Nießbrauch bei Immobilien – Bedeutung und Folgen vom Nießbrauchrecht

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Aktualisierung am: 21. Dezember 2020

Bei einem Nießbrauch bei Immobilien räumt der Eigentümer dem Nießbraucher ein Nutzungsrecht ein, durch welches dieser das Haus, die Wohnung oder das Grundstück entweder (auf Lebzeit) bewohnen oder beispielsweise auch vermieten darf. Darüber hinaus können sich hierbei auch erbrechtliche und steuerrechtliche Vorteile ergeben. Eine solche Vereinbarung bedarf allerdings eines notariell beurkundeten Nießbrauchvertrags. Sie wird ferner nur mit Eintragung im Grundbuch wirksam. Das Nießbrauchrecht endet oftmals mit dem Ableben des Nießbrauchers.

Was ist Nießbrauch? – Definition im BGB

Nießbrauchrecht (© grafikplusfoto - stock.adobe.com)
Nießbrauchrecht (© grafikplusfoto - stock.adobe.com)
Der Nießbrauch ist im dritten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches [BGB] zum Sachenrecht geregelt, und zwar konkret in den §§ 1030 ff. BGB. Im Sinne der im Gesetz in § 1030 Abs. 1 BGB gegebenen Legaldefinition liegt ein Nießbrauch dann vor, wenn eine Sache in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung i.S.v. § 100 BGB der Sache zu ziehen. Gegenstand eines solchen Nießbrauchs kann demnach zunächst eine fremde Sache sein. Dies umfasst nicht nur fremde bewegliche Sachen (etwa ein Auto) und fremde unbewegliche Sache (etwa ein Haus oder ein Grundstück), sondern auch fremde verbrauchbare Sachen (wie ein Brennstoff oder Strom). Daneben kann aber auch ein fremdes Recht beziehungsweise eine fremde Forderung Gegenstand eines solchen Nießbrauchs sein (vgl. §§ 1068 ff. BGB beziehungsweise § 1074 BGB). Dies gilt schließlich auch für fremdes Vermögen (vgl. §§ 1085 ff. BGB). Die Vorschriften über den Nießbrauch an (beweglichen und unbeweglichen) Sachen finden gemäß § 1068 Abs. 2 BGB auch auf den Nießbrauch an Rechten entsprechende Anwendung, soweit sich nicht etwas anderes aus den §§ 1068 ff. BGB ergibt. Ein solcher Verweis fehlt beim Nießbrauch an einem Vermögen, sodass dort nur die §§ 1085 ff. BGB heranzuziehen sind.

Bei einem Nießbrauch gibt es in aller Regel zwei Parteien:

  1. Den Eigentümer der Sache beziehungsweise den Inhaber des Rechts / Vermögens als Nießbrauchgeber.
  2. Den (oder die) Berechtigten eines solchen Nießbrauchrechts, den (oder die) sogenannten Nießbraucher oder Nießbrauchnehmer. Dies kann entweder eine natürliche oder eine juristische Person sein, oder auch eine rechtsfähige Personengesellschaft.

Zwischen dem Nießbrauchgeber und dem Nießbraucher entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis (vgl. §§ 1036 ff. BGB), welches sowohl dem Nießbraucher als auch dem Nießbrauchgeber verschiedene Rechte und Pflichten einräumt. So wird dem Nießbraucher vor allem ein Nutzungsziehungsrecht einräumt. Aufgrund dieses Rechts darf der Nießbraucher beispielsweise die Sache vermieten beziehungsweise verpachten. Es besteht jedoch gemäß § 1030 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, einen Ausschluss einzelner Nutzungen zu vereinbaren, etwa Gebrauch oder Vermietung. Diese Vereinbarung kann bereits bei Bestellung des Nießbrauchs vereinbart werden oder auch später durch Inhaltsänderung. Demgegenüber hat der Nießbrauchgeber als Eigentümer das Recht, die Nutzung der Sache an ein Entgelt zu knüpfen. Die entgeltliche beziehungsweise auch teilentgeltliche Nutzung hat gegenüber einer unentgeltlichen Nutzung freilich andere steuerrechtliche Auswirkungen (siehe unten ausführlich zum Thema ‚Rechten und Pflichten‘ sowie zum Thema ‚Steuern‘).

Das sogenannte Nießbrauchrecht ist ein höchstpersönliches dingliches Recht. Es ist daher in der Regel unvererblich (§§ 1061, 1068 BGB) und unübertragbar (§§ 1059, 1068 BGB), aufgrund §§ 1059 Satz 2, 1068 BGB jedoch pfändbar gemäß § 857 Abs 3 ZPO [Zivilprozessordnung]. Eine Ausnahme von der Unübertragbarkeit bildet jedoch § 1059a BGB für juristischen Personen. Darüber hinaus ist es gemäß § 1059 BGB zulässig, die Ausübung des Nießbrauchrechts auf einen Dritten zu übertragen. Im Übrigen wird der Nießbrauch gemäß § 1065 BGB wie das Eigentum geschützt. Allerdings kann der Nießbrauch in den folgenden vier Fällen erlöschen (siehe unten ausführlich zum Thema ‚Nießbrauch löschen oder ablösen‘).

  1. gemäß § 1061 BGB mit dem Tod des Berechtigten,
  2. gemäß § 1064 BGB durch Aufhebung,
  3. durch den Eintritt einer auflösenden Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 2 BGB oder
  4. gemäß § 1063 Abs. 1 BGB durch die Vereinigung von Nießbrauch und Eigentum in einer Person.

Nießbrauchrecht an beweglichen Sachen

Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt hier gemäß § 1032 BGB. Sie bedarf danach einer Einigung über die Nießbrauchbestellung sowie grundsätzlich einer Übergabe. Deshalb finden hier auch die Vorschriften zur Übereignung gemäß den §§ 929 ff. BGB entsprechende Anwendung. Damit ist auch beim Nießbrauchsrecht ein sogenannter gutgläubiger Erwerb nach §§ 932, 935 BGB möglich. Bei Gutgläubigkeit bezüglicher einer Belastung im Sinne von § 936 BGB wird diese gegenüber dem Nießbrauch nachrangig, bei Bösgläubigkeit wird indes der Nießbrauch nachrangig (siehe insoweit unten ausführlich zum Thema ‚Bestellung vom Nießbrauchrecht‘).

