Vermietung der Ferienwohnung – Umsatzsteuer ausweisen?

Die Vermietung von Ferienwohnung ist ein beliebter Nebenerwerb geworden, stellt die zweite Verdienstquelle und eine gewinnbringende Kapitalanlage dar. Genauso aber ist es Besitzern von Feriendomizilen manches Mal nur möglich, das Objekt auch zu erhalten, indem es an Feriengäste vermietet wird. Ganz grundsätzlich sind nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Einnahmen, die aus der Vermietung einer Ferienwohnung generiert werden, umsatzsteuerpflichtig. Hier ist festgelegt, dass die Beherbergung von Fremden über kurzfristige Zeit umsatzsteuerpflichtig ist. § 12 II Nr. 2 UStG schreibt eine Umsatzsteuer von 7 Prozent für die reine Beherbergung und den Nebenleistungen dazu vor. Ansonsten gilt eine Umsatzsteuer von 19 %. Mehr dazu weiter unten.

Vermietung Ferienwohnung und Umsatzsteuer

Vermietung der Ferienwohnung (© racamani / fotolia.com)Das Gesetz bestimmt bezüglich der Vermietung Ferienwohnung Umsatzsteuer, dass sämtliche Leistungen des Feriendomizilanbieters, des Vermieters, die in einem engen Zusammenhang mit der Übernachtung des Fremden stehen, mit lediglich sieben Prozent Umsatzsteuer belegt werden dürfen. Dies gilt also für die reine Beherbergung. Hat eine Leistung jedoch keinen offensichtlichen Bezug zu der Übernachtung, wird der volle Steuersatz von 19 Prozent gelten. Diese, erst letztlich vom Bundesfinanzhof bestätigte Regelung bezüglich der Vermietung Ferienwohnung Umsatzsteuer betrifft auch das, unter Umständen sogar unentgeltliche Parkplatzangebot für die Gäste, die Telekommunikationseinrichtungen, also Internet, Telefon, Fax. Weiter sind auch die bezahlte Nutzung von Sportgeräten als auch Fahrrädern mit dem vollen Steuersatz i. H. von 19 % abzurechnen.

Fachanwalt.de-Tipp: Wer selber lediglich eine Mietwohnung hat, jedoch Feriengäste aufnehmen möchte, benötigt zwingend die Erlaubnis seines Vermieters. Eine Ferienwohnung oder Fremdenzimmer ohne diese Einwilligung anzubieten, sie zu vermieten, führt in aller Regel zu einer fristlosen Kündigung.

Privat oder Gewerbebetrieb?

Bei einem Überschreiten der Gewinnobergrenze von 24.500 Euro pro jährlicher Abrechnung werden in Vermietungsobjekten, die mehr oder minder einen hotelähnlichen Service offerieren, Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb erzielt, diese sind gewerbesteuerpflichtig. Grundsätzlich bezieht der Vermieter einer Wohnung für das Finanzamt die sogenannten „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Ist der Vermieter als Kleinunternehmer angemeldet, ist keine Umsatzsteuer fällig. Um als Kleinunternehmer gelten zu können, darf der erwirtschaftete Umsatz des vorherigen Jahres nicht über der Summe von 17.500 Euro liegen, der vorhergesagte Umsatz im Folgejahr dabei 50.000 Euro nicht überschreiten. Dabei ist dringend zu beachten, dass sich diese 17.500 Euro aus der Gesamtsumme aller von Vermieter generierten Einnahmen zusammensetzt. Bezieht der Vermieter also Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb oder auch einer weiteren, anderen Ferienwohnung, ist dies Bestandteil der Summe von 17.500 Euro. Sobald der Vermieter diese Grenze aber überschreitet, wird auch der Umsatz der Ferienwohnung steuerpflichtig. Hier ist jedoch anzumerken, dass sich für denjenigen, der Umsatzsteuer bezahlt, auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges auftut, der recht einfach beim Finanzamt zu beantragen ist. So ist es dem Vermieter dann möglich, von anderen Rechnungen, die er zu bezahlen hat, die Umsatzsteuer abzuziehen, einzubehalten. Abgerechnet wird mit der jährlichen Umsatzsteuerjahreserklärung.

