klagten die Eigentümer. Die Hütte habe mit den damaligen Vorschriften im Einklang gestanden und sei mündlich genehmigt worden. Das sei damals üblich gewesen. Zudem hätten sie nach so langer Zeit darauf vertrauen dürfen, dass die Hütte stehenbleiben kann.  In seinem...

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Mainz (jur). In einem allgemeinen Wohngebiet ist eine Autowerkstatt generell unzulässig. Das gilt auch für eine ganz kleine Werkstatt, die im Nebenerwerb nur an einem Tag in der Woche betrieben werden soll, wie das Verwaltungsgericht Mainz in einem am Donnerstag, 2. Februar 2023, bekanntgegebenen Urteil entschied (Az.: 3 K 121/22.MZ).  Der Kläger hatte eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung seiner sechs mal 15 Meter großen Garage beantragt. Dort wollte er eine kleine Autowerkstatt mit Hebebühne einrichten. Diese wolle er nebenberuflich nur einen Tag in der Woche betreiben.  Die Bauaufsichtsbehörde lehnte dies ab. Ein Kfz-Betrieb sei in einem allgemeinen Wohngebiet generell unzulässig.  Ohne Erfolg meinte der Kläger, dass eine kleine Werkstatt durchaus in die dörfliche Struktur seiner...

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Köln (jur). Nach aktuellem Recht muss der Vogelschutz gegenüber der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Zweifel zurückstehen. Ein Windpark ist danach auch in einem Vogelschutzgebiet möglich, wie am Donnerstag, 19. Januar 2023, das Verwaltungsgericht Köln entschied (Az.: 14 L 387/22). Es wies damit einen Eilantrag des Naturschutzbunds (NABU) zum Windpark Butendiek ab.  Der Windpark mit 80 Windrädern wurde bereits 2002 genehmigt, aber erst in den Jahren 2014 und 2015 gebaut. Er liegt 35 Kilometer vor der Insel Sylt in der Nordsee und innerhalb des 2005 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebietes Östliche Deutsche Bucht.  Aufgrund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse zu den Seetauchern gelangte das Bundesamt für Naturschutz im November 2020 zu der Auffassung, dass der Windpark – anders als...

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Karlsruhe. Windräder in Waldgebieten dürfen Bundesländer nicht generell verbieten, da ihnen diesbezüglich die Gesetzgebungskompetenz fehlt, wie das Bundesverfassungsgericht Karlsruhe in einem Beschluss Urteil gegen den Freistaat Thüringen am Donnerstag, 10. November 2022 (Az.: 1 BvR 2661/21) entschieden hat. Das Land greife in unzulässiger Weise in die Eigentumsrechte der Waldbesitzer ein. Die Errichtung von Windkraftanlagen in Waldgebieten kann nach Thüringer Landesrecht nicht genehmigt werden. Im Freistaat sind rund 34 Prozent der Fläche bewaldet. Vom Verbot seien auch sogenannte Kalamitätsflächen umfasst, in denen eine forstwirtschaftliche Nutzung aufgrund von Waldschäden wegen Stürmen oder Schädlingsbefall momentan ohnehin kaum möglich ist. Hier sind Eigentümer derartiger Waldflächen...

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Lüneburg. Auch in allgemeinen Wohngebieten ist ein sozialtherapeutisches Zentrum zulässig. Dies gilt auch dann, wenn es dort zu einer Unterbringung von für Personen mit Neigung zur Selbstgefährdung kommen soll, wie das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht (OVG) in Lüneburg in einem am Montag, 26. September 2022 bekannt gegebenen Beschluss entschieden hat (Az.: 1 ME 90/22). Das Gericht hat damit die Baugenehmigung zur Errichtung eines sozialtherapeutischen Zentrums in einem allgemeinen Wohngebiet in Bad Eilsen im Südwesten Niedersachsens bestätigt. Das Zentrum soll über 41 Wohnplätze verfügen. Davon sind 17 in einem „geschützten Bereich“ für Personen, die wegen einer seelischen oder geistigen Behinderung oder Erkrankung möglicherweise ein selbstgefährdendes Verhalten aufweisen können. Eine...