§ 1032 BGB gilt jedoch nicht nur für bewegliche Sachen an sich, wie Autos oder Computer, sondern auch für Tiere (vgl. § 90a BGB) sowie für nicht eingetragene Binnen- und Seeschiffe, nicht aber beispielsweise für eingetragene Luftfahrzeuge.

Nießbrauch an unbeweglichen Sachen

Notarielle Beurkundung (© Roland Spiegler - stock.adobe.com)
Notarielle Beurkundung (© Roland Spiegler - stock.adobe.com)
Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt hier unmittelbar nach § 873 BGB. Sie bedarf deshalb neben der Einigung über die Nießbrauchbestellung einer Grundbucheintragung als Publizitätsakt. Die Vorschriften über Rechte an Grundstücken (§§ 873 ff. BGB) gelten hier also entsprechend, weshalb auch insoweit ein gutgläubiger Erwerb möglich ist, und zwar nach den §§ 892, 893 BGB (siehe insoweit ausführlich unten zum Thema ‚Bestellung vom Nießbrauchrecht‘):

Die Bestellung des Nießbrauchs an unbeweglichen Sachen bedarf allerdings eines notariell beurkundeten Vertrags, der möglichst individuell ausgestaltet sein sollte. Insoweit kann ein Rechtsanwalt oder ein Notar einen für beide Parteien vorteilhaften Nießbrauchvertrag aufsetzen. Dieser berät auch im Vorfeld über die damit verbundenen Vorteile und Risiken (siehe insoweit ausführlich unten zum Thema ‚Nießbrauchvertrag‘).

Ein Nießbrauch an unbeweglichen Sachen erfasst nicht nur Grundstück und Immobilie, sondern auch eingetragene Schiffe. Darüber hinaus sind auch wesentliche Bestandteile der unbeweglichen Sache im Sinne von §§ 93, 94 BGB umfasst. Gleiches gilt grundsätzlich auch für unwesentliche Bestandteile, diese können aber aus dem Nießbrauch herausgenommen werden. Scheinbestandteile werden indes nicht erfasst. Im Zweifel erstreckt sich der Nießbrauch schließlich auch auf Zubehör im Sinne von § 97 BGB (vgl. §§ 1031, 926 Abs. 1 BGB).

Fachanwalt.de-Tipp: Grundstücksgleiche Rechte, also Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten gemäß § 96 BGB als Bestandteile des Grundstücks. Deshalb greifen beispielsweise beim Erbbaurecht unmittelbar die §§ 1030 ff. BGB und nicht die Vorschriften über den Nießbrauch an Rechten.

Nießbrauch an Rechten

Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt hier gemäß § 1069 Abs. 1 BGB nach den für die Übertragung des betrefflichen Rechts geltenden Vorschriften. Nießbrauchgegenstand kann damit jedes übertragbare (vgl. § 1069 Abs. 2 BGB) und unmittelbar oder mittelbar nutzfähige Recht sein. Zu nennen sind beispielsweise das Eigentumserwerbsanwartschaftsrecht, die Leibrente (§ 1073 BGB), eine Forderung (§ 1074 BGB), die Grund- und Rentenschuld (§ 1080 BGB), Inhaber- oder Orderpapiere (§ 1081 BGB). die Reallast (§ 1105 BGB), Erbteile (§ 2033 BGB), Aktien- oder GmbH-Anteile sowie Personengesellschaftsanteile, das Dauerwohnrecht und das Patentrecht. Demgegenüber sind nicht nutzfähig etwa das Vorkaufsrecht und das Wiederkaufsrecht.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein Nießbrauch ist auch an künftigem Recht bestellbar, zumindest soweit dieses Recht ausreichend bestimmbar ist. Der Nießbrauch entsteht freilich erst mit der Entstehung des Rechts.

Vermögensnießbrauch

Die Bestellung des Nießbrauchs kann hier gemäß § 1085 BGB nur dann erreicht werden, wenn der Nießbraucher jeweils ein Nießbrauchrecht an den einzelnen zum Vermöge gehörenden Gegenstände hat. Der Vermögensnießbrauch ist damit also eine Mehrheit von Nießbrauchrechten an den einzelnen Vermögensgegenständen. Ein solcher Nießbrauch wird hauptsächlich an einem Unternehmen bestellt.

Sinn und Zweck eines Nießbrauchrechts

Der praktisch häufigste Anwendungsfall des Nießbrauchs steht im Zusammenhang mit Immobilien, und zwar in Form eines lebenslangen Rechts, die Immobilie zu bewohnen oder einen sonstigen Nutzen daraus zu ziehen. Dies geschieht häufig dergestalt, dass Eltern zu deren Lebzeiten ihr Haus an die Kinder überschreiben und sich selbst diesen lebenslangen Nießbrauch einräumen. Dies hat den Vorteil, dass die Kinder als zukünftige Erben bereits im Voraus zu Eigentümern der Immobilie werden. Die Eltern können wiederum entweder weiterhin in dieser leben oder Einnahmen durch Vermietung erzielen. Ein weiterer Vorteil in dieser Konstellation ist etwa auch, dass wenn die Eltern die Immobilie aus gesundheitlichen Gründen nicht weiter bewohnen können und deshalb in ein Pflegeheim umziehen müssen, sie die Kosten dafür über die Mieteinnahmen abdecken können.

Der Nießbrauch kann darüber hinaus zu steuerrechtlichen Vorteilen führen. So senkt sich im Falle einer Schenkung der Immobilie etwa die anfallende Schenkungssteuer. Daneben kann durch den Nießbrauch auch die Erbschaftssteuer vermieden werden (siehe unten ausführlich zum Thema ‚Steuern‘).

Umgekehrt hat ein Nießbrauch auch den Vorteil, etwaigen unliebsamen Erben lediglich den Pflichtteil zu hinterlassen, etwa mit einer Schenkung der Immobilie an einen Dritten.

Fachanwalt.de-Tipp: Der Pflichtteil der Erben fällt umso geringer aus, je länger diese Schenkung zurückliegt. Nach zehn Jahren erlischt der Pflichtteilsanspruch sogar. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der neue Eigentümer sich seinerseits ein Nießbrauchrecht einräumen lässt. Dann bleibt der Pflichtteilsergänzungsanspruch bestehen.

Was ist der Unterschied zu Wohnrecht?

