Die im Mietvertrag vereinbarte Miete darf durch den Vermieter nicht einfach willkürlich erhöht werden. Vielmehr gelten durch das Bürgerliche Gesetzbuch enge Grenzen, was Mieterhöhungen angeht. Bezahlbarer Wohnraum ist gerade in Ballungsgebieten sehr gefragt. Umso ärgerlicher, wenn dann nach einiger Zeit eine Mieterhöhung droht. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Damit dies wirksam geschieht, müssen jedoch einige Kriterien erfüllt werden.
- 1. Die gesetzliche Grundlage
- 2. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind grundsätzlich zulässig
- 3. Mieter haben Bedenkzeit
- 4. Die Mieterhöhung muss ordnungsgemäß erfolgen
- 5. Worauf kann sich der Vermieter berufen?
- 6. Kriterien zur Ermittlung der Vergleichsmiete
- 7. Was, wenn der Mieter nicht zustimmt?
- 8. Sonderkündigungsrecht des Mieters
Die gesetzliche Grundlage
Miete Mieterhöhungen (© Marco2811 / fotolia.com)Was die ortsübliche Vergleichsmiete betrifft, gilt § 558 BGB. Dort heißt es in Absatz 1:
„Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“
Auch Absatz 2 dürfte in diesem Zusammenhang interessant sein.
Dort heißt es: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind grundsätzlich zulässig
Handelt es sich um eine freifinanzierte Wohnung, kann der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man mithin die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum am Wohnort des Mieters im Durchschnitt bezahlt wird. Was dabei jeweils vergleichbar ist, bestimmt sich nach Art und Größe des Wohnraums, nach dessen Ausstattung und Beschaffenheit, nach seiner Lage und letztlich auch nach der energetischen Ausstattung.
Die Miete darf nach der Mieterhöhung also nicht teurer sein als die Durchschnittsmiete von vergleichbaren Wohnungen in der Gegend.
Mieter haben Bedenkzeit
Eine Mieterhöhung durch die ortsübliche Vergleichsmiete kommt überraschend und kann den ein oder anderen Mieter vor eine finanzielle Herausforderung stellen. Für den Mieter ist daher wichtig zu wissen, dass er sowohl den laufenden Monat als auch noch zwei weitere Monate Bedenkzeit hat, ob er die Mieterhöhung akzeptieren will oder nicht. Tut er dies, zahlt er frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung die erhöhte Miete. Alternativ kann die Bedenkzeit dazu genutzt werden, das Mietverhältnis zu kündigen und sich nach einer anderen Wohnung umzusehen. Wer dennoch wohnen bleibt und dennoch die Mieterhöhung nicht akzeptiert, riskiert, vom Vermieter auf Zustimmung verklagt zu werden. Sollte es zu einer Verurteilung kommen, wird der Mieter rückwirkend den höheren Satz zahlen müssen.
Die Mieterhöhung muss ordnungsgemäß erfolgen
Für die Mieterhöhung gelten bestimmte Formalien. Hält der Vermieter diese nicht ein, kann die Mieterhöhung vom Mieter als nicht wirksam betrachtet werden. So darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöhen. Hiervon ausgenommen sind jedoch Mieterhöhungen, die auf Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten beruhen. Darüber hinaus müssen zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Moment der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung mindestens 15 Monate liegen. Weiterhin darf die Miete nach der Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als letzter Punkt ist noch der Mietvertrag zu beachten. Dieser darf keine Klausel enthalten, die eine Mieterhöhung ausschließt.
Worauf kann sich der Vermieter berufen?
Die Mitteilung zur Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen. Eine lediglich mündliche Erklärung genügt nicht. Wenn der Vermieter die Mitteilung verfasst, muss er dem Mieter begründen, dass er sich mit der Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegt. Dazu hat er unterschiedliche Möglichkeiten. Berufen kann er sich auf den Mietspiegel, auf die Miete für mindestens drei Vergleichswohnungen, auf eine Mietdatenbank oder auf ein Gutachten.