Vermietung für kurze Zeit – Einkommensteuer

Was als Überschuss nach Abzug der Ausgaben für die Vermietung übrigbleibt, muss in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Abgezogen werden können dabei jedoch die anfallenden Betriebskosten. Als Nachweis über die Leistung genügt gemeinhin die Rechnung des Dienstleisters.

• Kosten für die Verwaltung
• Wasser
• Müllentsorgung
• Gas Strom
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Renovierungen
• Reparaturen
• Gebäudeabschreibung
• Darlehenszinsen
• Kosten für die Putzfrau oder den Gärtner

Eine Verlustabschreibung erweist sich als sehr aufwendig und schwierig.

Bagatellvermietungen

Gewerbeschein, Existenzgründung und ein Taschenrechner (© stadtratte / fotolia.com)Es ist jedem Vermieter anzuraten, die Vermietung seiner Immobilie beim zuständigen Gewerbeamt anzumelden. Dieses wird die Nachricht an das Finanzamt weitergeben, das dann die Entscheidung trifft, ob und wie, wann der Vermieter zu Steuerzahlungen verpflichtet ist. Wenn das Gewinnstreben bei der Vermietung der Wohnung oder des Zimmers die sogenannte „Bagatellschwelle“ nicht überschreitet, sieht das Finanzamt eine reine Vermögensverwaltung. Dies wird ebenfalls angenommen, wenn der betriebene Verwaltungsaufwand sehr gering ist oder die Vermietung eine zeitliche Begrenzung aufweist.

Eine Bagatellvermietung liegt vor, wenn:

• nur eine einzige Ferienwohnung in einem Privathaus vermietet wird
• nicht die Leistungen eines Beherbergungsbetriebs geleistet werden
• kein wirkliches Gewinnstreben existiert
• nur geringfügige Nebenleistungen angeboten werden

Eine gewerbliche Vermietung ist es, wenn:

• die Wohnung in einem Verbund von Ferienhäusern liegt
• diverse Mieter die Wohnung benützen
• es eine Rezeption mit Personal gibt
• wenn mehrere Ferienhäuser angeboten werden

Vermietung einer Ferienwohnung im Ausland

Hierbei hat der potentielle Vermieter jeweils die regionalen Vorschriften und länderspezifische Gesetze zu beachten. Die Steuerabgabe wird vom jeweiligen Staat geregelt, wobei es für die EU-Länder das Doppelbesteuerungsabkommen gibt. Der Vermieter reicht vorteilhafterweise eine Steuererklärung an den betreffenden Staat ein. Diese wird dann den deutschen Finanzbehörden übermittelt, so dass es zu keiner Doppelbesteuerung kommt. Seit dem Jahre 2009 gibt es in diesem Bereich Steuererleichterungen, die Kosten der Immobilie im EU-Ausland sind steuermindernd. Auch führen aufgrund des Wegfalls des Progressionsvorbehaltes Gewinne, die im Ausland erwirtschaftet wurden, nicht mehr zu einer Erhöhung des Steuersatzes auf Einkünfte, die im Inland generiert werden. In nicht EU-Staaten gilt der Progressionsvorbehalt weiter, etwaige Verluste aus Vermietung sind nicht anrechenbar.

Fachanwalt.de-Tipp: Vermieter von Ferienwohnungen sollten sich mit den umsatzsteuerlichen Vorschriften vertraut machen, um ihre Umsatzsteuerpflichten zu erfüllen und von den Umsatzsteuervorteilen zu profitieren. Private Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen von der Umsatzsteuer befreit sein, während gewerbliche Vermieter immer umsatzsteuerpflichtig sind. Die Umsatzsteuer berechnet sich aus dem vereinbarten Mietpreis zuzüglich eventuell anfallender Nebenkosten und muss regelmäßig beim Finanzamt angemeldet und abgeführt werden. Durch die Nutzung von Umsatzsteuervorteilen wie dem Vorsteuerabzug und der Kleinunternehmerregelung können Vermieter ihre Umsatzsteuerlast senken.