Das Nießbrauchrecht und das Wohnrecht auf Lebenszeit haben einige Gemeinsamkeiten. So werden beide Rechte im Grundbuch eingetragen, sie können nicht vererbt werden und sie bestehen auch bei einem Wechsel des Eigentümers der Immobilie fort. Darüber hinaus räumt das Wohnrecht dem Berechtigten ein Nutzungsrecht in der Form ein, dass die Person in der Immobilie wohnen darf. Im Unterschied zum Nießbrauchrecht dürfen beim Wohnrecht aber gerade keine weiteren Nutzungen gezogen werden, wie beispielsweise durch Vermietung oder Verpachtung. Ein solches Nutzungsrecht besteht allein beim Nießbrauchrecht.

Formen / Modelle

Zunächst gibt es drei unterschiedliche Nießbrauch-Modelle zu unterscheiden, da sie jeweils verschiedene erbrechtliche und steuerliche Konsequenzen mit sich bringen (siehe insoweit ausführlich unten zum Thema ‚Steuern‘):

  • Zuwendungsnießbrauch
  • Vorbehaltsnießbrauch
  • Nachrangiger Nießbrauch

In jedem dieser Modelle lassen sich verschiedene Variationen des Nießbrauchs vereinbaren. Zu unterscheiden sind dabei vor allem:

  • Quotennießbrauch
  • Bruchteilnießbrauch
  • Sicherungsnießbrauch
  • Grundstücknießbrauch
  • Versorgungsnießbrauch

Zuwendungsnießbrauch

Bei einem Zuwendungsnießbrauch wechselt die Immobilie nicht den Eigentümer. Dieser bestellt jedoch einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten dergestalt, dass dieser als Nießbraucher die Wohnung entweder selbst nutzen oder Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielen darf. Im Rahmen dieses Nießbrauch-Modells wird (steuerrechtlich) ferner zwischen entgeltlichem, unentgeltlichem und teilentgeltlichem Nießbrauch unterschieden.

Vorbehaltsnießbrauch

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch wechselt die Immobilie demgegenüber den Eigentümer. Hierbei wird dem bisherigen Eigentümer ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Dadurch darf der ehemalige Eigentümer trotz des Eigentumsverlusts die Immobilie selbst nutzen oder Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielen.

Nachrangiger Nießbrauch

Bei einem nachrangigen Nießbrauch wechselt die Immobilie ebenso den Eigentümer. Der bisherige Eigentümer wird auch hier zum Nießbraucher. Bei Übergabe der Immobilie wird jedoch bereits festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht übergehen soll, wenn der Nießbraucher stirbt. Ein solcher Nießbrauch wird in aller Regel mit der Motivation vereinbart, einen Angehörigen abzusichern.

Der Kauf einer Immobilie mit einer solchen Belastung ist deshalb in aller Regel zu meiden (siehe dazu ausführlich unten zum Thema ‚Kann man eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen oder vermieten‘).

Innerhalb des nachrangigen Nießbrauchs ist zwischen Versorgungs- und Vermächtnisnießbrauch zu unterscheiden:

  • Ein Versorgungsnießbrauch wird in der Praxis oftmals testamentarisch von solchen Ehepaaren vereinbart, bei denen lediglich ein Ehegatte Eigentümer der Immobilie ist (sogenannter Alleineigentümer). Hat das Ehepaar Kinder und verstirbt der Alleineigentümer, so erben nach der gesetzlichen Erbfolge sowohl der Ehepartner als auch die Kinder jeweils eine Hälfte der Immobilie. Mit diesem Versorgungsnießbrauch sichert der Verstorbene seinen Partner insoweit ab, dass dieser die Immobilie weiter bewohnen und nutzen kann.
  • Demgegenüber wird beim Vermächtnisnießbrauch vom Erblasser durch Testament festgelegt, dass der Erbe einem Dritten (in aller Regel dem Ehepartner des Verstorbenen) ein Nießrauchrecht einräumen muss. Sollte der Ehepartner insoweit nicht Gebrauch vom Wohnrecht machen, so stehen ihm die Erträge aus der Vermietung zu und nicht dem Erben.

Quotennießbrauch

Bei einem Quotennießbrauch ist die ganze Sache belastet. Allerdings besteht zwischen dem Eigentümer der Sache und dem Nießbraucher bezüglich der Nutzungsziehungsberechtigung eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB.

Fachanwalt.de-Tipp: Es ist zu beachten, dass es sich hierbei aber gerade nicht um eine Bruchteilgemeinschaft nach § 741 BGB handelt, weshalb der Quotennießbrauch auch vom Bruchteilnießbrauch abzugrenzen ist:

Bruchteilnießbrauch

Bei einem Bruchteilnießbrauch erfolgt die Nießbrauchbestellung nicht für die gesamte Immobilie, sondern nur für einen Teil, etwa für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Damit bleiben die anderen Bruchteile freilich unbelastet. Dadurch entsteht zwischen Eigentümer und Nießbraucher ebenso eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB.

Grundstücksnießbrauch

Von einem Grundstücksnießbrauch wird in aller Regel immer dann gesprochen, wenn der Nießbrauchgegenstand eine Immobilie betrifft oder wenn insoweit mit dem Nießbrauch ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird.

Versorgungsnießbrauch

Bei einem Versorgungsnießbrauch erfolgt die Nießbrauchbestellung aufgrund einer erbrechtlichen Verfügung zugunsten des überlebenden Ehegatten am Nachlass. Dies hat den Vorteil, dass der dadurch begünstigte Ehegatte gegenüber dem gesetzlichen Erbrecht (vgl. § 1931 BGB) bessergestellt wird, ohne dass an sich das Erbrecht der Kinder geschmälert würde.

Sicherungsnießbrauch

Ein Sicherungsnießbrauch wird immer dann vereinbart, wenn ein Geldgeber, wie eine Bank, den Nießbrauch am Grundstück des Darlehnsnehmers erhalten so, um so die Mieten selbst einziehen zu können.

Bestellung vom Nießbrauchrecht

Einigung zwischen Parteien (© Freedomz - stock.adobe.com)
Einigung zwischen Parteien (© Freedomz - stock.adobe.com)
Für die Bestellung vom Nießbrauchrecht bedarf es einer Einigung, einer Übergabe beziehungsweise einer Grundbucheintragung, einem Einigsein bei Übergabe beziehungsweise Grundbucheintragung sowie eine Berechtigung zur Verfügung.

