Ratgeber: Baurecht und Architektenrecht

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG, Az. 6 A 1/24 ) entschied am 19. August 2025, dass private Eigentümer keinen Anspruch auf weitergehenden Schallschutz ihres Neubaus in Flughafennähe haben. Neubau ohne rechtzeitigen Antrag: Erstattung begrenzt Die Kläger hatten in den Jahren 2018/2019 ein Einfamilienhaus in Eigenbewohnung errichtet, ohne zunächst einen Antrag auf passive Schallschutzmaßnahmen bei der Flughafengesellschaft BER einzureichen. Erst nach Abschluss des Bauvorhabens beantragten sie Kostenübernahme. Daraufhin stellte das Unternehmen einen Erstattungsanspruch von rund 27.000 Euro brutto für bestimmte Wohnbereiche fest. Die Gesamtkosten zur Erreichung des Standards des Planfeststellungsbeschlusses BER hätten sich zwar auf etwa 56.000 Euro summiert. Erstattet wurden jedoch nur die...

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Der Hessische Verwaltungsgerichtshof (Az. 4 L 691/25.KS ) hat mit Beschluss vom 21.08.2025 die Beschwerde eines Grundstückseigentümers abgewiesen. Dieser wollte die Untersagung der Nutzung von Wohn- und Zirkuswagen zu Wohnzwecken auf seinem Areal verhindern. Damit bleibt die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Kassel bestehen. Eigentümer kämpft gegen Nutzungsverbot für Bauwagen Der Antragsteller wehrte sich gegen eine Nutzungsuntersagung der Stadt Kassel vom 5. Februar 2025. Mit dieser hatte die Behörde nicht nur die Nutzung sämtlicher Wohn- und Zirkuswagen auf dem Grundstück des Antragstellers untersagt, sondern zugleich die Vermietung als Stellplatz für weitere bauliche Anlagen verboten und die sofortige Vollziehung angeordnet. Hintergrund war, dass die Stadt bereits im Mai 2022 einen Antrag des...

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Das Oberverwaltungsgericht Münster (Az. 10 D 39/23.NE, 10 D 17/24.NE ) hat die Normenkontrollanträge gegen den Bebauungsplan für ein Krematorium in Ochtrup abgewiesen. Stadt plant Krematorium am Rand des Gewerbegebiets Die Stadt Ochtrup hatte mit dem Bebauungsplan Nr. 42 L „Nordöstliche Erweiterung des Gewerbe- und Industriegebietes Am Langenhorster Bahnhof“, 3. Änderung, die Grundlage für ein neues Krematorium geschaffen. Geplant ist die Anlage ohne Abschiedsraum auf einem bisher als Industriefläche ausgewiesenen Areal am Rand des bestehenden Gewerbegebiets. Die Fläche wurde dafür als Sondergebiet mit dem ausdrücklichen Zweck „Krematorium“ neu festgesetzt. Gegen diesen Beschluss klagten sowohl eine Anwohnerin mit gemischt genutztem Grundstück (Wohnen und Gewerbe) als auch ein benachbartes...

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Das Verwaltungsgericht Braunschweig (Az. 2 A 21/23 ) hat entschieden, dass der Denkmalschutz in der UNESCO-Altstadt von Goslar über dem Interesse an einer Solaranlage steht. Eine Genehmigung wurde verweigert, da es sich um einen besonders schweren Eingriff in das geschützte Erscheinungsbild handle. Altstadtgebäude Teil des UNESCO-Weltkulturerbes Zwei Hauseigentümer wollten auf dem Dach ihres Gebäudes in der historischen Altstadt von Goslar eine Photovoltaik-Anlage installieren. Ihr Haus liegt in einem Gebiet, das nicht nur unter Denkmalschutz steht, sondern auch als UNESCO-Weltkulturerbe anerkannt ist. Sie beantragten daher eine Genehmigung für den Bau der Solaranlage, die ihnen jedoch von den zuständigen Behörden verweigert wurde. Daraufhin reichten sie Klage beim Verwaltungsgericht Braunschweig ein....

