Mietminderung wegen Sanierung

Um bei einer Immobilie auch langfristig einen gut bewohnbaren Zustand zu erhalten, sind zu gegebener Zeit immer mal wieder Renovierungs- und Sanierungsarbeiten notwendig. Doch gerade die Sanierungsarbeiten bringen oftmals viel Staub und Baulärm mit sich. Nicht in jedem Fall aber ist eine Mietminderung wegen einer Sanierung gerechtfertigt. Dafür gibt es aber durchaus andere Punkte, die sowohl vom Eigentümer als auch vom Mieter zu berücksichtigen sind.

Modernisierung und Erhaltungsmaßnahmen

Dämmarbeiten (© maho / fotolia.com)Es liegt grundsätzlich in der Natur der Sache, dass bei Sanierungs- und Umbauarbeiten Lärm und Schmutz entstehen. Im Mietrecht werden indes statt diesen landläufigen Begriffen von Modernisierung und Erhaltungsmaßnahmen gesprochen, was unter § 555b BGB konkret ausformuliert ist. Mieter haben diese Arbeiten im und am Haus zu dulden, denn schließlich soll die Immobilie nicht verfallen, was schlussendlich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter nachteilig werden könnte und zu unnötigen Rechtsstreitigkeiten führen würde.

Wichtige Fakten zur Mietminderung wegen Sanierung

• ist der vertragsmäßige Gebrauch der Wohnimmobilie durch Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen sowie durch Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft beeinträchtigt, steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu
• das Mietminderungsrecht setzt nicht das Verschulden durch den Vermieter voraus
• ist bereits bei Mietvertragsabschluss bekannt, dass Baumaßnahmen in nächster Zeit anstehen werden, kann keine Mietminderung wegen Sanierung geltend gemacht werden
• für den Mieter besteht eine Duldungspflicht hinsichtlich erforderlicher Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache
• der Mieter ist in der Beweispflicht, muss als nachweisen, in welchem Maße er beeinträchtigt ist
• eine Minderung der Miete ist nur für den exakten Zeitraum zulässig, in welchem die Bauarbeiten stattfinden
• die Mietminderung in Prozent geht immer von der Warmmiete aus
• der Vermieter unterliegt einer Informationspflicht, das heißt, er muss die bevorstehenden Arbeiten ausführlich und 3 Monate vorher schriftlich ankündigen

Beispiele für die Höhe von Mietminderungen bei Sanierungen

In welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, hängt schlussendlich von den Beeinträchtigungen und deren Intensität ab, durch welche man als Mieter während der Modernisierung oder bei Erhaltungsmaßnahmen seine persönliche Lebensqualität herabsetzen muss. Auch kann es hier zu leicht abweichender Rechtsprechung in den einzelnen Bundesländern oder auch aufgrund des zugrundeliegenden Einzelfalls kommen. Die nachfolgenden Beispiele gelten daher nur als Orientierungshilfe und stehen immer im Zusammenhang mit entsprechenden Bau- und Sanierungsarbeiten.

10% Mietminderung:

• bei langanhaltenden Baulärm in üblicherweise lauter Umgebung
• bei Baulärm durch Arbeiten in der Mietwohnung
• bei Lagerung von Baumaterial auf dem Grundstück des Wohnhauses

15% Mietminderung:

• bei nicht nutzbarer Terrasse in den Sommermonaten
• bei umfangreichen Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück
• bei eingerüsteter Fassade und abdunkelnden Plastikfolien

20% Mietminderung:

• bei baulicher Mängelbeseitigung im Badezimmer
• bei Gerüst und Baulärm im und am Haus

25% Mietminderung:

• bei langanhaltenden Kernsanierungsarbeiten

33% Mietminderung:

• bei Ausbau des Dachgeschosses

35% Mietminderung:

• bei Großbaustelle in unmittelbarer Nachbarschaft

50% Mietminderung:

• bei Gerüst vor Dachgeschosswohnung und Arbeiten am Dach

80% Mietminderung:

• bei erheblichen Beeinträchtigungen durch einfallendes Regenwasser, Schmutz, Gestank beim Dachgeschossausbau

Wird durch die im Haus anfallenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten das Treppenhaus stark verschmutzt ist indes eine Mietminderung nur bedingt und dann auch nur bis zu 2% ansetzbar. Hingegen kann man keine Minderung der Miete ansetzen, wenn die betreffenden Bauarbeiten vorhersehbar waren, ein Baugerüst gerade einmal die Küche und die Speisekammer betrifft oder sich durch Bauarbeiten in der Nähe Staub auf dem Balkon absetzt, um nur einige Beispiele zu nennen.

Ebenso liegt kein gerechtfertigter Grund für eine Mietminderung wegen Sanierung vor, wenn sich eine bestimmte Maßnahme gerade einmal über wenige Stunden an einem einzelnen Tag erstreckt.

Echte Sanierung oder nur Verschönerungsarbeiten?

Energetische Sanierung (© Holger Luck / fotolia.com)Maßnahmen zur Erhaltung und/oder zur Modernisierung haben rein rechtlich nichts mit Verschönerungsarbeiten zu tun.

Für die Schönheitsreparaturen können Vermieter also nicht im Nachhinein eine Mieterhöhung geltend machen. Handelt es sich aber um echte Sanierungsarbeiten im Sinne von Erhaltung, Umbau und Modernisierung, hat der Eigentümer das Recht, die Miete aufgrund des verbesserten Wohnwertes zu erhöhen. Besonders bei sogenannten energetischen Sanierungen wird dies vom Gesetzgeber gefördert.

Von einer energetischen Sanierung spricht man, wenn das Gebäude im Anschluss an die Bauarbeiten einen minimierten Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser und Lüftung aufweist.

Mietminderung wegen Sanierung – Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine Mietminderung?

Eine Mietminderung ist ein Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Der Mangel kann dabei sowohl optischer als auch funktionaler Natur sein.

Wann kann eine Mietminderung wegen Sanierung geltend gemacht werden?

Eine Mietminderung wegen Sanierung kann dann geltend gemacht werden, wenn durch die Sanierungsmaßnahmen die Nutzung der Mietsache erheblich eingeschränkt wird. Eine Mietminderung kann jedoch nur dann verlangt werden, wenn der Vermieter die Sanierungsmaßnahmen zu vertreten hat.

Welche Sanierungsmaßnahmen können zu einer Mietminderung führen?

Grundsätzlich können alle Sanierungsmaßnahmen, die zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität führen, zu einer Mietminderung führen. Hierzu gehören beispielsweise Arbeiten an der Fassade, am Dach oder an der Heizungsanlage.

Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Art und dem Umfang der Beeinträchtigung ab. Bei erheblichen Beeinträchtigungen kann die Miete um bis zu 100 Prozent gemindert werden. In der Regel wird die Miete jedoch nur um einen Teilbetrag gemindert.

Wie muss die Mietminderung geltend gemacht werden?

Die Mietminderung muss schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. In dem Schreiben sollte der Mangel detailliert beschrieben und die Höhe der Mietminderung angegeben werden. Außerdem sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels eingeräumt werden.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat eine Mietminderung?

Eine Mietminderung kann dazu führen, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt oder eine Räumungsklage einreicht. Daher ist es ratsam, vor einer Mietminderung rechtlichen Rat einzuholen und das weitere Vorgehen mit einem Anwalt zu besprechen.

Wie lange kann eine Mietminderung geltend gemacht werden?

Die Mietminderung kann nur für den Zeitraum geltend gemacht werden, in dem der Mangel tatsächlich vorliegt. Sobald der Mangel behoben ist, entfällt das Recht auf Mietminderung.

Wie kann eine außergerichtliche Einigung erzielt werden?

Eine außergerichtliche Einigung kann durch eine Vermittlung des Mietervereins oder eines Anwalts erreicht werden. Hierbei kann ein Kompromiss gefunden werden, der sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter akzeptabel ist.