Bei einem Nießbrauch bei beweglichen und verbrauchbaren Sachen genügt hinsichtlich der (dinglichen) Einigung grundsätzlich ein formloses dingliches Rechtsgeschäft, welches zwei auf die Eigentumsübertragung gerichtete Willenserklärungen erfordert (gleiches gilt grundsätzlich auch für die schuldrechtliche Einigung; vgl. Trennungsprinzip und Abstraktionsprinzip). Sie muss sich im Sinne des Bestimmtheitsgrundsatzes auf eine konkret bezeichnete Sache beziehen. Bis zur Übergabe beziehungsweise bis zum Übergabesurrogat ist sie nach herrschender Meinung frei widerruflich. Darüber hinaus kann sie im Sinne von § 158 BGB bedingt erfolgen.

Mit der Übergabe (vgl. § 929 Satz 1 BGB sowie fortfolgend) erlangt der Nießbraucher den unmittelbaren oder mittelbaren Besitz an der Sache. Der Veräußerer hat wiederum keinerlei Besitz mehr inne. Bei Übergabe darf kein Widerruf der Einigung erfolgt sein („Einigsein“).

Schließlich muss der Verfügende eine Verfügungsbefugnis innehaben. Eine solche hat stets der Eigentümer der Sache inne. Anderenfalls kommt ein gutgläubiger Erwerb nach §§ 932, 935 BGB in Betracht.

Bei einem Nießbrauch bei Immobilien und Grundstücken ist die (dingliche und schuldrechtliche) Einigung in jedem Fall notariell zu beurkunden (vgl. §§ 311b und 925 BGB). Dem geht grundsätzlich ein (schriftlicher) Nießbrauchvertrag von beiden Parteien voraus (siehe unten ausführlich zum Thema ‚Nießbrauchvertrag‘).

Anstelle einer Übergabe erfolgt hier eine Grundbucheintragung (siehe sogleich). Bei Eintragung des Nießbrauchs ins Grundbuch darf kein Widerruf der Einigung erfolgt sein („Einigsein“).

Schließlich bedarf es auch hier einer Verfügungsbefugnis seitens des Verfügenden. Anderenfalls kommt ein gutgläubiger Erwerb nach §§ 892, 893 BGB in Betracht.

Wo steht Nießbrauchrecht im Grundbuch?

Nach Abschluss des Nießbrauchvertrags und der notariellen Beurkundung dieses Vertrages veranlasst in aller Regel der Notar die weiteren Schritte für den Eintragung im Grundbuch.

Die Eintragung erfolgt beim örtlich zuständigen Grundbuchamt. Nach § 1 Abs. 1 GBO [Grundbuchordnung] handelt es sich bei den Grundbuchämtern um eine Abteilung der Amtsgerichte. Örtlich zuständig ist dabei jeweils das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das betreffliche Grundstück liegt.

Die Eintragung erfolgt sodann in Abteilung II des Grundbuchs. Dort werden Beschränkungen und Belastungen wie Wegerecht, Erbbaurecht, Wohnrecht oder eben Nießbrauchrecht vermerkt.

Fachanwalt.de-Tipp: Der Ausschluss einzelner Nutzungen nach § 1030 Abs. 2 BGB ist ebenso ins Grundbuch einzutragen. Dingliche Wirkung entfaltet der Ausschluss damit ebenso erst mit Grundbucheintragung.

Nießbrauchvertrag – Muster für Immobilie (Haus)

Ein Nießbrauchvertrag ist notwendig, wenn ein Eigentümer einem Dritten oder aufgrund eines geplanten Eigentümerwechsels sich selbst ein Nutzungsrecht anordnen möchte. Diese sollte möglichst individuell ausgestaltet werden, damit es später nicht zu etwaigen Streitigkeiten kommt.

Notwendige Regelungen

Nießbrauchvertrag (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Nießbrauchvertrag (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Ein jeder Vertrag hat zunächst die wesentlichen Daten (Name, Anschrift, gegebenenfalls Geburtsdaten) des Eigentümers sowie des Nießbrauchers zu enthalten.

Danach ist der Gegenstand des Vertrages festzulegen. Beim Nießbrauchvertrag ist damit zunächst festzulegen, wofür das Nutzungsrecht eigentlich gelten soll (Immobilie, Recht, Vermögen etc.?). Außerdem ist zu bestimmen, ob der Eigentümer ein Entgelt für die Nutzung möchte oder ob es sich um eine unentgeltliche Nutzung handeln soll.

Danach ist die Dauer der Rechtseinräumung zu bestimmen (lebenslanger oder zeitlich begrenzter Nießbrauch).

Schließlich ist auch die Verteilung der Lasten vertraglich festzuhalten. Insoweit ist also zu bestimmen, welche Pflichten die beiden Parteien jeweils haben sollen (siehe unten ausführlich zum Thema ‚Rechte und Pflichten‘).

Formalitäten

Wie bereits oben erwähnt, hängen die Formalitäten des Nießbrauchvertrags von der Art des Nießbrauchs ab. Während bei beweglichen und verbrauchbaren Sachen (§ 1032 BGB) eine formlose Einigung genügt, ist bei unbeweglichen Sachen wie Häuser, Wohnungen, (eingetragene) Boote und Grundstücke eine schriftliche und notariell beurkundete Einigung zwingend notwendig.

Muster

Nießbrauchvertrag

 

zwischen

1. Vor- und Nachname, geboren am Geburtsdatum, wohnhaft in Anschrift

- im Folgenden Nießbrauchgeber -

und

2. Vor- und Nachname, geboren am Geburtsdatum, wohnhaft in Anschrift

- im Folgenden Nießbrauchnehmer -

 

mit folgendem Inhalt:

 

I.

Der Nießbrauchgeber räumt dem Nießbrauchnehmer mit diesem Vertrag ein alleiniges, bis zum Datum begrenztes / lebenslanges und unentgeltliches / entgeltliches / teilentgeltliches Nießbrauchrecht für die folgende Immobilie (inklusive aller in ihr befindlichen Gegenstände):

Anschrift und Grundbucheintrag der Immobilie

Im Falle eines lebenslangen Nießbrauchrechts: Das Nießbrauchrecht endet mit Versterben des Nießbrauchnehmers.

