Elternbürgschaft für die Miete mit einer kostenlosen Vorlage

Die erste eigene Wohnung als Auszubildender, die Studentenbude – manchmal schwierig mit dem eigenen Einkommen zu finanzieren. Schon die Miete und die Kaution aufzubringen, nahezu unmöglich. Mit einer Bürgschaft der Eltern oder Verwandten ist das Problem recht einfach gelöst. Die Elternbürgschaft stellt eine herkömmliche Bürgschaft dar nach dem § 551 Abs.1 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches. In einer Höhe von drei Nettokaltmieten werden die Bürgen für nicht bezahlte Verbindlichkeiten, die aus Mietrückständen, Nebenkosten, Reparaturen von Schäden oder auch der Renovierung der Wohnung nach Auszug etc. entstehen, mit dem entsprechenden Teil ihres Vermögens haften. 

Höhe der Haftung bei einer Elternbürgschaft

Elternbürgschaft für die Miete (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Elternbürgschaft für die Miete (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Die Höhe der Haftung - ein gerade bei einer Elternbürgschaft sehr kritisches Thema. Ursprünglich ist das Gesetz mit der festgelegten Höchstgrenze von 3 Nettokaltmieten verpflichtend für den Vermieter.

Eine Klausel im Mietvertrag, die eine höhere Kaution oder aber auch die unbeschränkte Haftung des Bürgen zur Bedingung für das Wohnraummietverhältnis macht, ist nach geltender Rechtsprechung regelmäßig nichtig. Dies ist unter anderem belegt mit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30.06.2004–VIII ZR 243/03.

Auch für den Fall, der Vermieter würde in Addition zu einer bereits geleisteten Kaution eine Mietbürgschaft der Eltern verlangen, darf sich diese Bürgschaft lediglich auf einen Betrag beziehen, der eine Differenz zur geforderten Kaution wäre, also die Summe, die der Student, Auszubildende, der Mieter nicht zu zahlen in der Lage war.  - Der Bundesgerichtshof im Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03.

Besonderheiten der Elternbürgschaft

Die Elternverantwortung und die ihr folgende, gesellschaftliche Moral zeitigt jedoch einige durchaus beunruhigende Folgen. Wenn die übernommene Elternbürgschaft ein Präsent der Eltern an das Kind darstellte, wird es den Eltern niemals möglich sein, entstandenen finanziellen Schaden vom Kind zurückzufordern. Sie können weder aus übergangenem Recht noch aus ihrem eigenen Recht ihr Kind in Haftung nehmen, wenn sie Rechnungen, die der Mieter ihm Rahmen der Kautionsvereinbarung stellt, bezahlen müssen.

Manchmal kann es vorkommen, dass die Eltern dem Vermieter von sich aus, freiwillig anbieten, die Bürgschaft für den Mieter zu übernehmen. Dies ist durchaus nicht zu empfehlen, denn die Eltern, die Bürgen, werden im Verlauf unbeschränkt haften. Der § 551 Absatz 1 BGB, nach dem die Höchstsumme für eine Mietkaution 3 Nettokaltmieten nicht übersteigen darf, ist für diesen Fall nicht wirksam.

Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn vom Kind schon eine Kaution hinterlegt wurde. Auch gesetzt den Fall, die Eltern übernehmen kulanterweise – es liegt eine Notsituation vor, wie es soll beispielsweise die Kündigung wegen Zahlungsverzuges verhindert werden - die Bürgschaft für die Mietkaution im Verlauf des Mietverhältnisses, dann werden sie in unbeschränkter Haftung stehen. Das heißt ganz konkret, wenn das Kind Mietschulden von mehreren Monaten hat, werden sie für diese einstehen. Die Regelung über drei Monatskaltmieten ist hinfällig. Dabei wird es keine Rolle spielen, ob sich die Eltern umständehalber genötigt sahen, den Kautionsvertrag zu unterschreiben, oder ob dies auf freiwilliger Basis geschah.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 07.06.1990–IX ZR 16/90 unterstreicht, dass die Höchstgrenze nach § 551 Absatz 1 nicht gelten wird, wenn die Eltern, der Bürge, die Kautionsbürgschaft von sich aus und freiwillig, ohne dazu aufgefordert zu sein, anbietet. Grundbedingung ist allerdings, dass dabei keine „besonderen Belastungen für den Mieter“ auftreten.

