Ferienwohnung Einkünfte – gewerblich oder Vermietung und Verpachtung?

Wer heute eine Ferienwohnung zur Verfügung stellt und dabei Gewinne erwirtschaftet, hat diese grundsätzlich zu versteuern. Doch hängt die Art und Weise, der Umfang der Besteuerung, von einer ganzen Zahl von Faktoren ab. Zuerst ist zu entscheiden, in welcher Art und Weise die Vermietung stattfinden soll. Wenn hotelähnliche Leistungen angeboten werden, wird die Besteuerung als Gewerbebetrieb durchgeführt. Es sind folglich Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb zu versteuern. Lassen die Ausstattung der Zimmer und andere Indizien jedoch nicht auf einen gewerblichen Betrieb der Vermietung schließen, werden die Einkünfte ganz gewöhnlich in der Steuererklärung unter dem Punkt „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ eingetragen.

Was zeichnet bei der Vermietung von Ferienwohnungen einen Gewerbebetrieb aus?

Ferienwohnung zu vermieten (© racamani / fotolia.com)
Ferienwohnung zu vermieten (© racamani / fotolia.com)
Ein sicheres Indiz für die Finanzbehörden ist beispielsweise die Tatsache, dass die Betreuung der Gäste Personal überlassen ist, die Reinigung der Zimmer von externen Arbeitskräften vorgenommen wird. Liegt die Wohnung in einem Feriengebiet, vielleicht unter anderen vermieteten Ferienanlagen, wird die Akquisition von einer Agentur erledigt, ist die Wohnung oder das Fremdenzimmer ständig zur Vermietung offeriert, liegt ein Betrieb ähnlich einer Pension vor, wird das Finanzgericht von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen. Die Zahl der vermieteten Wohnungen allein ist noch nicht hinreichend, den Betrieb als gewerblich einzustufen. Wenn jedoch eine Buchung ohne Voranmeldung möglich ist, die Zimmer oder Wohnungen für eine Vermietung ständig zur Verfügung stehen, dann wird dies als hotelmäßiges Angebot interpretiert. In der Realität jedoch ist die Vermietung von Wohnräumlichkeiten wie auch die hier beschriebene Vermietung von Ferienwohnungen oder Zimmern regelmäßig in den Bereich der Vermögensverwaltung einzuordnen. Nur in entsprechend gelagerten Fällen wird eine gewerbliche Tätigkeit angenommen. Hierzu ein Urteil des Finanzgerichtes Baden-Württemberg vom 28. September 1998 Az: 14 K 28/97, EFG 1999 Seite 165:

„Die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, dem einzelnen Wohnungseigentümer zu untersagen, seine Eigentumswohnung an laufend wechselnde Gäste zu vermieten.“

Bloße Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens

Wenn eine Ferienwohnung vermietet wird, ist dies zumeist eine Angelegenheit, die mehr oder minder privat ist. Die Gewerbeordnung sieht in der bloßen Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens keinen Anlass zu vermuten, es würde sich hierbei um einen gewerblichen Betrieb mit ausdrücklicher Gewinnabsicht handeln. Lediglich in beschriebenen Grenzfällen ist eine Entscheidung der Finanzbehörden zu Gunsten einer behördlichen Überwachung zu erwarten.

Zweitwohnsteuer

Es existieren etliche Gemeinden in Deutschland, die eine spezielle Zweitwohnsteuer kennen, die bei einer eigengenutzten Ferienwohnung zu zahlen ist. Für die Zeit, in der die Wohnung jedoch vermietet ist, kann diese von der Steuer über die Werbungskosten abgesetzt werden.

Reiseleistungen

Werden vom Vermieter zusätzlich zu der Übernachtungsmöglichkeit auch explizit beispielsweise Verpflegung, Anreise oder auch Seminare angeboten, versteht er sich für den Fiskus automatisch als Reiseveranstalter. Er führt einen Gewerbebetrieb. Er würde dann nach den Regeln des Pauschalreiserechts beurteilt, was zahlreiche Verpflichtungen in Bezug auf Schadenersatzforderungen von Urlauber wegen beispielsweise Reisemängeln mit sich bringt. Auch darüber hinaus haben gewerbliche Vermieter eine ganze Reihe von behördlichen Auflagen zu erfüllen. Dies gilt sowohl für die praktische Umsetzung im Gewerbebetrieb als auch für die diversen steuerlichen Angelegenheiten.