Im Falle eines entgeltlichen oder teilentgeltlichen Nießbrauchrechts: Der Nießbrauchnehmer zahlt dem Nießbrauchgeber zum Tag eines jeden Monats für das Nutzungsrecht ein Entgelt in Höhe von Euro.

 

II.

Der Nießbrauchnehmer verpflichtet sich zu einem sachgemäßen Gebrauch der vorstehenden Immobilie.

 

III.

Der Nießbrauchnehmer hat alle auf der Immobilie ruhenden öffentlichen und privaten Lasten zu tragen. Er ist darüber hinaus dazu verpflichtet, auf eigene Kosten für die Erhaltung des Wohneigentums zu sorgen. Außergewöhnliche Belastungen bleiben hiervon unberührt.

 

IV.

Nießbrauchnehmer und Nießbrauchgeber vereinbaren eine Rückauflassungsvormerkung für den Fall eines vertragswidrigen Verhaltens seitens des Nießbrauchnehmers sowie im Falle einer (drohenden) Insolvenz des Nießbrauchnehmers.

 

V.

Im Übrigen gelten die gesetzlichen Vorschriften.

 

VI.

Der Nießbrauchgeber bewilligt und beantragt mit diesem Vertrag die Eintragung des hiermit vereinbarten Nießbrauchs in das Grundbuch.

 

VII.

Die Kosten für den Nießbrauchvertrag und die Grundbuchänderung trägt der Nießbrauchgeber / Nießbrauchnehmer.

 

Ort, Datum und Unterschrift beider Parteien

Sie können hier ein Nießbrauchvertrag-Muster als Word Dokument herunterladen

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.  

Fachanwalt.de-Tipp: Lassen Sie diesen Nießbrauchvertrag auf jeden Fall von dem Notar nochmals überprüfen und erst sodann notariell beurkunden. Dazu wird auch die Vorlage des amtlichen Personalausweises notwendig sein. Die Personalausweisnummer beider Parteien wird ebenso vermerkt.

Rechte und Pflichten

Nießbrauchgeber (© Robert Kneschke - stock.adobe.com)
Nießbrauchgeber (© Robert Kneschke - stock.adobe.com)
Es gibt eine Vielzahl gesetzlich bestimmter Rechte und Pflichten, die im Folgenden näher erörtert werden sollen. Wie soeben jedoch dargestellt, liegt es letztlich an den Parteien, welche Rechte und Pflichten sie tatsächlich jeweils treffen sollen. Von den gesetzlichen Vorgaben können sie also im Rahmen des Nießbrauchvertrags abweichen. Gleiches gilt freilich auch für die gesetzlich vorgesehenen Kostentragungspflichten.

Nießbrauchnehmer

Zunächst hat der Nießbrauchnehmer ein umfassendes Nutzungsrecht am Nießbrauchgegenstand. Dazu zählt auch die Fruchtziehung (§ 954 BGB). So darf er beispielsweise Gewinne wie Mieteinnahmen erzielen.

Daneben steht ihm ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB zu (vgl. § 1036 Abs. 1 BGB). Da er außerdem den gleichen Schutz genießt wie der Eigentümer (vgl. § 1065 BGB), kann er ebenso die Ansprüche aus §§ 985 ff., 1004 BGB geltend machen.

Zu den gesetzlichen Pflichten des Nießbrauchnehmers gehören vor allem der Erhalt des Nießbrauchgegenstandes, wobei die bisherige wirtschaftliche Bestimmung beibehalten werden muss (vgl. §§ 1041, 1036 Abs. 2 BGB). Deshalb ist der Nießbrauchnehmer gemäß § 1037 Abs. 1 BGB auch nicht zur Umgestaltung oder wesentlichen Änderung der Sache berechtigt. Ferner darf der Nießbraucher den Nießbrauch auch weder verkaufen noch seinerseits mit einem Nießbrauchrecht belasten. Im Übrigen besteht eine Versicherungspflicht gemäß § 1045 BGB.

Schließlich ist der Nießbraucher gemäß § 1055 BGB grundsätzlich zur Rückgabe des Nießbrauchgegenstandes verpflichtet.

Nießbrauchgeber

Der Nießbrauchgeber behält in jedem Fall sein Verfügungsrecht über den Nießbrauchgegenstand. Er kann ihn deshalb jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchers verkaufen. Daneben darf er das Nutzungsrecht beschränken.

Wer trägt welche Kosten?

Zu den Pflichten beider Parteien gehören natürlich auch die Kostentragungspflichten. Neben Steuern (siehe unten ausführlich zum Thema ‚Steuern‘) fallen Kosten für Bestellung und Löschung sowie für private und öffentliche Lasten (sogenannte Unterhaltungskosten) an.

Beim Immobiliennießbrauch fallen bei der Nießbrauchbestellung zunächst eventuell Kosten für das Aufsetzen des Nießbrauchvertrags an, sei es bei einem vorgeschalteten Rechtsanwalt oder bei dem Notar. In jedem Fall fallen im Anschluss Kosten für die Beurkundung des Nießbrauchvertrags beim Notar an sowie für die Änderung des Grundbucheintrags beim Grundbuchamt. Ähnlich verhält es sich auch bei der Nießbrauchlöschung. Hierbei fallen sowohl Kosten für die Löschungsbewilligung als auch für die Änderung des Grundbucheintrags an. Die Höhe der Kosten für Nießbrauchbestellung und -löschung bemisst sich vom Wert des Nießbrauchgegenstands (siehe dazu ausführlich folgend beim nächsten Thema unter ‚Ermittlung des Nießbrauchkapitalwerts‘). Der Nießbrauchgeber trägt in aller Regel diese Kosten.

Hinsichtlich der Unterhaltungskosten hat der Nießbrauchnehmer gemäß § 1047 BGB grundsätzlich eine Lastentragungspflicht, zumindest soweit es sich um gewöhnliche Unterhaltungskosten handelt. Zu nennen sind dabei etwa Ausbesserungen und Renovierungen des Nießbrauchgegenstands, Verbrauchskosten für Heizung, Strom und Wasser, etwaige Versicherungskosten sowie auch die Grundsteuer. Demgegenüber trifft dem Nießbrauchgeber des Nießbrauchgegenstandes die Lastentragungspflicht hinsichtlich außergewöhnlicher Unterhaltungskosten wie Modernisierungskosten sowie für Anlieger- und Erschließungsbeiträge. Zu den Anlieger- und Erschließungsbeiträge gehören sämtliche Abgaben, die die Gemeinde für den Anschluss ans öffentliche Versorgungsnetz (etwa. für Strom, Wasser, Gas und Kanalisation) sowie den Bau von Straßen und Wegen erhebt.