Elternbürgschaft bei Wohngemeinschaften

Eine Art des Mietverhältnisses, die in den 60ziger Jahren bis in die 80ziger beliebt war, erfreut sich, angesichts des allgemeinen Wohnraummangels, wieder steigender Beliebtheit: Die Wohngemeinschaft. Wer als Eltern eine Elternbürgschaft für die Mietkaution übernimmt, sollte jedoch etliche Punkte beachten.

Gibt es keinen Hauptmieter, was regelmäßig der Fall ist, haften die Mitglieder der Wohngemeinschaft, in gesamtschuldnerischer Art und Weise dem Vermieter gegenüber, werden auch die Bürgen, hier also die Eltern, im Falle eines Falles für die komplette Miete aufkommen müssen.

Es ist jedoch unter Umständen möglich, dies durch eine entsprechende, vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter dahingehend zu regeln, dass die Eltern mit ihrer Elternbürgschaft nur die anteiligen Mietkosten für ihr Kind bezahlen.

Im Übrigen bemisst sich die Haftungshöhe immer nach der Komplettmiete von 3 Nettokaltmieten, keineswegs nach der anteilig für den Einzelnen herausgerechneten Summe.

Barkaution mit zusätzlicher Bürgschaft

Der Vermieter hat natürlich ein verständliches Interesse daran im Schadensfall, verbunden mit der Zahlungsunfähigkeit des Mieters, eine Absicherung im Hintergrund zu haben. So sind es, vor allem in Ballungsräumen, in Gegenden in denen Wohnraum knapp ist, etliche Vermieter, die zusätzlich zu einer ohnehin vom Mieter hinterlegten Kaution noch eine Bürgschaft verlangen. Und zum Teil mit dieser Forderung auch Erfolg haben. Denn um eine, vielleicht noch relativ günstige Wohnung in einem Ballungsraum zu erhalten, würden manche Mieter auch ihre Großmutter verkaufen. Doch es existiert der § 551 Absatz 1 BGB, nach dem die Höhe der Mietsicherheit, die zu leisten ist, nicht den Betrag von 3 Nettokaltmieten übersteigen darf.

Das gilt nicht für eine einzelne Sicherheitsleistung, sondern vielmehr für die gesamte Sicherheitsforderung. Will meinen, wenn ein Vermieter die zusätzliche Absicherung durch einen Bürgen verlangt, darf die Mietbürgschaft, die dieser dann übernimmt, nicht höher sein, als die Differenz zwischen der Summe aus drei Monatsmieten, netto und kalt, und dem, was bereits an Kaution, in welcher Form auch immer, hinterlegt ist.

Fachanwalt.de-Tipp: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes BGH, Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03 sind mehrere Sicherheiten zusammenzuzählen.

Beispiel:

Für den Fall also, dass die Obergrenze nicht überschritten wird, wenn beispielsweise der Mieter bei einer Gesamtkaution von 3000 Euro einen Teil von 1500 Euro hinterlegt und die Eltern eine Bürgschaft in Höhe der Differenz von 1500 Euro übernehmen, hat der Vertrag durchaus rechtliche Gültigkeit. Eine Vereinbarung hingegen, die zum Inhalt hat, dass der Mieter beispielsweise zwei Monatsmieten Kaution hinterlegt, die Eltern jedoch die Bürgschaft für die komplette Kautionssumme übernehmen, ist schlicht und einfach nicht zulässig, beziehungsweise zeitigt entsprechende Folgen.