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Mit Urteil vom 12. März 2025 (Az. XII ZR 76/24 ) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Nutzungsvertrag über landwirtschaftlich genutzte Flächen für den Betrieb von Windenergieanlagen in der Phase vor Baubeginn nicht ordentlich kündbar ist, wenn die Parteien konkludent eine feste Vertragsbindung bis zum Eintritt bestimmter Bedingungen vereinbart haben. Hintergrund des Falls Die Klägerin – Betreiberin von Windenergieanlagen – schloss mit der Rechtsvorgängerin des beklagten Grundstückseigentümers einen Nutzungsvertrag über eine Fläche in Sachsen-Anhalt. Der Vertrag war auf 20 Jahre ab der Inbetriebnahme der letzten geplanten Windenergieanlage angelegt. Er sollte bereits mit Unterzeichnung wirksam werden, sah aber vor, dass die Nutzung des Grundstücks erst mit Baubeginn erfolgen...

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Mit Urteil vom 14. März 2025 (Az. V ZR 79/24 ) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass das Notwegrecht eines Eigentümers eines sogenannten gefangenen Grundstücks grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem eigenen Grundstück umfasst. Hintergrund des Rechtsstreits zum Notwegerecht Die Parteien sind Nachbarn zweier Grundstücke, die durch Teilung eines vormals einheitlichen Grundstücks entstanden sind. Das Grundstück der Beklagten liegt in zweiter Reihe und ist nicht direkt an eine öffentliche Straße angebunden – es ist somit „ gefangen “. Die Kläger – Eigentümer des vorderliegenden Grundstücks – duldeten ein Notwegrecht , verweigerten jedoch die Nutzung ihres Grundstücks für das Befahren zum Zwecke des Parkens . Sie klagten auf...

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Wird eine Immobilie verkauft, so hat der Verkäufer die Pflicht, den Käufer über alle ihm bekannten Sach- und Rechtsmängel vollumfassend zu informieren. Dadurch wird der Käufer geschützt, und es wird verhindert, dass später unvorhergesehene Kosten entstehen oder die Immobilie nicht wie vom Käufer vorgesehen genutzt werden kann. Erfahren Sie jetzt, welche Aspekte unter die Offenbarungspflicht fallen und welche Sanktionen bei einer Verletzung dieser Pflicht drohen. Wofür genau gilt die Offenbarungspflicht? Die Offenbarungspflicht beim Verkauf von Immobilien bezieht sich auf zwei wesentliche Themenfelder: Sachmängel:  Bei einem Sachmangel handelt es sich um einen physischen Defekt, der die Funktion oder den Wert der Immobilie beeinträchtigt. Derartige Mängel können sowohl bei Neubauten als auch bei...

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Das Verwaltungsgericht Berlin (Az. VG 19 K 329/20 ) entschied, dass eine Lagerhalle trotz Außenbereichslage als Bordell genutzt werden darf. Bordellplanung auf bisheriger Lagerfläche Die Betreiber eines bekannten Berliner Bordells erwarben ein Grundstück im Stadtteil Halensee, auf dem eine ehemalige Lagerhalle eines Weinhandels steht. Die Lage des Grundstücks ist geprägt durch Bahngleise und Straßenverkehr, wobei sich in der Nachbarschaft eine Autowerkstatt befindet. Im November 2019 beantragten die Eigentümer eine Baugenehmigung für den Umbau der Halle in ein Bordell. Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf lehnte den Antrag im April 2020 ab. Es argumentierte, dass sich das Grundstück im baurechtlichen Außenbereich befinde, wo nur privilegierte Bauprojekte zulässig seien, und eine Genehmigung zu einer...

