Elternbürgschaft für die Miete mit einer kostenlosen Vorlage

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 28. März 2024

Eine Elternbürgschaft ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und den Eltern eines Mieters. Eine freiwillige Elternbürgschaft wird von den Eltern aus eigenem Antrieb übernommen, um dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit ggf. neben einer Kaution zu geben. Im Falle von Zahlungsausfällen des Mieters müssen die Eltern für die ausstehenden Mietzahlungen und Kosten aufkommen. Fordert der Vermieter hingegen eine Bürgschaft von den Eltern des Mieters ein, darf diese nicht höher sein als eine Kaution, also 3 Kaltmieten wie es § 551 BGB vorsieht.

Höhe der Elternbürgschaft

Elternbürgschaft (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Elternbürgschaft (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Die Höhe der Haftung bei einer nicht freiwilligen Elternbürgschaft, die der Vermieter verlangt, ist eine inzwischen höchstrichterlich geklärte Sache. Die Höchstgrenze von 3 Nettokaltmieten bei der Kaution gilt auch als Höchstgrenze für die Bürgschaft der Eltern gegenüber den Vermieter.

In einer Höhe von drei Nettokaltmieten werden also dann die Bürgen für nicht bezahlte Verbindlichkeiten, die aus Mietrückständen, Nebenkosten, Reparaturen von Schäden oder auch der Renovierung der Wohnung nach Auszug etc. entstehen, mit dem entsprechenden Teil ihres Vermögens haften.

Eine Klausel im Mietvertrag, die eine höhere Kaution oder aber auch die unbeschränkte Haftung des Bürgen zur Bedingung für das Wohnraummietverhältnis macht, ist nach geltender Rechtsprechung regelmäßig nichtig. Dies ist unter anderem belegt mit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30.06.2004–VIII ZR 243/03.

Auch für den Fall, der Vermieter würde in Addition zu einer bereits geleisteten Kaution eine Mietbürgschaft der Eltern verlangen, darf sich diese Bürgschaft lediglich auf einen Betrag beziehen, der eine Differenz zur geforderten Kaution wäre, also die Summe, die der Student, Auszubildende, der Mieter nicht zu zahlen in der Lage war, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.06. 2004.

Freiwillige Übernahme einer Elternbürgschaft

Manchmal kann es vorkommen, dass die Eltern dem Vermieter von sich aus, freiwillig anbieten, die Bürgschaft für den Mieter zu übernehmen. Dies ist durchaus nicht zu empfehlen, denn die Eltern, die Bürgen, werden im Verlauf unbeschränkt haften. Der § 551 Absatz 1 BGB, nach dem die Höchstsumme für eine Mietkaution 3 Nettokaltmieten nicht übersteigen darf, ist für diesen Fall nicht wirksam.

Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn vom Kind schon eine Kaution hinterlegt wurde. Auch gesetzt den Fall, die Eltern übernehmen kulanterweise – es liegt eine Notsituation vor, wie es soll beispielsweise die Kündigung wegen Zahlungsverzuges verhindert werden - die Bürgschaft für die Mietkaution im Verlauf des Mietverhältnisses, dann werden sie in unbeschränkter Haftung stehen. Das heißt ganz konkret, wenn das Kind Mietschulden von mehreren Monaten hat, werden sie für diese einstehen. Die Regelung über drei Monatskaltmieten ist hinfällig. Dabei wird es keine Rolle spielen, ob sich die Eltern umständehalber genötigt sahen, den Kautionsvertrag zu unterschreiben, oder ob dies auf freiwilliger Basis geschah.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 07.06.1990–IX ZR 16/90 unterstreicht, dass die Höchstgrenze nach § 551 Absatz 1 nicht gelten wird, wenn die Eltern, der Bürge, die Kautionsbürgschaft von sich aus und freiwillig, ohne dazu aufgefordert zu sein, anbietet. Grundbedingung ist allerdings, dass dabei keine „besonderen Belastungen für den Mieter“ auftreten.

Elternbürgschaft bei Wohngemeinschaften

Eine Art des Mietverhältnisses, die in den 60ziger Jahren bis in die 80ziger beliebt war, erfreut sich, angesichts des allgemeinen Wohnraummangels, wieder steigender Beliebtheit: Die Wohngemeinschaft. Wer als Eltern eine Elternbürgschaft für die Mietkaution übernimmt, sollte jedoch etliche Punkte beachten.

Gibt es keinen Hauptmieter, was regelmäßig der Fall ist, haften die Mitglieder der Wohngemeinschaft, in gesamtschuldnerischer Art und Weise dem Vermieter gegenüber, werden auch die Bürgen, hier also die Eltern, im Falle eines Falles für die komplette Miete aufkommen müssen.

Es ist jedoch unter Umständen möglich, dies durch eine entsprechende, vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter dahingehend zu regeln, dass die Eltern mit ihrer Elternbürgschaft nur die anteiligen Mietkosten für ihr Kind bezahlen.

