Besenreine Übergabe - was bedeutet das für den Mieter?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 3. Mai 2024

Grundsätzlich ist es natürlich jedem Mieter selbst überlassen, wie und mit welchen Hilfsmitteln er das bewohnte Mietobjekt reinigt. Doch im Falle eines Auszuges gelten, je nach Vereinbarung, gesonderte Regeln. Oftmals ist im Mietvertrag von einer besenreinen Übergabe die Rede. Aber wie wird diese definiert und was bedeutet das für den Mieter?

Besenreine Übergabe - Definition

Im Grunde ist die BegrifflichkeitBesenreine Übergabe (© ungermedien / fotolia.com)
Besenreine Übergabe (© ungermedien / fotolia.com)
„besenrein“ nicht eindeutig definiert. So kommt es immer wieder bei einer Wohnungsübergabe aufgrund einer vorausgegangenen Kündigung der Mietsache zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und scheidendem Mieter. Ist im Mietvertrag also von einer besenreinen Übergabe die Rede, so ist damit keine spezielle Reinigungspflicht gemeint. Der Bundesgerichtshof sagt dazu in seiner Entscheidung BGH VIII ZR 124/05, dass die gemietete Immobilie mit dem Besen grob gereinigt werden müsse. Das bedeutet, dass grobe Verschmutzungen in der Wohnung selbst, aber auch im Keller beseitigt werden müssen.

Obwohl besenrein ein weit dehnbarer Begriff zu sein scheint und es grundsätzlich den Mieter nur dazu verpflichtet, die gröbsten Verschmutzungen zu beseitigen, hat der Bundesgerichtshof hier noch einmal einige Schwerpunkte aufgegriffen, die unter den Begriff besenrein zu verstehen sind:

  • grobe Reinigung von Teppichböden, also absaugen
  • Laminat, Parkett oder auch Bodenfliesen müssen gekehrt werden
  • sowohl in der Wohnung als auch in Nebenräumlichkeiten wie Keller müssen Spinnweben entfernt werden
  • sofern sich an den Fenstern Klebereste u.ä. befinden, müssen diese geputzt werden

Indes gehören Nikotinablagerungen oder auch einfache Kalkablagerungen in Bad und Küche nicht zu den Verschmutzungen, die bei einer besenreinen Übergabe entfernt werden müssen. Ebenso müssen gebohrte Löcher inklusive Dübel in den Wänden nicht beseitigt werden, wie das Amtsgericht Miesbach im Juli 1992 urteilte [AG Miesbach, Urteil vom 7. Juli 1992, Az: 3 C 45/92].

Verpflichtung zur besenreinen Übergabe

Es ist ein weitverbreiteter Irrglaube, dass man als scheidender Mieter die Wohnung nur besenrein übergeben muss, wenn dies eindeutig im Mietvertrag festgeschrieben wurde. Denn es ist diesbezüglich keine ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag zur Mietsache notwendig, um die Pflicht zur besenreinen Übergabe zu begründen. Denn für alle Mietobjekte gilt laut § 546 Abs.1 BGB, dass die gemieteten Räumlichkeiten in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben sind. Die Besenreinheit ist daher das Mindeste, wozu der Mieter beim Auszug verpflichtet ist.

Formulierungen und Klauseln in Mietverträgen

  • „Die Wohnung besenrein zurückgeben“ à hier genügt ein gründliches Fegen der gemieteten Räume
  • „Im ursprünglichen Zustand zurückgeben“ à während der Mietzeit getroffene bauliche Veränderungen müssen zurückgebaut werden, aber es muss nicht renoviert werden
  • „Im bezugsfertigen Zustand zurückgeben“ à die Mietsache muss so übergeben werden, dass ein eventueller Nachmieter sofort einziehen könnte, aber auch hier muss nicht renoviert werden
  • „Mietsache wie übernommen zurückgeben“ à im Grunde geht es auch hier um eine besenreine Übergabe, denn auch hier muss nicht renoviert werden

Hinweis: Darüber hinaus ist hier klarzustellen, dass normale Abnutzungserscheinungen oder auch der Verschleiß von Fußbodenbelägen schon mit den Mietzahlungen abgezahlt wurden!

Besenrein bedeutet nicht zwangsläufig renoviert

Während die besenreine Übergabe nichtRenovieren (© Bella / fotolia.com)
Renovieren (© Bella / fotolia.com)
explizit im Mietvertrag aufgeführt werden muss, sondern hier für den Mieter ganz generell eine Pflicht dazu besteht, sind Schönheitsreparaturen durchaus dem Mietvertrag zu entnehmen. Hierzu getroffene Vereinbarungen sind aber keinesfalls gleichzusetzen mit der Besenreinheit. Denn während das eine die Reinigung als solches betrifft, sind Schönheitsreparaturen dazu da, Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen in der Wohnung zu beseitigen.

Diese im Mietvertrag aufgenommenen typischen Schönheitsreparaturen können sein:

  • streichen der Wände und Decken
  • tapezieren von Decken und Wänden

Oftmals wird im Mietvertrag auch eine Klausel aufgenommen, die den Mieter dazu verpflichtet, in regelmäßigen Abständen die Hauptwohnräume zu renovieren. Fällt der Auszug des Mieters in diesen Zeitpunkt, so muss er natürlich die Mietsache nicht nur besenrein, sondern auch frisch renoviert übergeben. Wenn er indes nachweisen kann, dass er erst im vergangenen Jahr renoviert hat, muss er die Wohnung nicht noch einmal streichen oder tapezieren. Hierfür ist es ganz hilfreich, wenn man Zeugen benennen kann, sollte der Vermieter berechtigte Zweifel anbringen.