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Das Verwaltungsgericht Koblenz (Az. 4 K 282/24.KO ) entschied, dass ein Portalrahmen eines Landwirts im Außenbereich keine Baugenehmigung erhält. Portalrahmen als Zugangstor errichtet Ein im Nebenerwerb tätiger Landwirt hatte auf seinem Grundstück im Außenbereich einen sogenannten Portalrahmen errichtet. Das Bauwerk besteht aus zwei 3,53 Meter hohen Sandsteinsäulen, die ein schmiedeeisernes, doppelflügeliges Tor tragen. Auf den Säulen befinden sich Metallskulpturen, und das gesamte Bauwerk ist fünf Meter breit. Die Konstruktion ist fest mit dem Boden verankert. Der Landkreis Bad Kreuznach lehnte den Antrag auf Baugenehmigung ab, da das Vorhaben nicht als privilegiertes Bauvorhaben im Außenbereich zulässig sei. Der Kläger argumentierte, das Tor diene seinem landwirtschaftlichen Betrieb, indem es Zugang...

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Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (OVG) hat in einem aktuellen Beschluss entschieden, dass kurzfristige Veranstaltungen auf Freiflächen nicht zwingend eine Baugenehmigung benötigen. Die Richter stellten klar, dass eine temporäre Nutzung, wie zum Beispiel ein Musikfestival, keine dauerhafte bauliche Anlage darstellt und daher nicht den strengen Anforderungen des Bauordnungsrechts unterliegt. Der Beschluss betrifft viele Veranstalter, die ähnliche Events in Niedersachsen durchführen. Gericht entscheidet gegen Baugenehmigungspflicht In seinem Beschluss vom 21. August 2024 ( Az.: 1 ME 121/24 ) hat das OVG Niedersachsen die Frage behandelt, ob eine kurzzeitige Nutzung einer Grünlandfläche für ein Festival als bauliche Anlage im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) anzusehen ist....

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Karlsruhe (jur). Ein Bebauungsplan für ein Pflegeheim muss zwar die Zahl der geplanten Parkplätze festlegen, nicht aber zusätzlich zeitliche Beschränkungen für deren Nutzung. Denn eine starke Nutzung nachts nach 22 Uhr sei ohnehin nicht zu erwarten, wie das Verwaltungsgericht Karlsruhe in einem am Freitag, 29. Dezember 2023, bekanntgegebenen Beschluss vom Vortag betont (Az.: 2 K 2792/23).  Es billigte damit den Neubau eines Seniorenpflegeheims in Helmstadt-Bargen. Es soll über 66 Betten, sechs barrierefreie Wohnungen und vier Mitarbeiterwohnungen verfügen, zudem eine Cafeteria, ein Friseur und eine Fußpflegepraxis.  Gegen das Seniorenheim hatten sich benachbarte Landwirte gewandt. Sie rügten unter anderem, der Bebauungsplan der Gemeinde Helmstadt-Bargen sei zu unbestimmt. Denn er enthalte keine...

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Düsseldorf (jur). Auch in einer denkmalgeschützten Siedlung dürfen Hauseigentümer in der Regel eine Fotovoltaikanlage auf ihr Dach setzen. Nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz hat der Denkmalschutz „nur noch in atypischen Fällen“ Vorrang, urteilte am Donnerstag, 30. November 2023, das Verwaltungsgericht Düsseldorf zur „Golzheimer Siedlung“ in der Landeshauptstadt (Az.: 28 K 8865/22).  Die Siedlung wurde 1935 bis 1937 gebaut und nach dem Zweiten Weltkrieg angepasst erweitert. Sie gilt als Mustersiedlung aus der Zeit des Nationalsozialismus und wurde 2014 mit einer sogenannten Denkmalbereichssatzung unter Schutz gestellt.  Die Eigentümerin eines Einfamilienhauses im Geltungsbereich der Satzung will sich ein Solardach bauen. Die Denkmalbehörde der Stadt Düsseldorf verweigerte die hierfür...