Im Übrigen bemisst sich die Haftungshöhe immer nach der Komplettmiete von 3 Nettokaltmieten, keineswegs nach der anteilig für den Einzelnen herausgerechneten Summe.

Barkaution mit zusätzlicher Bürgschaft

Der Vermieter hat natürlich ein verständliches Interesse daran im Schadensfall, verbunden mit der Zahlungsunfähigkeit des Mieters, eine Absicherung im Hintergrund zu haben. So sind es, vor allem in Ballungsräumen, in Gegenden in denen Wohnraum knapp ist, etliche Vermieter, die zusätzlich zu einer ohnehin vom Mieter hinterlegten Kaution noch eine Bürgschaft verlangen. Und zum Teil mit dieser Forderung auch Erfolg haben. Denn um eine, vielleicht noch relativ günstige Wohnung in einem Ballungsraum zu erhalten, würden manche Mieter auch ihre Großmutter verkaufen. Doch es existiert der § 551 Absatz 1 BGB, nach dem die Höhe der Mietsicherheit, die zu leisten ist, nicht den Betrag von 3 Nettokaltmieten übersteigen darf.

Das gilt nicht für eine einzelne Sicherheitsleistung, sondern vielmehr für die gesamte Sicherheitsforderung. Will meinen, wenn ein Vermieter die zusätzliche Absicherung durch einen Bürgen verlangt, darf die Mietbürgschaft, die dieser dann übernimmt, nicht höher sein, als die Differenz zwischen der Summe aus drei Monatsmieten, netto und kalt, und dem, was bereits an Kaution, in welcher Form auch immer, hinterlegt ist.

Fachanwalt.de-Tipp: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes BGH, Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03 sind mehrere Sicherheiten zusammenzuzählen.

Beispiel:

Für den Fall also, dass die Obergrenze nicht überschritten wird, wenn beispielsweise der Mieter bei einer Gesamtkaution von 3000 Euro einen Teil von 1500 Euro hinterlegt und die Eltern eine Bürgschaft in Höhe der Differenz von 1500 Euro übernehmen, hat der Vertrag durchaus rechtliche Gültigkeit. Eine Vereinbarung hingegen, die zum Inhalt hat, dass der Mieter beispielsweise zwei Monatsmieten Kaution hinterlegt, die Eltern jedoch die Bürgschaft für die komplette Kautionssumme übernehmen, ist schlicht und einfach nicht zulässig.

Ausfallbürgschaft

In der Bundesrepublik wird in der Rechtsprechung unterschieden zwischen der sogenannten modifizierten Ausfallbürgschaft und der Ausfallbürgschaft an sich. Handelt es sich um eine normale, herkömmliche Ausfallbürgschaft, wird der Ausfall erst dann gelten, wenn der Vermieter versucht hat, über eine Zwangsvollstreckung an das ihm zustehende Geld zu kommen, dies aber nicht von Erfolg gekrönt war. Bei der modifizierten Ausfallbürgschaft wird der Ausfall bereits als eingetreten gelten, wenn die Befriedigung nicht erfolgt ist.

Vorlage / Muster für Elternbürgschaft kostenlos

Im Folgenden finden Sie eine Vorlage für einen Bürgschaftsvertrag bei einer Elternbürgschaft z.B. für Studenten zur kostenlosen Nutzung:

Mietbürgschaft

Ich, _______ _________[Vorname und Nachname des Elternteils, das die Bürgschaft übernimmt: beide Eltern sind selbstverständlich möglich, in der Regel aber nicht notwendig], wohnhaft in _________[Straße und Hausnummer, PLZ, Ort], geboren am __.__.___ , mit Personalausweis Nr.
_________ , übernehme die Mietbürgschaft für alle Forderungen des Vermieters _______ _________
[Vorname und Nachname] aus dem Mietverhältnis vom _________[Datum des Mietvertrages]
bezüglich der Wohnung in _________ [Straße, Hausnr., PLZ, Ort] gegenüber dem Mieter_______
_________ [Vorname und Nachname des Mieters], geboren am __.__.___ , mit Personalausweis Nr.
_________ .

Ich verpflichte mich für sämtliche aus dem bezeichneten Mietvertrag entstandenen Verpflichtungen bis
zu einer Höhe von ______ €, also maximal drei Monats- Netto- Kaltmieten, zu bürgen.
Mit der Beendigung des Mietvertrages wird diese Mietbürgschaftserklärung unwirksam.

_________ [Ort], _________ [Datum] _________ [Unterschrift des Mietbürgen]

Sie können hier eine Vorlage für eine Elternbürgschaft als Word Dokument herunterladen

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Rechtsfolgen bei Verstoß gegen Höchstgrenze

Höhe der Bürgschaft (© fuxart / fotolia.com)
Höhe der Bürgschaft (© fuxart / fotolia.com)
Für den Fall, dass der Mieter nachweisen kann, zumeist relativ einfach, dass beispielsweise die Höhe der ohnehin geleisteten Kaution und die Höhe der Bürgschaft die Obergrenze der 3 Nettokaltmieten nach dem § 551 Absatz 1 BGB überschreiten, wird nicht die komplette Kautionsvereinbarung ungültig werden. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes [BGH, Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03] ist der Vertrag nur für den Teilausschnitt nicht wirksam, der das zulässige Maß übersteigt.