Kriterien zur Ermittlung der Vergleichsmiete
Für viele Städte gibt es einen Mietspiegel, der von der jeweiligen Gemeinde herausgegeben wird. Nur der in § 558d BGB beschriebene qualifizierte Mietspiegel hat Beweiskraft, der einfache Mietspiegel genügt hierzu nicht. Wenn für die Gemeinde oder Stadt kein Mietspiegel existiert, kann der Vermieter auch drei Vergleichswohnungen heranziehen, um darauf seine Mieterhöhung zu stützen. Die Wohnungen müssen sich dabei in verschiedenen Kriterien ähnlich sein, dazu gehören Wohnungsgröße, Anzahl der Räume, Baualter, die Lage sowie die Ausstattung. Der Vermieter muss die Vergleichswohnungen in der Mieterhöhung nennen und sie genauer identifizieren, so dass der Mieter diese ohne Weiteres finden kann. So ist ihm die Möglichkeit gegeben, die Vergleichbarkeit zu überprüfen. Weiterhin kann sich die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf das Gutachten eines Sachverständigen stützen. Stützt sich der Sachverständige in seinem Gutachten auf Vergleichswohnungen, müssen hier im Gegensatz keine genauen Adressen genannt werden.
Was, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Was der Vermieter dem Mieter zunächst einmal zukommen lässt, ist ein Mieterhöhungsverlangen. Die Miete wird zunächst durch den Mietvertrag festgelegt. Soll diese geändert werden, müssen beide Seiten zustimmen. Der Vermieter wünscht also eine Vertragsänderung, der der Mieter noch zustimmen muss.
Reagiert der Mieter nicht auf die Mieterhöhung oder stimmt er dieser ausdrücklich nicht zu, liegt es am Vermieter, entsprechende Konsequenzen zu ziehen. Er kann innerhalb von drei Monaten Klage erheben auf Erteilung der Zustimmung. Es ist dann Aufgabe des Gerichts nachzuprüfen, ob die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es ist Aufgabe des Vermieters, das zu beweisen. Wird dies durch das Gericht positiv festgestellt, muss der Mieter die Miete nachzahlen sowie die Prozesskosten tragen. Im Gegensatz kann der Vermieter ein Schweigen des Mieters aber auch nicht einfach als Zustimmung interpretieren und beispielsweise im Falle eines Lastschriftverfahrens die Höhe der Miete ändern. In diesem Fall wäre der Mieter berechtigt, den zu viel gezahlten Betrag wieder zurückzufordern.
Mit einer Kündigung seitens des Vermieters müssen Mieter nicht rechnen, wenn sie der Mieterhöhung nicht zustimmen bzw. darauf nicht reagieren. Die letzte rechtmäßig getroffene Mietvereinbarung bleibt dann wirksam. Der Vermieter hat nur die Möglichkeit, die Zustimmung des Mieters einzuklagen.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Kündigung (© Christian Jung / fotolia.com)Möchte der Mieter die Mieterhöhung nicht hinnehmen, kann er die Wohnung auch einfach kündigen. Hierzu steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
Zusammenfassung:
- Regelungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete finden sich in § 558 BGB.
- Nach der Mieterhöhung darf die Miete nicht teurer sein als die Durchschnittsmiete von vergleichbaren Wohnungen in der Gegend.
- Die erhöhte Miete muss frühestens ab Beginn des dritten Monats nach der Mitteilung über die Mieterhöhung gezahlt werden.
- Mieterhöhungen sollten genaustens geprüft werden. Werden die strengen Formalien nicht erfüllt, ist die Mieterhöhung unwirksam.
- Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei befristeten Mietverträgen ausgeschlossen.
- Betriebskosten bleiben bei der Berechnung der Mieterhöhung außer Betracht, es wird lediglich die Kaltmiete herangezogen.