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Immer mehr Deutsche verbringen nicht nur ihre Ferien auf Mallorca, sondern entscheiden sich irgendwann für eine eigene Immobilie auf der beliebten Insel. Soll diese zum Lebensabend nicht verkauft, sondern an die Nachkommen vererbt werden, ergeben sich einige steuerliche Fragen. Die Erben stehen einerseits vor sprachlichen Herausforderungen, andererseits aber auch vor der Frage, welches Erbrecht angewandt wird. Hier gab es in den letzten Jahren einige Veränderungen, die wir nachfolgend genauer zusammenfassen. Welches Erbrecht gilt? Eine Frage ohne pauschale Antwort  Zu den zentralen Themen im Falle einer Immobilien-Erbschaft gehört die Frage, ob die Erbschaftssteuer in Spanien oder Deutschland entrichtet werden muss. Um diese zu beantworten, müssen wir einen Blick auf die europäische Erbrechtsverordnung werfen,...

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Koblenz (jur). Der Betreiber eines durch die Flutkatastrophe an der Ahr zerstörten Campingplatzes benötigt für dessen Wiederaufbau eine Baugenehmigung. Mit einem am Dienstag, 12. September 2023, bekanntgegebenen Urteil hat dies das Verwaltungsgericht Koblenz zu einem Campingplatz im Landkreis Ahrweiler entschieden (Az.: 1 K 172/23.KO)  Der Campingplatz lag direkt an der Ahr und wurde in der Nacht vom 14. auf den 15. Juli 2021 zerstört. Zwei Gebäude waren zwar nur beschädigt, vom Gelände der Stellplatzflächen wurde aber der gesamte Oberboden weggeschwemmt.  Der Betreiber meint , weil der Campingplatz unter Bestandsschutz gestanden habe, könne er ihn ohne Formalitäten wieder aufbauen. Der Landkreis forderte dagegen eine Baugenehmigung.  Zu Recht, wie nun das Verwaltungsgericht Koblenz...

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Eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung kann durch eine sorgfältige Vorbereitung und Planung erreicht werden. Wichtig ist hierbei die Verbesserung und Aufrechterhaltung der eigenen Bonität, die einen großen Einfluss auf die Zinssätze hat. Dazu zählen das rechtzeitige Begleichen von Schulden, die Vermeidung von Überziehungskrediten und eine stabile Beschäftigungs- und Wohnsituation. Voraussetzungen für eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung Eine Immobilienfinanzierung kann auf verschiedene Arten erfolgen, sei es durch Eigenkapital, durch einen Bankkredit oder durch eine Kombination von beiden. Der erste Schritt zu einer zinsgünstigen Finanzierung ist eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Einer der wichtigsten Faktoren, die die Zinssätze beeinflussen, ist Ihre Kreditwürdigkeit . Die...

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Koblenz (jur). Wer ohne schriftliche Baugenehmigung eine Hütte baut, muss sie gegebenenfalls auch nach 60 Jahren noch abreißen. Das hat das Verwaltungsgericht Koblenz in einem am Montag, 8. Mai 2023, bekanntgegebenen Urteil zu einer Hütte im pfälzischen Herdorf entschieden .  Die Hütte war um 1960 errichtet worden. 2019 erließ die Verbandsgemeinde Daaden-Herdorf erstmals einen Bebauungsplan, der für den Bereich eine Grünfläche vorsieht. Im April ordnete die Kreisverwaltung Altenkirchen daher den Abriss der Hütte an.  Dagegen klagten die Eigentümer. Die Hütte habe mit den damaligen Vorschriften im Einklang gestanden und sei mündlich genehmigt worden. Das sei damals üblich gewesen. Zudem hätten sie nach so langer Zeit darauf vertrauen dürfen, dass die Hütte stehenbleiben kann.  In seinem...

