Ratgeber: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Gewerbemieter einen Anspruch auf Einsicht in die Original Abrechnungsbelege für Betriebskosten haben und dafür kein besonderes Interesse darlegen müssen. Eine bloße Vorlage von Kopien ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich nicht ausreichend, es sei denn, der Vermieter kann Ausnahmen geltend machen, beispielsweise wenn er die Originale selbst nur digital erhält. Dieses Recht gilt für Gewerbemietverhältnisse, im Wohnraummietrecht dürfen durch den Vermieter seit der Rechtsänderung für die Abrechnung von Betriebskosten und Heizkosten rein digitale Dateien übermittelt werden, um dem Wunsch des Mieters nach Belegeinsicht nachzukommen. Vermieter von Wohnraum können die Belege seit Januar 2025 nach § 556 Abs. 4...

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Das Amtsgericht Hannover (Az.: 465 C 781/25 ) hat mit Urteil vom 10.09.2025 entschieden, dass eine Wohnung nach einer schwerwiegenden rassistischen Beleidigung des Vermieters fristlos gekündigt und geräumt werden darf. Vermieter kündigt Mieterin fristlos und erhebt Räumungsklage Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Hannover-Badenstedt hatte seiner Mieterin nach einem Vorfall im Dezember 2024 das Mietverhältnis fristlos beendet. Er erklärte, dass die Frau ihn während einer Begegnung vor Ort massiv rassistisch beschimpft habe. Laut seiner Darstellung äußerte sie dabei Formulierungen wie „Ihr Kanacken!“, „Bald kommt die AfD, euer Leben endet wie bei den Juden!“ sowie „Scheiß Ausländer!“. Die Beklagte bestritt das Geschehen und gab an, zum angeblichen Zeitpunkt nicht anwesend...

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Das Amtsgericht Hanau (Az. 32 C 16/25 ) entschied, dass Vermieter den im Mietvertrag festgelegten Betriebskostenschlüssel nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe ändern dürfen. Streit um geänderte Betriebskostenabrechnungen Die Vermieterin verlangte von ihrem Mieter ausstehende Mietzahlungen sowie Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass in den Abrechnungen ohne seine Zustimmung neue Verteilungsschlüssel angewandt worden seien, die seine Kostenanteile erhöht hätten. Nach seiner Berechnung hätten sich bei Anwendung des ursprünglichen Personenschlüssels teilweise Guthaben ergeben, die er zusammen mit angefallenen Rechtsanwaltskosten für die Überprüfung der Abrechnungen mit den geforderten Miet- und Nebenkostenzahlungen...

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Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine (durchgehend) bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. So hat das LG Lübeck in der Berufungsinstanz entschieden. Soweit als Kündigungsgrund der Bestand des Dauernutzungsverhältnisses gegen die Durchführbarkeit der vom Vermieter angestrebten Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vorgebracht wird, genügt dies nur dann den Anforderungen an eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 1 BGB, wenn eine grundsätzliche Änderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität geplant ist, die...

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Tätliche Angriffe gegen einen Vermieter - Insbesondere schwere Tätlichkeiten – sind grundsätzlich geeignet, die fristlose Kündigung und erst recht eine ordentlich fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB zu begründen, z.B. hat das AG Paderborn dies in 2024 so entschieden. Wichtig ist dabei den Beweis für die Tätlichkeit auch sicher führen zu können. Wenn möglich, sollten  mögliche Zeugen angesprochen und mit Namen und Adresse notiert werden, in Mehrfamilienhäusern gelingt das häufig. Ferner sollte eine Verletzung möglichst noch am gleichen Tage einem Arzt vorgeführt werden, damit dieser die Verletzung attestieren kann. Aber auch der Angriff auf ein Familienmitglied des Vermieters kann für...

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Für den Beginn der Verjährungsfrist ist der Rückerhalt der Mietsache in der Form maßgeblich, dass die Vermieterseite die unmittelbare Sachherrschaft erlangt. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt insoweit keine Rolle (Anschluss BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 - XII ZR 96/23)  Öffnet die Vermieterseite nach Versterben des Mieters  zwangsweise die Wohnung ohne gerichtlichen Titel, führt dies zu einem Rückerhalt der Mietsache und der alleinigen unmittelbaren Sachherrschaft und setzt somit die Verjährungsfrist nach § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB in Gang.     Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB verjähren Ersatzansprüche der Vermieterseite wegen...

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Der Mieter, der sich auf einen Härtegrund zur Abwehr einer Eigenbedarfskündigungnach § 574 BGB beruft, muss seine behauptete Krankheit oder Behinderung durch ein fachärztliches Attest substantiiert darlegen. Der bloße Verweis auf einen Behindertenausweis genügt ohne konkrete weitere Anhaltspunkte nicht. So hat das Amtsgericht Flensburg in Übereinstimmung auch mit der höhergerichtlichen Rechtsprechung der Landgerichte (z.B. LG Flensburg, LG Kiel, LG Lübeck, LG Itzehoe und der Oberlandesgerichte (z.B. OLG Schleswig, HansOLG) zum Wohnraummietrecht entschieden. 

