Wer eine Wohnung anmietet, hat grundsätzlich eine Kaution beim Vermieter zu hinterlegen. Die Höhe dieser Kaution ist vom Gesetzgeber mit einer Höhe von drei Nettokaltmieten als Obergrenze festgelegt. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kautionssumme insolvenzsicher - also getrennt von seinem sonstigen Vermögen - bei einer „üblichen“ Verzinsung für Einlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Dies stellt eine von verschiedenen Form eines Mietkautionskonto dar.
Mietkautionskonto - Rechtslage
Nach der Erstellung der Endabrechnung für die Nebenkosten, nach Auszug des Mieters, ist die Kaution inklusive angelaufener Zinsen an den Mieter zurückzuerstatten. Dem Vermieter wird vor der Rückzahlung eine dreimonatige Frist zur Überprüfung gewährt, nach 6 Monaten spätestens sollte die Abrechnung aber erfolgt sein.
Mietkautionskonto (© marcus_hofmann / fotolia.com)Bis vor etlichen Jahren wurde die Zahlung der Kaution oft in Bar oder mittels eines Sparbuches abgewickelt. Die nicht mehr existenten Guthabenzinsen auf Sparbüchern jedoch, die allgemeine Entwicklung am Kapitalmarkt, lassen die anderen Möglichkeiten, eine Mietkaution zu deponieren, wesentlich vorteilhafter erscheinen.
Mietkautionskonto - Formen
- Sparbuch
Der Vorteil eines Sparbuches als Mietkautionskonto ist, dass der Mieter selber es auf seinen Namen einrichten kann. Er wird das Sparbuch im Anschluss an den Vermieter verpfänden, ihm das Dokument auch übergeben. Um nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an sein Geld zu kommen, benötigt er dann die sogenannte „Freigabe“ des Geldes vom Vermieter.
- Bausparvertrag
Ebenfalls eine Möglichkeit, die als Mietkautionskonto wesentlich attraktiver erscheint, ist der Abschluss eines Bausparvertrages. Auch hier legt der Mieter das Bausparkonto, den Bausparvertrag an, verpfändet quasi den der Kaution entsprechenden Teil an den Vermieter. Fallen also Kosten durch die Nebenkostenabrechnung oder wegen Schönheitsreparaturen, der Renovierung beim Auszug an, wird der entsprechende Betrag als Teilkündigung vom Bausparvertrag abgezogen, der ansonsten weiterläuft. So kommt der Mieter zudem in den Genuss der vermögenswirksamen Leistungen, die sein Arbeitgeber zu zahlen hat und erledigt gleichzeitig die Kautionsangelegenheit. Auch ein bestehender Bauvertrag kann verpfändet werden. Viele Bausparversicherer oder Banken lassen sich auf diese Art der Mietkautionshinterlegung problemlos ein.
- Bankbürgschaft
Bei einem sogenannten Bank- oder Mietaval wird eine Bank die Kaution übernehmen, will meinen für sie bürgen. Es handelt sich also um eine Bürgschaft. Viele Banken machen einen solchen Service heute von einem Konto bei ihrer Institution abhängig, es werden teilweise Sperrgeldeinlagen verlangt, teils überzogene Gebühren werden fällig, die Rückzahlung, falls die Bank einspringen muss, kann teuer werden.
- Treuhandkonto
Hier richtet der Vermieter auf seinen eigenen Namen ein Treuhandkonto, das als Mietkautionskonto fungiert, ein. Auf dieses wird die Kaution eingezahlt. Dieses Konto, so hat der Bundesgerichtshof erst neulich noch einmal bestätigt, muss ein offen ausgewiesenes Sonderkonto sein. Eine Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto ist nicht statthaft. Die Mietkaution soll so vor dem Zugriff des unberechtigten Vermieters geschützt werden, auch im Falle einer Insolvenz.
Zudem ist das Geld so vor einem eventuellen Pfandrecht der Banken sicher.
- Tagesanleihe
Diese Form der Mietkautionshinterlegung gibt es seit dem 31.12.2012 nicht mehr. In vielen Internetplattformen aber wird sie nach wie vor beschrieben und beworben. Der Bund hat sie, zusamm
- Mietkautionsbürgschaft
Wenn der Mieter einen Bürgen für die Kaution anbietet, das können Privatpersonen aber auch Versicherungen oder Banken oder eine entsprechende Kautionsagentur sein, entfällt die Zahlung der Kaution. Die Einrichtung eines Mietkautionskontos ist hinfällig. Stattdessen tritt im Nachzahlungsfall der genannte Bürge ein. Handelt es sich bei diesem um eine Versicherung, wird sie die Ansprüche des Vermieters entsprechend prüfen. Diese Möglichkeit wird sie sich vorbehalten durch eine Klausel im Kautionsvertrag, die eine „Einrede der Vorausklage“ ausschließt, den sogenannten „Einredeverzicht“. Folgende Punkte sind der Beachtung wert:
- Unbedingt anzuraten ist der Verzicht auf die Einrede der Vorausklage
- Der Gegenstand der Bürgschaft muss benannt werden
- Die Bezeichnung Bürge und Gläubiger muss zwingend im Text erscheinen
- Es sollte unbedingt ein Höchstbetrag festgelegt werden
- Unbedingt anzuraten ist die Einbindung des Verzichts auf Einrede der Anfechtbarkeit
- Die Bürgschaft muss in schriftlicher Form vorliegen
- Kautionsschutzbrief
Ein Kautionsschutzbrief ist letztlich nichts anderes als eine Mietkautionsversicherung, eine Mietkautionsbürgschaft. Mieter übergeben dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde in Höhe der Mietkaution. Dieser Kautionsschutzbrief bedeutet, dass im Falle der Notwendigkeit die angemeldeten Kosten, so sie belegt und notwendig sind, von der Versicherung ausbezahlt werden.
- Mietkautionsdepot
Diese Form des Mietkautionskontos erweist sich wirtschaftlich gesehen als die wohl attraktivste. Während herkömmliche Mietkautionskonten nur äußerst spärliche Verzinsung, wenn überhaupt bieten, sind hier Renditen, beispielsweise mit sicheren Rentenfonds bis zu 5 Prozent möglich. Es erscheint sinnvoll, das Geld sicher anzulegen, doch kann ebenfalls eine Investition in Investmentfonds getätigt werden. Natürlich muss der Mieter mit dieser Form des Mietkautionskontos einverstanden sein. Er sollte immer die Möglichkeit haben, auf sein Geld zuzugreifen.
Mietkautionsdepots sind regelmäßig ohne Zinsverlust aufzulösen, ein großer Vorteil gegenüber beispielsweise einem Festgeldkonto.
Zinsen und Steuern auf Mietkaution
Die üblichen Zinsen aus einer Kautionshinterlegung stehen dem Mieter zu. Erwirtschaftet der Vermieter beispielsweise über Fonds mehr an Zinsen als der übliche Zinssatz ist, muss er diesen Überschuss nicht an den Mieter abführen. Die Versteuerung erfolgt über den Abschnitt „Einkünfte aus Kapitalvermögen“ in der Steuererklärung. Liegen die Zinseinkünfte insgesamt über der gesetzlichen Freigrenze, sind sie unter „anderen Einkünften“ im Formular der Einkommensteuer anzugeben.