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Mainz (jur). In einem allgemeinen Wohngebiet ist eine Autowerkstatt generell unzulässig. Das gilt auch für eine ganz kleine Werkstatt, die im Nebenerwerb nur an einem Tag in der Woche betrieben werden soll, wie das Verwaltungsgericht Mainz in einem am Donnerstag, 2. Februar 2023, bekanntgegebenen Urteil entschied (Az.: 3 K 121/22.MZ).  Der Kläger hatte eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung seiner sechs mal 15 Meter großen Garage beantragt. Dort wollte er eine kleine Autowerkstatt mit Hebebühne einrichten. Diese wolle er nebenberuflich nur einen Tag in der Woche betreiben.  Die Bauaufsichtsbehörde lehnte dies ab. Ein Kfz-Betrieb sei in einem allgemeinen Wohngebiet generell unzulässig.  Ohne Erfolg meinte der Kläger, dass eine kleine Werkstatt durchaus in die dörfliche Struktur seiner...

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Köln (jur). Nach aktuellem Recht muss der Vogelschutz gegenüber der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Zweifel zurückstehen. Ein Windpark ist danach auch in einem Vogelschutzgebiet möglich, wie am Donnerstag, 19. Januar 2023, das Verwaltungsgericht Köln entschied (Az.: 14 L 387/22). Es wies damit einen Eilantrag des Naturschutzbunds (NABU) zum Windpark Butendiek ab.  Der Windpark mit 80 Windrädern wurde bereits 2002 genehmigt, aber erst in den Jahren 2014 und 2015 gebaut. Er liegt 35 Kilometer vor der Insel Sylt in der Nordsee und innerhalb des 2005 ausgewiesenen Europäischen Vogelschutzgebietes Östliche Deutsche Bucht.  Aufgrund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse zu den Seetauchern gelangte das Bundesamt für Naturschutz im November 2020 zu der Auffassung, dass der Windpark – anders als...

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Karlsruhe. Windräder in Waldgebieten dürfen Bundesländer nicht generell verbieten, da ihnen diesbezüglich die Gesetzgebungskompetenz fehlt, wie das Bundesverfassungsgericht Karlsruhe in einem Beschluss Urteil gegen den Freistaat Thüringen am Donnerstag, 10. November 2022 (Az.: 1 BvR 2661/21) entschieden hat. Das Land greife in unzulässiger Weise in die Eigentumsrechte der Waldbesitzer ein. Die Errichtung von Windkraftanlagen in Waldgebieten kann nach Thüringer Landesrecht nicht genehmigt werden. Im Freistaat sind rund 34 Prozent der Fläche bewaldet. Vom Verbot seien auch sogenannte Kalamitätsflächen umfasst, in denen eine forstwirtschaftliche Nutzung aufgrund von Waldschäden wegen Stürmen oder Schädlingsbefall momentan ohnehin kaum möglich ist. Hier sind Eigentümer derartiger Waldflächen...

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Lüneburg. Auch in allgemeinen Wohngebieten ist ein sozialtherapeutisches Zentrum zulässig. Dies gilt auch dann, wenn es dort zu einer Unterbringung von für Personen mit Neigung zur Selbstgefährdung kommen soll, wie das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht (OVG) in Lüneburg in einem am Montag, 26. September 2022 bekannt gegebenen Beschluss entschieden hat (Az.: 1 ME 90/22). Das Gericht hat damit die Baugenehmigung zur Errichtung eines sozialtherapeutischen Zentrums in einem allgemeinen Wohngebiet in Bad Eilsen im Südwesten Niedersachsens bestätigt. Das Zentrum soll über 41 Wohnplätze verfügen. Davon sind 17 in einem „geschützten Bereich“ für Personen, die wegen einer seelischen oder geistigen Behinderung oder Erkrankung möglicherweise ein selbstgefährdendes Verhalten aufweisen können. Eine...

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