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Die Zahlung der Miete ist die Kardinalpflicht des Mieters bei einem Mietvertrag. Doch was passiert, wenn der Mieter Zahlungsschwierigkeiten hat und mit seinen Mietzahlungen in Verzug kommt? Kann das Mietverhältnis vom Vermieter sofort fristlos gekündigt werden? Die kurze Antwort darauf lautet: „Ja“. Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kann die Kündigung wegen Zahlungsverzugs bereits ausgesprochen werden, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Zahlungsrückstand gerät, der in der Summe eine Monatsmiete und einen Cent überschreitet. Zahlt der Mieter dagegen seine Miete, jedoch nicht in der korrekten Höhe, so ist eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB erst möglich, wenn der Zahlungsrückstand sich...

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Das Amtsgericht München (Az. 1293 C 12154/24 WEG ) hat entschieden, dass eine WEG anordnen darf, Blumenkästen nur innen am Balkongeländer zu befestigen – sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung dient. Streit um Blumenschmuck am Balkon Eine Wohnungseigentümerin, die seit Jahrzehnten Blumenkästen außen am Balkongeländer angebracht hatte, sah sich plötzlich mit einer neuen Regelung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) konfrontiert. Die Eigentümerversammlung beschloss 2024, dass alle Blumenkästen künftig nur noch an der Innenseite der Balkone hängen dürfen. Hintergrund war ein Umbau des darunterliegenden Balkons durch eine andere Eigentümerin, bei dem dieser verglast und mit einer Wärmedämmung versehen wurde. Seitdem führte überlaufendes Wasser aus den Blumenkästen der Klägerin bei...

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Der Bundesgerichtshof hat am 28. März 2025 entschieden, dass es im Landesnachbarrecht keine allgemeine, von der konkreten Ausgestaltung im Landesnachbargesetz unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken gibt.  Urteil des BGH V ZR 185/23 Sachverhalt: Die Parteien sind benachbarte Grundstückseigentümer in Hessen. Auf dem Grundstück der Beklagten wurde in den 1960er Jahren eine Aufschüttung mit einer Betonmauer (28 m lang) errichtet. 2018 pflanzte die Beklagte Bambus auf der Aufschüttung, der mittlerweile eine Höhe von 6-7 Metern erreicht hat. Der Kläger verlangt, den Bambus auf eine Wuchshöhe von drei Metern zurückzuschneiden. Prozessverlauf: Das Landgericht gab dem Kläger...

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In aller Regel zahlt eine Gebäudeversicherung nur Leitungswasserschäden. Diese entstehen zum Beispiel bei einem Rohrbruch im Wasserleitungs- oder Heizungssystem. Nicht versichert sind zum Beispiel Wasserschäden durch Überschwemmungen oder einen Rückstau von Kanalisations- oder Regenwasser. Die Versicherer tragen die Kosten für eine Leckageortung (die oft durch eine Spezialfirma durchgeführt werden muss), für die Trocknung und Sanierung des Gebäudes und die Reparatur der festen Installationen im Haus. Der Fall: Das LG Lübeck (v. 05.06.2024 - 4 O 345/22) hatte sich mit dem Fall einer Frau befasst, in deren Haus es zu einem Leitungswasserschaden gekommen war. Dabei war das Parkett teilweise beschädigt worden. Die Wohngebäudeversicherung wollte nur die beschädigten...

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BGH entscheidet über den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer als Verbraucher eines Einfamilienhauses tätig wird. Die Klägerin ist als Maklerin tätig geworden. Die Beklagten unterzeichneten eine Courtagevereinbarung mit ihr. Auf Nachweis durch die Klägerin erwarben die Beklagten eine Immobilie, die mit einem Einfamilienhaus nebst einem Anbau mit Büro und einer Garage bebaut ist. Die Klägerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei war eine Provision vereinbart worden, die von der mit den Beklagten vereinbarten Provision abweicht. Der bisherige Prozessverlauf: Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Maklerprovision...

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Nichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten kann zum Anspruch auf Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe führen!  Deshalb ist es wichtig, den Maklervertrag auf seine Wirksamkeit hin zu prüfen - auch im nachhinein, wenn bereits gezahlt wurde. Urteil des BGH vom 6. März 2025 - I ZR 138/24 Der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung führender Verstoß gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns vorliegt, wenn ein Makler allein für den Verkäufer einer Immobilie tätig geworden ist und der Käufer zur Zahlung des vollen Honorars an den Makler verpflichtet wird....

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Wohnungseigentümer haften für Schäden durch verweigerte Instandsetzungsmaßnahmen nur, wenn sie nicht für die Maßnahme gestimmt, sich enthalten oder nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten ist nur dann zu vertreten, wenn die Eigentümer über den Instandsetzungsbedarf und die Auswirkungen auf das Sondereigentum informiert wurden (LG München I v. 14.03.2024 - 1 S 8212/23). Ein Sondereigentümer klagte auf Beschlussersetzung hinsichtlich Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und an seinem Sondereigentum sowie auf Ersatz von Mietausfallschäden, außergerichtlichen Sachverständigenkosten und sonstigen Kosten wegen neuer Vermietungen aufgrund unterlassener Instandsetzungsmaßnahmen. Vor...