Haus / Wohnung mit Nießbrauch verkaufen oder vermieten

Ein Nießbraucher einer Immobilie darf – wie bereits mehrfach oben angedeutet – das Haus beziehungsweise die Wohnung zu seinen Gunsten vermieten. Ein solches Recht steht dem Eigentümer aufgrund des Nutzungsrechts des Nießbrauchnehmers nicht zu.

Fachanwalt.de-Tipp: Sollte der Nießbraucher versterben und hat er die Immobilie vermietet, so wird zunächst der Eigentümer zum Vermieter. Dies liegt daran, dass das Nießbrauchrecht nicht vererbt werden kann, mithin die Erben des Nießbrauchers insoweit nicht berücksichtigt werden. Allerdings hat der Eigentümer unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht.

Ein Eigentümer einer Immobilie, die mit einem Nießbrauch im Grundbuch belastet ist, darf diese hingegen zwar verkaufen, der Nießbrauch erlischt dabei jedoch nicht. Der Nießbraucher darf damit auch nach dem Verkauf weiterhin in der Wohnung oder dem Haus wohnen.

Dies hat Konsequenzen für den Eigentümer, denn dadurch ist belastete Immobilie häufig nicht attraktiv für potenzielle Käufer. Der Eigentümer muss den Verkaufspreis für Immobilie deshalb oftmals reduzieren, in aller Regel um den Wert des Nießbrauchs.

Besonders unattraktiv für potenzielle Käufer ist indes der sogenannte nachrangige Nießbrauch, bei dem der bisherige Eigentümer zum Nießbraucher wird und bei Übergabe der Immobilie bereits feststeht, auf wen das Nießbrauchrecht übergehen soll, wenn der Nießbraucher stirbt (siehe oben). Denn hierbei erhöht sich in aller Regel die Dauer des Nießbrauchs.

Im Übrigen schränkt ein Nießbrauchrecht die Finanzierungsmöglichkeiten ein.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein Nießbrauchrecht kann in beiderseitigem Einvernehmen auch gelöscht werden. Deshalb besteht die Möglichkeit im Falle eines angedachten Verkaufs der Immobilie das Gespräch mit dem Nutznießer zu suchen und eine Entschädigung anzubieten.

Einschränkungen der Finanzierungsmöglichkeiten

Ein Kreditinstitut, wie eine Bank, vergibt (zinsgünstige) Immobilienkredite in aller Regel nur mit einer entsprechenden Sicherheit. Deshalb möchte die Bank sicherstellen, dass sie bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird, sollte der Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Dies erreicht die Bank durch die Eintragung einer so genannten erstrangigen Grundschuld im Grundbuch. Dem steht jedoch das Nießbrauchrecht entgegen. Der Nießbrauchnehmer müsste sich also eine nachrangige Absicherung des Nießbrauchs einlassen. Dies wäre aber freilich nachteilig für ihn, da er im Falle einer Zwangsversteigerung Gefahr läuft, sein Nießbrauchrecht zu verlieren und ihm deshalb ein deutlich geringerer Kapitalwert ausgezahlt wird.

Dennoch bestehen die Banken auf ein Rangrücktritt des Nießbrauchers. Willigt dieser nicht ein, vergeben die Kreditinstitute allenfalls einen Hauskredit. Dabei wird die Bank in aller Regel aber die Wertminderung durch die Belastung berücksichtigen, weshalb die mögliche Darlehenssumme entsprechend niedriger ausfällt.

Ermittlung des Nießbrauchkapitalwerts - Berechnung mit Beispiel

Nießbrauch berechnen (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Nießbrauch berechnen (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Der sogenannte Nießbrauchkapitalwert hängt vor allem von den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie sowie dem Alter und dem Geschlecht des Nießbrauchers ab. Alter und Geschlecht sind deshalb relevant, da sich die Lebenserwartung des Nießbrauchers vor allem bei einem lebenslangen Nießbrauch entscheidend auf den Nießbrauchkapitalwert auswirkt.

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:

  • Schritt 1: Ermittlung des Jahreswerts

Bei dem Jahreswert handelt es sich um den Wert, den die Nutzung des Nießbrauchs innerhalb eines Jahres hat. Dieser errechnet sich bei einer Immobilie nach Abzug von Werbungskosten anhand der Jahresmiete. Dabei kommt es jedoch nicht darauf an, ob tatsächlich eine Miete gezahlt wurde oder ob lediglich ein fiktiver, aber realistischer, Wert herangezogen wird.

Beispiel: 

12 x 2.000 Euro Miete pro Monat = 20.000 Euro an Jahresmiete

Die Jahresmiete darf jedoch nicht höher sein als der Verkehrswert der Immobilie, also dessen Verkaufspreis. Nach § 16 BewG [Bewertungsgesetz] ist dazu der Verkehrswert durch § 18,6 zu dividieren.

Beispiel: 

Verkehrswert der Immobilie: 300.000 Euro

300.000 Euro geteilt durch 18,6 = 16.129 Euro

Damit ist die Jahresmiete von 20.000 Euro zu hoch.

  • Schritt 2: Ermittlung der Vervielfältiger

Bei den sogenannten Vervielfältigern kommt es maßgeblich auf die Dauer des Nießbrauchrechts an, also darauf, ob es sich um ein lebenslanges Nutzungsrecht handelt oder ob es zeitlich begrenzt ist.

Bei einem lebenslangen Nutzungsrecht werden als Vervielfältiger gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG die Bewertungen des Bundesministeriums der Finanzen verwendet [Stand: ab Januar 2021]*:

Alter

Kapitalwert Frauen
[als Faktor]

Kapitalwert Männer
[als Faktor]

20

18,067

17,893

30

17,637

17,351

40

16,917

16,451

50

15,734

15,001

60

13,884

12,858

70

11,171

10,040

80

7,484

6,561

90

3,826

3,374

100+

1,933

1,744

*Die Zahlen werden jährlich vom Bundesministerium der Finanzen aktualisiert und auf deren Homepage veröffentlicht.