Gewerblich genutzte Ferienimmobilien

Manch einer macht ein Geschäft aus der Idee der Ferienwohnungsvermietung. Die Vorteile können sich sehen lassen, doch der Weg zur Anerkennung einer realen Gewinnerzielungsabsicht ist holpriger als gedacht. Die Voraussetzungen sind beispielsweise eine zur Gänze eingerichtete Ferienimmobilie. Das will heißen, mit der Einrichtung, die aus Möbeln, Geschirr und gegebenenfalls Wäsche bestehen sollte, muss es auch ohne weiteres möglich sein, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Das Domizil muss mehr oder minder ganzjährig zur Verfügung stehen. Wenn die Vermittlung der Ferienwohnung oder Fremdenzimmer über eine Agentur erfolgt, eine Ferienwohnungseinrichtung existiert, wird die Finanzbehörde automatisch von einem Gewerbebetrieb ausgehen. Das Fremdenzimmer oder die Wohnung sollten sich zudem in einem Feriengebiet befinden. Wenn externes Personal angestellt ist, das die Räumlichkeiten reinigt oder die Gäste betreut, ist von einer gewerblichen Nutzung auszugehen.

Gewinnabsicht

Steuern (© Dan Race / fotolia.com)
Steuern (© Dan Race / fotolia.com)
Um in den Genuss der steuerlichen Vergünstigungen zu kommen, ist es also nötig, dem Finanzamt gegenüber die Gewinnabsicht zu verdeutlichen. Steht ein Fremdenzimmer beziehungsweise eine Wohnung lediglich für die Vermietung zur Verfügung, fällt also die Eigennutzung komplett weg, ist die Sachlage offensichtlich. Ansonsten ist es notwendig, dass die Immobilie zumindest 75 Prozent der Tage vermietet ist, die vor Ort als üblich zu bezeichnen ist. Gelingt dieser Nachweis nicht, ist es möglich eine Dreißig-Jahre-Prognose des voraussichtlichen Ertrags vorzulegen, um so darzulegen, dass der erwartete Gewinnüberschuss sich einstellen wird. Das Finanzamt behält sich bei Vermietern, die diese Gewinnabsicht nicht ausdrücklich nachweisen können, vor, den Antrag mit dem Hinweis auf Liebhaberei abzulehnen. So ist es möglich, dass, wenn die Wohnung lediglich zwei oder drei Wochen im Jahr vom Vermieter selbst genutzt wird, die Behörde in Zweifel zieht, es läge eine reine Gewinnabsicht vor.

Steuervorteile bei der gewerblichen Nutzung

Eine Eintragung als gewerblicher Ferienwohnungsvermieter bringt einiges an Steuervorteilen mit sich. So können beispielsweise abgesetzt werden

  • Kosten für Reparaturen
  • Kosten für Heizung
  • Kosten für Strom
  • Anschaffungs- und Finanzierungskosten

Verluste im Gewerbebetrieb

Wenn beispielsweise zu Beginn der gewerblichen Vermietung Verluste etwa durch Kreditzinsen auftauchen, dabei schließlich die Einnahmen unter den Auslagen anzusetzen sind, kann dieser Verlust das zu versteuernde Einkommen reduzieren. Wenn negative steuerliche Einkünfte vorliegen, können diese mit Einkünften, die positiv sind, wie beispielsweise die aus nichtselbständiger Arbeit, aufgerechnet werden.

Preisangabenverordnung

Wann immer ein Vermieter die Ferienwohnung annonciert, sollte er Vorsicht walten lassen. Es gilt die Preisangabenverordnung. Das heißt, es müssen die Endpreise angegeben werden, Saisonzuschläge oder eine Summe für die Endreinigung als zusätzliche Kosten auszuweisen, ist nicht gestattet. Außerdem muss in der Anzeige Postanschrift, E-Mailadresse und Telefonnummer vorhanden sein.




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