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Für Räumungsklagen ist im Wohnraummietrecht das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. In Mietverhältnissen über Gewerberäume wie z.B. Ladengeschäfte, Büros, Lager kann die Zuständigkeit in 1. Instanz je nach dem Wert der Räumungssache auch beim Landgericht liegen. Der Faktor Zeit ist bei Räumungsklagen extrem wichtig. Deshalb hat der Gesetzgeber in der letzten Mietrechtsreform klargestellt, dass Räumungsklagen von den Gerichten stets bevorzugt zu bearbeiten sind. Ein Vermieter wird im Regelfall großes Interesse daran haben, die Klage so schnell wie möglich auf den Weg zu bringen und möglichst schon zu klagen, während die Kündigungsfrist noch läuft, um keine Zeit und nicht noch mehr zu verlieren. Ist...

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Für Räumungsklagen im Wohnraummietrecht ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung Mietsache befindet, in Gewerberaummietsachen ab einem Streitwert von 5000,01 € das Landgericht.   Der Faktor Zeit ist für Sie als Vermieter bei einer Räumungsklage extrem wichtig. Denn Sie möchten Ihre Immobilie so schnell wie möglich wieder neu vermieten können und Verluste gering halten. Deshalb hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform klargestellt, dass  Räumungsklagen von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten  sind. Als Vermieter haben Sie stets Interesse daran , die Klage so schnell wie möglich einzureichen und schon zu klagen, während die Kündigungsfrist noch läuft , um keine Zeit mehr zu verlieren. Ist die...

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 13. November 2024 (Az.: VIII ZR 15/23 ) entschieden, dass Eigenbedarfskündigungen bei DDR-Altmietverträgen unter dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) möglich sind. Die Entscheidung klärt die Rechtslage für Vermieter und Mieter solcher Altverträge. DDR-Altmietvertrag und Kündigung Im Jahr 1990 schlossen die Beklagten mit einem volkseigenen Betrieb (VEB) in Ost-Berlin einen unbefristeten Mietvertrag für eine Dreizimmerwohnung. Der Vertrag orientierte sich an den Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB-DDR) und regelte die Beendigung des Mietverhältnisses durch gegenseitige Vereinbarung, Kündigung des Mieters oder gerichtliche Aufhebung. Nach dem Eigentumswechsel erklärte der neue Vermieter 2020 und 2022 die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Während das...

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Die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf einen Mietvertrag über Wohnraum zu kündigen, ist gesetzlich sehr streng geregelt. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dürfen Vermieter die von ihnen vermietete Wohnung nur zu Wohnzwecken und nur für sich selbst, für Angehörige des Haushalts oder ihrer Familie beanspruchen. Zu den Familienangehörigen gehören Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern, ferner auch Geschwister, Nichten oder Neffen. Cousins und Cousinen scheiden bereits aus, wie der BGH in seiner diesjährigen vielbeachteten Entscheidung klargestellt hat. Zu den Angehörigen des jeweiligen Haushalts zählen etwa Pflegepersonen und Haushaltshilfen. Als Vermieter müssen Sie in jedem Falle vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen , warum Sie die Wohnung...

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Weihnachten steht vor der Tür, und viele Mieter schmücken ihre Wohnung, Fenster und Balkone mit Lichterketten und festlicher Dekoration. Doch welche Regelungen gelten aus mietrechtlicher Sicht bei Weihnachtsdeko? Müssen Nachbarn grelle Beleuchtung, blinkende Lichterketten, Kerzen & Co. akzeptieren und dürfen Vermieter Vorschriften erlassen, die das verbieten? Dieser Überblick hilft Mietern und Vermietern dabei, mögliche Konflikte zu vermeiden, damit alle die Weihnachtszeit friedlich und entspannt genießen können. Lichterketten und grelle Weihnachtsdeko am Balkon und Fenster Die weihnachtliche Gestaltung von Fenster und Balkon gehört in vielen Mietwohnungen zur Adventstradition . Grundsätzlich gilt, dass eine übliche Weihnachtsdeko und -beleuchtung im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung enthalten...

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Das Landgericht Frankenthal bestätigt Wohnungskündigung trotz nachträglicher Mietzahlung (Az. 2 S 118/23 ): Die Mieterin muss die Wohnung räumen. Mieterin begleicht Mietrückstände zu spät In einem Fall vor dem Landgericht Frankenthal wurde einer Mieterin gekündigt, weil sie mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten war. Die Vermieter sprachen die Kündigung sowohl fristlos als auch fristgerecht aus. Die Mieterin beglich die Rückstände erst im laufenden Räumungsverfahren und argumentierte, dass die Kündigung dadurch unwirksam geworden sei. Zuvor hatte das Amtsgericht Grünstadt die Mieterin zur Räumung der Wohnung verurteilt. Die Mieterin legte Berufung ein und versuchte, die Kündigung durch die Zahlung der Mietschulden zu verhindern. Mietzahlung macht Kündigung nicht ungültig Das Landgericht...

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