Beispiel:

Ein Vermieter hat eine Kaution von 3 Nettokaltmieten verlangt und auch erhalten. Nun verlangt er, die Wohnraumsituation unterstützt ihn in seinem Ansinnen, eine zusätzliche Bürgschaft über die Kautionssumme. Der Mieter willigt ein, wird jedoch von einem Bekannten auf die Situation aufmerksam gemacht und fordert das hinterlegte Geld vom Vermieter ein. Hierzu das Urteil BGH, Urteil vom 30.06. 2004–VIII ZR 243/03, das für einen solchen Fall die Bürgschaftsvereinbarung, nicht jedoch die Kautionshinterlegung unwirksam werden lässt.

Der Vermieter hat also den Anspruch, im Falle eines Falles, auf den Bürgen nur in Höhe eines vielleicht bestehenden Differenzbetrages zwischen geleisteter Kaution und gesetzlicher Obergrenze zuzugreifen. Diese Rechtsprechung findet sich bestätigt beispielsweise in dem Urteil des Bundesgerichtshofes, BGH, Urteil vom 20.04.1989–IX ZR 212/88.

FAQ: Freiwillige Elternbürgschaft für die Miete

Was ist eine freiwillige Elternbürgschaft für die Miete?

Eine freiwillige Elternbürgschaft für die Miete ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und den Eltern eines Mieters. Dabei sichern die Eltern zu, im Falle von Zahlungsausfällen des Mieters die Miete oder die daraus resultierenden Kosten zu übernehmen. Die freiwillige Elternbürgschaft ist also eine zusätzliche Sicherheit für den Vermieter, dass er seine Miete erhält.

Wofür wird eine freiwillige Elternbürgschaft benötigt?

Eine freiwillige Elternbürgschaft wird von den Eltern oft angeboten, wenn der Mieter kein ausreichendes Einkommen hat, um die Miete zuverlässig zu bezahlen. Die freiwillige Elternbürgschaft kann dem Vermieter dann als zusätzliche Sicherheit dienen und ihn dazu bewegen, den Mietvertrag trotzdem abzuschließen.

Wie wird eine freiwillige Elternbürgschaft vereinbart?

Eine freiwillige Elternbürgschaft wird in der Regel in Form eines Vertrags zwischen den Eltern des Mieters und dem Vermieter vereinbart. Dabei müssen die Eltern die Bürgschaft ausdrücklich übernehmen und in dem Vertrag festgehalten werden. Es empfiehlt sich, den Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Welche Verpflichtungen haben die Eltern durch die freiwillige Elternbürgschaft?

Durch die freiwillige Elternbürgschaft verpflichten sich die Eltern des Mieters, im Falle von Zahlungsausfällen des Mieters für die Mietzahlungen oder daraus resultierende Kosten aufzukommen. Das bedeutet, dass sie im Ernstfall finanziell für ihren Sohn oder ihre Tochter einstehen müssen.

Wie lange gilt eine freiwillige Elternbürgschaft?

Eine freiwillige Elternbürgschaft gilt in der Regel für die Dauer des Mietvertrags. Das bedeutet, dass die Eltern für die gesamte Mietzeit des Mieters bürgen. In manchen Fällen kann die Bürgschaft aber auch auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt werden.

Wie kann eine freiwillige Elternbürgschaft beendet werden?

Eine freiwillige Elternbürgschaft kann in der Regel nur einvernehmlich zwischen den Eltern, dem Mieter und dem Vermieter beendet werden. Hierbei ist es wichtig, dass alle Parteien dem Ende der Bürgschaft zustimmen und dies schriftlich festhalten. Eine einseitige Kündigung der Bürgschaft durch die Eltern ist in der Regel nicht möglich.

Was passiert im Falle von Zahlungsausfällen des Mieters?

Im Falle von Zahlungsausfällen des Mieters müssen die Eltern für die ausstehenden Mietzahlungen oder daraus resultierende Kosten aufkommen. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, ist der Vermieter berechtigt, die Eltern des Mieters in Anspruch zu nehmen und die ausstehenden Beträge von ihnen einzufordern. Die Eltern müssen dann die ausstehenden Mietzahlungen und eventuell entstehende Kosten wie Mahngebühren, Zinsen oder Anwaltskosten begleichen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Eltern durch die freiwillige Elternbürgschaft eine persönliche Haftung eingehen und im schlimmsten Fall auch mit ihrem eigenen Vermögen haften können. Daher sollten die Eltern die Konsequenzen einer freiwilligen Elternbürgschaft gut abwägen und sich überlegen, ob sie dazu bereit sind.


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