Ausfallbürgschaft

In der Bundesrepublik wird in der Rechtsprechung unterschieden zwischen der sogenannten modifizierten Ausfallbürgschaft und der Ausfallbürgschaft an sich. Handelt es sich um eine normale, herkömmliche Ausfallbürgschaft, wird der Ausfall erst dann gelten, wenn der Vermieter versucht hat, über eine Zwangsvollstreckung an das ihm zustehende Geld zu kommen, dies aber nicht von Erfolg gekrönt war. Bei der modifizierten Ausfallbürgschaft wird der Ausfall bereits als eingetreten gelten, wenn die Befriedigung nicht erfolgt ist.

Elternbürgschaft Vorlage / Muster für z.B. Studenten

Im Folgenden finden Sie eine Vorlage für einen Bürgschaftsvertrag bei einer Elternbürgschaft z.B. für Studenten zur kostenlosen Nutzung:

Mietbürgschaft

Ich, _______ _________[Vorname und Nachname des Elternteils, das die Bürgschaft übernimmt: beide Eltern sind selbstverständlich möglich, in der Regel aber nicht notwendig], wohnhaft in _________[Straße und Hausnummer, PLZ, Ort], geboren am __.__.___ , mit Personalausweis Nr.
_________ , übernehme die Mietbürgschaft für alle Forderungen des Vermieters _______ _________
[Vorname und Nachname] aus dem Mietverhältnis vom _________[Datum des Mietvertrages]
bezüglich der Wohnung in _________ [Straße, Hausnr., PLZ, Ort] gegenüber dem Mieter_______
_________ [Vorname und Nachname des Mieters], geboren am __.__.___ , mit Personalausweis Nr.
_________ .

Ich verpflichte mich für sämtliche aus dem bezeichneten Mietvertrag entstandenen Verpflichtungen bis
zu einer Höhe von ______ €, also maximal drei Monats- Netto- Kaltmieten, zu bürgen.
Mit der Beendigung des Mietvertrages wird diese Mietbürgschaftserklärung unwirksam.

_________ [Ort], _________ [Datum] _________ [Unterschrift des Mietbürgen]

Sie können hier eine Vorlage für eine Elternbürgschaft als Word Dokument herunterladen

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Höchstgrenze

Höhe der Bürgschaft (© fuxart / fotolia.com)
Höhe der Bürgschaft (© fuxart / fotolia.com)
Für den Fall, dass der Mieter nachweisen kann, zumeist relativ einfach, dass beispielsweise die Höhe der ohnehin geleisteten Kaution und die Höhe der Bürgschaft die Obergrenze der 3 Nettokaltmieten nach dem § 551 Absatz 1 BGB überschreiten, wird nicht die komplette Kautionsvereinbarung ungültig werden. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes [BGH, Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03] ist der Vertrag nur für den Teilausschnitt nicht wirksam, der das zulässige Maß übersteigt.

Beispiel:

Ein Vermieter hat eine Kaution von 3 Nettokaltmieten verlangt und auch erhalten. Nun verlangt er, die Wohnraumsituation unterstützt ihn in seinem Ansinnen, eine zusätzliche Bürgschaft über die Kautionssumme. Der Mieter willigt ein, wird jedoch von einem Bekannten auf die Situation aufmerksam gemacht und fordert das hinterlegte Geld vom Vermieter ein. Hierzu das Urteil BGH, Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03, das für einen solchen Fall die Bürgschaftsvereinbarung, nicht jedoch die Kautionshinterlegung unwirksam werden lässt.

Der Vermieter hat also den Anspruch, im Falle eines Falles, auf den Bürgen nur in Höhe eines vielleicht bestehenden Differenzbetrages zwischen geleisteter Kaution und gesetzlicher Obergrenze zuzugreifen. Diese Rechtsprechung findet sich bestätigt beispielsweise in dem Urteil des Bundesgerichtshofes, BGH, Urteil vom 20.04.1989–IX ZR 212/88.




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