Besenreine Übergabe - was bedeutet das für den Mieter?

Grundsätzlich ist es natürlich jedem Mieter selbst überlassen, wie und mit welchen Hilfsmitteln er das bewohnte Mietobjekt reinigt. Doch im Falle eines Auszuges gelten, je nach Vereinbarung, gesonderte Regeln. Oftmals ist im Mietvertrag von einer besenreinen Übergabe die Rede. Aber wie wird diese definiert und was bedeutet das für den Mieter?

Was heißt „besenrein“?

Im Grunde ist die BegrifflichkeitPutzmittel (© ungermedien / fotolia.com)
Putzmittel (© ungermedien / fotolia.com)
„besenrein“ nicht eindeutig definiert. So kommt es immer wieder bei einer Wohnungsübergabe aufgrund einer vorausgegangenen Kündigung der Mietsache zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und scheidendem Mieter. Ist im Mietvertrag also von einer besenreinen Übergabe die Rede, so ist damit keine spezielle Reinigungspflicht gemeint. Der Bundesgerichtshof sagt dazu in seiner Entscheidung BGH VIII ZR 124/05, dass die gemietete Immobilie mit dem Besen grob gereinigt werden müsse. Das bedeutet, dass grobe Verschmutzungen in der Wohnung selbst, aber auch im Keller beseitigt werden müssen.

Definition von Besenreinheit

Obwohl besenrein ein weit dehnbarer Begriff zu sein scheint und es grundsätzlich den Mieter nur dazu verpflichtet, die gröbsten Verschmutzungen zu beseitigen, hat der Bundesgerichtshof hier noch einmal einige Schwerpunkte aufgegriffen, die unter den Begriff besenrein zu verstehen sind:

  • grobe Reinigung von Teppichböden, also absaugen
  • Laminat, Parkett oder auch Bodenfliesen müssen gekehrt werden
  • sowohl in der Wohnung als auch in Nebenräumlichkeiten wie Keller müssen Spinnweben entfernt werden
  • sofern sich an den Fenstern Klebereste u.ä. befinden, müssen diese geputzt werden

Indes gehören Nikotinablagerungen oder auch einfache Kalkablagerungen in Bad und Küche nicht zu den Verschmutzungen, die bei einer besenreinen Übergabe entfernt werden müssen. Ebenso müssen gebohrte Löcher inklusive Dübel in den Wänden nicht beseitigt werden, wie das Amtsgericht Miesbach im Juli 1992 urteilte [AG Miesbach, Urteil vom 7. Juli 1992, Az: 3 C 45/92].

Wann besteht für den Mieter eine Verpflichtung zur besenreinen Übergabe?

Es ist ein weitverbreiteter Irrglaube, dass man als scheidender Mieter die Wohnung nur besenrein übergeben muss, wenn dies eindeutig im Mietvertrag festgeschrieben wurde. Denn es ist diesbezüglich keine ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag zur Mietsache notwendig, um die Pflicht zur besenreinen Übergabe zu begründen. Denn für alle Mietobjekte gilt laut § 546 Abs.1 BGB, dass die gemieteten Räumlichkeiten in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben sind. Die Besenreinheit ist daher das Mindeste, wozu der Mieter beim Auszug verpflichtet ist.

Welche Formulierungen und Klauseln in Mietverträgen bedeuten was?

  • „Die Wohnung besenrein zurückgeben“ à hier genügt ein gründliches Fegen der gemieteten Räume
  • „Im ursprünglichen Zustand zurückgeben“ à während der Mietzeit getroffene bauliche Veränderungen müssen zurückgebaut werden, aber es muss nicht renoviert werden
  • „Im bezugsfertigen Zustand zurückgeben“ à die Mietsache muss so übergeben werden, dass ein eventueller Nachmieter sofort einziehen könnte, aber auch hier muss nicht renoviert werden
  • „Mietsache wie übernommen zurückgeben“ à im Grunde geht es auch hier um eine besenreine Übergabe, denn auch hier muss nicht renoviert werden

Hinweis: Darüber hinaus ist hier klarzustellen, dass normale Abnutzungserscheinungen oder auch der Verschleiß von Fußbodenbelägen schon mit den Mietzahlungen abgezahlt wurden!

Besenrein bedeutet nicht zwangsläufig renoviert

Während die besenreine Übergabe nichtRenovieren (© Bella / fotolia.com)
Renovieren (© Bella / fotolia.com)
explizit im Mietvertrag aufgeführt werden muss, sondern hier für den Mieter ganz generell eine Pflicht dazu besteht, sind Schönheitsreparaturen durchaus dem Mietvertrag zu entnehmen. Hierzu getroffene Vereinbarungen sind aber keinesfalls gleichzusetzen mit der Besenreinheit. Denn während das eine die Reinigung als solches betrifft, sind Schönheitsreparaturen dazu da, Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen in der Wohnung zu beseitigen.

Diese im Mietvertrag aufgenommenen typischen Schönheitsreparaturen können sein:

  • streichen der Wände und Decken
  • tapezieren von Decken und Wänden

Oftmals wird im Mietvertrag auch eine Klausel aufgenommen, die den Mieter dazu verpflichtet, in regelmäßigen Abständen die Hauptwohnräume zu renovieren. Fällt der Auszug des Mieters in diesen Zeitpunkt, so muss er natürlich die Mietsache nicht nur besenrein, sondern auch frisch renoviert übergeben. Wenn er indes nachweisen kann, dass er erst im vergangenen Jahr renoviert hat, muss er die Wohnung nicht noch einmal streichen oder tapezieren. Hierfür ist es ganz hilfreich, wenn man Zeugen benennen kann, sollte der Vermieter berechtigte Zweifel anbringen.

Was gehört zusätzlich zur besenreinen Übergabe?

Ist die Mietsache mit einem Balkon oder einer Terrasse ausgestattet, so muss dortiger Unkrautbewuchs nicht entfernt werden. Wohl aber muss er die eventuelle Schmierschicht auf dem Boden entfernen, damit ein unfallfreies Begehen des Balkons oder der Terrasse möglich ist.

Neben dem gefegten oder gesaugten Boden der Haupträume sollte es aber auch selbstverständlich sein, dass Essensreste, Müllbeutel und anderer Unrat entfernt wird, um die Mietsache besenrein zu übergeben. Wurde die Wohnung mit einem Kühlschrank oder auch einem Herd vermietet, so gebietet es die Vernunft, dass auch hier alle Lebensmittel und Essensreste entsorgt werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Sofern das Rauchen in den gemieteten Räumen ausdrücklich untersagt war, müssen eventuelle Nikotinablagerungen vollständig entfernt werden.
Das kann unter Umständen für den Mieter auch bedeutet, dass er die Wohnung nicht nur besenrein, sondern durchaus frisch und gründlich renoviert übergeben muss. Das würde dann nicht nur das Streichen, sondern auch das Tapezieren einschließen.



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