Bei einem zeitlich begrenzten Nießbrauch werden als Vervielfältiger gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG die Werte der Anlage 9azu verwenden [Stand: Januar 2021]:

Laufzeit in Jahren

Kapitalwert [als Faktor]

1

0,974

2

1,897

3

2,772

5

4,388

10

7,745

15

10,314

20

12,279

25

13,783

30

14,933

40

16,487

50

17,397

60

17,930

70

18,242

80

18,424

90

18,531

100

18,593

101

18,598

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  • Schritt 3: Ermittlung des Kapitalwerts

Der Kapitalwert berechnet sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger.

Beispiel:  

Jahreswert: 18.000 Euro

Vervielfältiger: 17,637 [30-jährige Tochter; lebenslanges Nießbrauchrecht]

18.000 Euro x 17,637 = 317.466 Euro als Kapitalwert für den Nießbrauch

Hierbei handelt es sich lediglich nur um ein vereinfachtes Rechenbeispiel. Die Berechnung im Einzelfall kann somit abweichen.

Fachanwalt.de-Tipp: Der Nießbrauchkapitalwert spielt jedoch nicht nur bei den Finanzierungsmöglichkeiten eine Rolle, sondern vor allem auch bei der Erbschaftssteuer beziehungsweise bei der Schenkungssteuer.

Steuern

Die steuerliche Behandlung ist zunächst abhängig von der Art der Steuer und darüber hinaus   von der Art des Nießbrauchs sowie der Art der Bestellung.

Einkommenssteuer

Eine Einkommenssteuer ist immer dann zu entrichten, wenn der Nießbrauchnehmer Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung hat.

Die Höhe der Einkommenssteuer hängt dabei von der Form des Nießbrauchs ab:

  • Bei einem Vorbehaltsnießbrauch, bei dem die Immobilie zugunsten des ehemaligen Eigentümers mit einem Nießbrauchrecht belastet wird, kann er Mieteinnahmen als Werbungskosten absetzen. Dies allerdings nur, wenn er diese Mieteinnahmen gegenüber dem Eigentümer auch selbst getragen hat (sogenannter Nettonießbrauch). Etwaige Abschreibungen für die Immobilie darf der Nießbraucher jedoch nicht steuerlich geltend machen, da er kein Eigentümer ist.
Fachanwalt.de-Tipp: Ein Vorbehaltsnießbrauch ist bei Vermietung oder Verpachtung deshalb zumindest aus einkommenssteuerlicher Sicht eher ungünstig.
  • Bei einem Zuwendungsnießbrauch, bei dem die Immobilie beim Eigentümer verbleibt und ein Dritter das Nießbrauchrecht eingeräumt bekommt, ist steuerrechtlich relevant, ob der Nießbrauch unentgeltlich oder (teil-)entgeltlich erfolgt:
    • Bei einem entgeltlichen Nießbrauch kann der Nießbraucher auch bei eigener Nutzung der Immobilie die Kosten dafür sowie etwaige Unterhaltungskosten steuerlich als Werbungskosten absetzen. Der Eigentümer muss hingegen das Entgelt das Entgelt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.
    • Bei einer Vermietung oder Verpachtung gilt entsprechend das zum Vorbehaltsnießbrauch Gesagte.
  • Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch kann der Nießbraucher bei eigener Nutzung ebenso Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten absetzen. Diese Fallen jedoch geringer aus, da der Nießbraucher immerhin kein Entgelt für die Nutzung zahlt. Sollte der Nießbraucher die Immobilie bei unentgeltlichem Nießbrauch vermieten oder verpachten, so gilt entsprechend das zum Vorbehaltsnießbrauch Gesagte. Demgegenüber fallen beim Eigentümer hierbei keine Einkommenssteuern an, da er keinerlei Einnahmen aus Miete oder Verpachtung gegenüber dem Nießbraucher erwirtschaftet.
  • Bei einem teilentgeltlichen Nießbrauch wird der Nießbrauch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Nießbrauch aufgeteilt und sodann die steuerliche Belastung bestimmt.
Fachanwalt.de-Tipp: Durch einen Nießbrauch können Einnahmequellen zugunsten der Einkommensteuerpflichtigen verlagert werden, etwa wenn die hoch besteuerten Eltern die Immobilie auf ihre bisher noch nicht besteuerten Kinder übertragen und sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Gleiches gilt beispielsweise auch im Rahmen der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge, bei dem die Immobilie durch die (künftigen) Erblasser auf den oder die (künftigen) Erben übertragen wird.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, wenn eine Immobilie verschenkt und sodann mit einem Nießbrauchrecht belastet wird und die Schenkung außerhalb des engsten Familienkreises, wie Ehepartnern oder Kindern, erfolgt.

Schenkungssteuer

Neben der eben genannten Grunderwerbssteuer fällt in aller Regel eine Schenkungssteuer an, wenn der Nießbrauch die gesetzlich festgelegten folgenden Freibeträge überschreitet.

Diese Freibeträge lassen sich übrigens alle 10 Jahre neu ausschöpfen.

Verwandtschaftsgrad zum Eigentümer

Freibetrag

Ehepartner und Lebenspartner

500.000 Euro

Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder)

400.000 Euro

Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind

400.000 Euro

Enkel, deren Eltern noch leben, sowie Urenkel

200.000 Euro

Geschiedene Ehepartner, Geschwister, Eltern, Großeltern, Neffen und Nichten, Schwieger- und Stiefeltern, Schwiegerkinder

20.000 Euro

Sonstige

20.000 Euro

 

Fachanwalt.de-Tipp: Diese Freibeträge gelten jedoch nicht nur für die Schenkungssteuer, sondern grundsätzlich auch für die Erbschaftssteuer. Eine Abweichung ergibt sich lediglich hinsichtlich der Freibeträge für Eltern und Großeltern, die im Rahmen der Erbschaftssteuer bei 100.000 Euro liegen.

Erbschaftssteuer

Mit einem Nießbrauch lässt sich nicht nur die Schenkungssteuer, sondern auch die Erbschaftssteuer reduzieren, denn auch diese fallen nur an, wenn der Nachlasswert die soeben genannten Freibeträge überschreitet.

Fachanwalt.de-Tipp: Im Rahmen der Freibeträge bei der Erbschaftssteuer beziehungsweise der Schenkungssteuer kann letztlich auch der Nießbrauchkapitalwert eine besondere Rolle spielen.

