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Was ist das „Bauvertragsrecht“?

Das Bauvertragsrecht beschäftigt sich mit der vertraglichen Beziehung zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Es geht damit also in erster Linie um das Erstellen eines Bauwerks auf dem Grundstück des Bauherrn und die möglichen Vertragsstörungen etwa durch Baumängel, Zahlungsschwierigkeiten oder Terminprobleme.

 

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag wird üblicherweise in Schriftform geschlossen, obwohl dies nicht verpflichtend ist. Üblicherweise erfolgen die Zahlungen in gewissen Zeitabständen nach Baufortschritt jeweils nach einer Abnahme der Teilleistung durch den Bauherrn oder seinen Beauftragten, z.B. einen Sachverständigen als Baubetreuer. Auch die Verträge des Bauunternehmers mit seinen Subunternehmern werden oft als Bauverträge bezeichnet.    

 

Vertragsinhalt:

Die folgenden Punkte sollte ein Bauvertrag auf jeden Fall regeln:

 

  • Auftraggeber und Auftragnehmer – genaue Bezeichnung,
  • Art und Lage des Bauprojekts,
  • Welche Leistung soll erbracht werden?
  • Vertragsgrundlagen (z.B.: VOB/B oder BGB, Baubeschreibung, Leistungsverzeichnis),
  • Termine: Baubeginn und Fertigstellung,
  • Koordination der Arbeiten – durch wen?
  • Werden Vollmachten erteilt?
  • Werden Subunternehmer beauftragt?
  • Verkehrssicherungspflicht,
  • Preis (Pauschale, Skonto, Nachlass...),
  • Sondervereinbarungen (Hinweispflicht auf Bauverzögerung durch Sonderwünsche, Nachtragsangebote),
  • Vertragsstrafe.

 

Gesetzliche Regelungen

Beim Bauvertrag wird ein konkreter Erfolg geschuldet. Es handelt sich damit rechtlich gesehen um einen Werkvertrag im Sinne von § 631 BGB. Das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält viele Regelungen zu Einzelheiten, u.a. zur Abnahme, zur Gewährleistung und zur Verjährung von Ansprüchen. Darüber hinaus gibt es viele im Bauvertragsrecht übliche Klauseln, die die Beteiligten miteinander vereinbaren. Bauherr und Unternehmer können anstatt des Werkvertragsrechts auch die Bedingungen der VOB/B in den Vertrag einbeziehen.

 

VOB/B

Dabei handelt es sich nicht um ein Gesetz, sondern um Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, welche normalerweise von öffentlichen Auftraggebern einem Bauvertrag zugrunde gelegt wird. Dieses Regelwerk kann auch bei privaten oder gewerblichen Bauprojekten als Allgemeine Geschäftsbedingungen in den Vertrag einbezogen werden. Zwingende gesetzliche Regelungen des Werkvertragsrechts behalten dann ihre Wirksamkeit, andere werden durch die Klauseln der VOB/B ersetzt.

 

Besonderheiten der VOB/B bestehen z.B. bei folgenden Punkten:

 

  • Leistungsverzögerungen,
  • Abnahme (förmlich, fiktiv),
  • Mängelansprüche,
  • kürzere Verjährung für Mängelansprüche (vier statt fünf Jahre),
  • Fälligkeitsvoraussetzungen von Rechnungen,
  • Verzinsung von Werklohn bei Verzug.

 

Form

Formvorschriften für den Bauvertrag gibt es nicht. Allerdings sind bei mündlichem Vertragsabschluss Probleme vorprogrammiert. Hier handelt es sich um eine komplizierte Materie, bei der es um hohe Geldbeträge geht. Ein solcher Vertrag sollte unbedingt schriftlich abgeschlossen werden. Verträge werden nach deutschem Recht durch Angebot und Annahme geschlossen. In der Praxis kommt es hier durch das Hin- und Hergehen verschiedener Angebote und Annahmen mit diversen Änderungen und Bedingungen immer wieder zu Missverständnissen. Mit einem Bauprojekt sollte erst dann begonnen werden, wenn sich beide Seiten sicher sind, was sie vereinbart haben – am Besten im Rahmen eines einheitlichen Schriftstücks.

 

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