Was gehört zusätzlich zur besenreinen Übergabe?

Ist die Mietsache mit einem Balkon oder einer Terrasse ausgestattet, so muss dortiger Unkrautbewuchs nicht entfernt werden. Wohl aber muss er die eventuelle Schmierschicht auf dem Boden entfernen, damit ein unfallfreies Begehen des Balkons oder der Terrasse möglich ist.

Neben dem gefegten oder gesaugten Boden der Haupträume sollte es aber auch selbstverständlich sein, dass Essensreste, Müllbeutel und anderer Unrat entfernt wird, um die Mietsache besenrein zu übergeben. Wurde die Wohnung mit einem Kühlschrank oder auch einem Herd vermietet, so gebietet es die Vernunft, dass auch hier alle Lebensmittel und Essensreste entsorgt werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Sofern das Rauchen in den gemieteten Räumen ausdrücklich untersagt war, müssen eventuelle Nikotinablagerungen vollständig entfernt werden.
Das kann unter Umständen für den Mieter auch bedeutet, dass er die Wohnung nicht nur besenrein, sondern durchaus frisch und gründlich renoviert übergeben muss. Das würde dann nicht nur das Streichen, sondern auch das Tapezieren einschließen.

FAQ zur besenreinen Übergabe Wohnung

Was bedeutet "besenreine Übergabe"?

Die "besenreine Übergabe" ist eine Formulierung in Mietverträgen, die besagt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem sauberen und ordentlichen Zustand zu übergeben. Dabei muss die Wohnung frei von Unrat, Müll und persönlichen Gegenständen sein. Allerdings bedeutet "besenrein" nicht, dass die Wohnung renoviert werden muss.

Gibt es eine gesetzliche Vorgabe für eine besenreine übergabe?

Nein, in Deutschland gibt es keine allgemeine gesetzliche Vorgabe für eine besenreine Übergabe von Mietwohnungen. Allerdings können im Mietvertrag oder in der Hausordnung entsprechende Regelungen vereinbart werden.

Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter im Rahmen des Mietvertrags oder der Hausordnung individuelle Vereinbarungen treffen können, die die Art und Weise der Übergabe der Wohnung regeln. Wenn im Mietvertrag oder in der Hausordnung eine Klausel vereinbart wurde, die eine besenreine Übergabe der Wohnung vorschreibt, ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung in diesem Zustand zurückzugeben.

Welche Pflichten hat der Mieter im Rahmen der besenreinen Übergabe?

Der Mieter ist dafür verantwortlich, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu hinterlassen. Das bedeutet konkret, dass er sämtliche Möbel, Gegenstände und persönlichen Habseligkeiten entfernen muss. Zudem sollte er die Wohnung reinigen, insbesondere den Boden kehren oder saugen und alle Einrichtungsgegenstände, Fenster und Sanitäranlagen reinigen.

Was passiert, wenn der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt?

Wenn der Mieter seine Pflichten im Rahmen der besenreinen Übergabe nicht erfüllt, kann der Vermieter die Kosten für eine Endreinigung oder die Entfernung von Gegenständen vom Mieter verlangen. Dabei muss der Vermieter jedoch nachweisen können, dass die Reinigung oder Entfernung notwendig war und welche Kosten hierfür angefallen sind.

Darf der Vermieter Schönheitsreparaturen bei der besenreinen Übergabe verlangen?

Nein, der Vermieter darf im Rahmen der besenreinen Übergabe keine Schönheitsreparaturen verlangen. Schönheitsreparaturen sind Instandhaltungsarbeiten, die regelmäßig durchgeführt werden müssen (z.B. Streichen der Wände). Diese Pflichten können jedoch nur im Mietvertrag oder in einer vereinbarten Klausel geregelt werden. Ist eine solche Klausel unwirksam, darf der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen.

Kann der Vermieter die Mietkaution für die besenreine Übergabe einbehalten?

Ja, der Vermieter kann die Mietkaution für die besenreine Übergabe einbehalten, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist. Dabei darf der Vermieter jedoch nur so viel einbehalten, wie für die Beseitigung der Mängel tatsächlich erforderlich ist. Eine pauschale Einbehaltung der Mietkaution für eine Endreinigung oder Schönheitsreparaturen ist nicht zulässig.

Was kann der Mieter tun, wenn er mit der Bewertung der besenreinen Übergabe nicht einverstanden ist?

Wenn der Mieter mit der Bewertung der besenreinen Übergabe nicht einverstanden ist, kann er dies schriftlich dem Vermieter mitteilen und um eine erneute Überprüfung bitten. Dabei sollte er seine eigenen Beobachtungen und gegebenenfalls Beweismaterialien (z.B. Fotos) vorlegen.

Fachanwalt.de-Tipp: Insgesamt bedeutet die besenreine Übergabe einer Wohnung, dass der Mieter die Wohnung in einem ordentlichen und sauberen Zustand zurückgeben muss. Der Vermieter ist verpflichtet, bei der Übergabe zu prüfen, ob der Mieter seinen Pflichten nachgekommen ist. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter die Kosten für eine Endreinigung oder die Entfernung von Gegenständen vom Mieter verlangen. Der Mieter hat jedoch das Recht, gegen eine ungerechtfertigte Bewertung vorzugehen.

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