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Karlsruher. Die Berliner Regelungen über die grenzüberschreitende Wärmedämmung von Bestandsgebäuden sind trotz Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit „noch als verhältnismäßig anzusehen“. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 1. Juli 2022, bekannt gegebenen Urteil (Az.: V ZR 23/21) entschieden. Die Richter in Karlsruher bekräftigten ihre bisherige Rechtsprechung, dass Bundesländer entsprechende grenzüberschreitende Vorschriften zur Wärmedämmung aus Energieeinspargründen erlassen dürfen. Im streitigen Fall ging es um einen Nachbarschaftsstreit in Berlin. Ein Eigentümer eines Grundstücks wollte an seinem Haus, das seit 1906 nicht mehr saniert wurde, eine neue 16 cm dicke Mineraldämmung anbringen. Vom Nachbarn wurde dies abgelehnt, weil die Dämmung in dieser Stärke auf sein Grundstück...

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Berlin (jur). Wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude schon durch Balkone beeinträchtigt ist, können die Eigentümer nicht auch noch einen Außenaufzug anbauen. Durch die bereits bestehende Beeinträchtigung bekommen weitere Anbauten ein stärkeres Gewicht, betonte das Verwaltungsgericht Berlin in einem am Montag, 20. Juni 2022, bekanntgegebenen Urteil (Az.: 13 K 247.19).  Damit unterlag ein Wohnungseigentümer in Berlin. Das Haus aus dem Jahr 1873 ist Teil eines denkmalgeschützten Ensembles am Kollwitzplatz. Die Wohnungseigentümergemeinschaft möchte im Innenhof einen Außenaufzug anbauen. Die Baubehörde lehnte dies mit Hinweis auf den Denkmalschutz ab.  Zu Recht, wie nun das Verwaltungsgericht Berlin entschied. Das Gebäude sei ein erhaltenswertes Dokument der Berliner Mietshausarchitektur des ausgehenden...

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Berlin. Rücksichtsloser“ Lärm kann auch von Parkplätzen für E-Autos ausgehen. Das Verwaltungsgericht Berlin hat dies in einem am Dienstag, 17.05.2022, verkündeten Urteil klargestellt und die Erteilung einer Baugenehmigung für Stellplätze für Elektrofahrzeuge mit der Begründung abgewiesen, sie verstoße gegen das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme (Az.: VG 13 K 184/19). Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg. Sie wollte in einem Hinterhof fünf Parkplätze mit zwei Elektroanschlüssen bauen. Im Hinterhof befand sich bis 2019 eine Autowerkstatt. Vom zuständigen Bezirksamt wurde die Erteilung einer Baugenehmigung wegen möglicher Lärmbelästigung durch die Nutzung des Parkplatzes abgelehnt. Die Klägerin war der Ansicht, dass Elektrofahrzeuge aufgrund...

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Zweibrücken. Laut dem Pfälzischen Oberlandesgericht ( OLG) sollen private Bauherren gegenüber Handwerksbetrieben eine bessere Rechtsposition bekommen. Nach dem am Montag, 9. Mai 2022, verkündeten Urteil müssen Bauherren im Streitfall auch dann keine Sicherungsleistungen beibringen, wenn sie Bauaufträge in mehreren Gewerken an unterschiedliche Unternehmen vergeben (Az.: 5 U 52/21). Der Rechtsstreit liegt derzeit vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Ein Ehepaar aus dem Landkreis Obere Weinstraße vergab Bauaufträge für ihr neues Zuhause an mehrere Firmen. Es gab einen Streit mit einem Handwerksbetrieb über die Qualität der erbrachten Leistung. Deshalb weigerte sich das Ehepaar, den noch ausstehenden Betrag von 8.000 Euro zu zahlen. Daraufhin verlangte der Handwerksbetrieb eine Sicherungsleistung. Das...

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