Der Erblasser kann jedoch bereits zu Lebzeiten die möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer umgehen, indem er die schenkungssteuerlichen Freibeträge nutzt, um sein Vermögen zu reduzieren. Insoweit lässt sich beispielsweise auch über den Vorbehaltsnießbrauch Steuern sparen, wie das folgende Beispiel zeigen soll:

Beispiel:

Ein Haus mit Grundstück hat einen Wert von 800.000 Euro. Die Eltern wollen das Haus ihrer Tochter übertragen. Der Freibetrag beträgt hier 400.000 Euro (siehe oben), unabhängig davon, ob die Übertragung nun mittels Schenkung oder im Erbfall mittels Erbfolge stattfindet. In jedem Fall würden für den übersteigenden Betrag von 400.000 Euro Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuern anfallen.

Wird die Immobilie nun im Rahmen eines Vorbehaltsnießbrauchs übertragen, reduziert sich der Wert der Schenkung um den Wert des Nießbrauchrechts (siehe dazu ausführlich zuvor zum Thema ‚Nießbrauchkapitalwert‘). Beträgt dieser beispielsweise 420.000 Euro, so würde ein Schenkungswert von 380.000 Euro übrigbleiben, welcher sich im Rahmen des Freibetrags befindet. Es würden damit keine Schenkungssteuern anfallen. Die Immobilie würde sich auch nicht mehr im Eigentum der Eltern befinden, sodass im Erbfall deren Vermögen gemindert ist und sich dadurch die Wahrscheinlichkeit von Erbschaftssteuern ebenso reduziert.

Fachanwalt.de-Tipp: Werden die Freibeträge der Schenkungs- und Erbschaftssteuer überschritten, so sind die Steuern im konkreten Einzelfall auch von der Steuerklasse und dem geltenden Steuersatz abhängig.

Nießbrauch löschen oder ablösen

Ein Nießbrauch lässt sich zunächst zeitlich begrenzen. Ist eine solche zeitliche Begrenzung zwischen Nießbrauchgeber und -nehmer nicht vereinbart worden, so gilt es lebenslang; also bis zum Tod des Nießbrauchnehmers. Es kann jedoch sowohl bei zeitlicher Begrenzung als auch bei lebenslangem Nutzungsrecht geändert beziehungsweise vorzeitig aufgehoben werden. In diesen Fällen müssen allerdings sowohl Nießbrauchgeber als auch Nießbraucher damit einverstanden sein.

Darüber hinaus gilt, dass das Nießbrauchrecht als höchstpersönliches dingliches Recht in aller Regel weder vererblich (§§ 1061, 1068 BGB) noch übertragbar (§§ 1059, 1068 BGB) ist. Eine Ausnahme hiervon bildet jedoch § 1059a BGB für juristischen Personen. Ferner ist es gemäß § 1059 BGB zulässig, die Ausübung des Nießbrauchrechts auf einen Dritten zu übertragen.

Tod des Nießbrauchers

Sowohl der zeitlich begrenzte als auch der lebenslang gewährte Nießbrauch endet regelmäßig mit dem Tod des Nießbrauchers. Dies ist darin begründet, dass das Nießbrauchrecht nicht vererblich ist (vgl. § 1061 BGB).

Fachanwalt.de-Tipp: Der Eigentümer kann sich gegenüber dem Nießbraucher durch Vormerkung (vgl. §§ 883 ff. BGB) verpflichten, mit Tod des Nießbrauchers dessen Erben als neuen Nießbraucher zu bestellen.

Stand der Nießbrauch mehreren Personen in einer Bruchteilsgemeinschaft zu, so erlischt das Nutzungsrecht nur zum Bruchteil des Verstorbenen. Das Nießbrauchrecht der anderen bleibt mithin bestehen. In diesen Fällen bleibt auch die Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB zwischen den übrigen Nießbrauchern und dem Eigentümer bestehen. Im Rahmen dessen kann nur der Eigentümer zum Bruchteil einen neuen Nießbraucher bestellen.

Tod des Eigentümers

Verstirbt demgegenüber der Nießbrauchgeber, so bleibt der Nießbrauch grundsätzlich bestehen. Die Erben des Eigentümers werden damit zu den neuen Nießbrauchgebern. Sie übernehmen damit sämtliche im Nießbrauchvertrag geregelte Rechte und Pflichten des verstorbenen Eigentümers.

Fachanwalt.de-Tipp: Im Nießbrauchvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass das Nutzungsrecht zeitlich begrenzt sein soll, und zwar auf die Lebzeit des Eigentümers. Dadurch würde der Nießbrauch mit seinem Tod enden. Dies gilt freilich dann nicht, wenn ein nachrangiger Nießbrauch vereinbart wurde.

Vorzeitige Löschung

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie ein zeitlich begrenztes oder lebenslanges Nutzungsrecht aufgehoben werden kann, und zwar durch

  1. einvernehmliche Löschung oder
  2. nicht einvernehmliche Entziehung.

Eine einvernehmliche Löschung bedarf zweier wirksamer Willenserklärungen bezüglich der Löschung. Diese ist außerdem notariell zu beurkunden und – soweit es sich um eine Immobilie handelt – an das Grundbuchamt weiterzuleiten. Dieses wird den Eintrag im Grundbuch entfernen und damit das Nießbrauchrecht aufheben. Die einvernehmliche Löschung des Nießbrauchrechts ist etwa dann immer sinnvoll, wenn der Nießbrauchnehmer ins Pflegeheim zieht und sich nicht um eine Vermietung kann. Ein anderer Grund für eine solche einvernehmliche Löschung kann aber auch sein, wenn der Eigentümer den Nießbrauchgegenstand verkaufen und der neue Eigentümer die Immobilie selbst Gebrauchen möchte. In diesem Fall wird die Löschung aber in aller Regel mit der Zahlung einer Abfindung verbunden sein. Diese wird sich regelmäßig auch nach dem Nießbrauchkapitalwert richten (vgl. dazu und zur Berechnung ausführlich oben zu dem Thema ‚Rechte und Pflichten‘).

Fachanwalt.de-Tipp: Die Anforderungen an die einvernehmliche Löschung gelten im Übrigen auch für etwaige spätere Änderungen des Nießbrauchrechts. Diese müssen also von beiden Parteien einvernehmlich gewünscht sein, notariell beurkundet und – bei Immobilien – ins Grundbuch eingetragen werden.

Für eine nicht einvernehmliche Entziehung bedarf es dem Sinn nach keiner Zustimmung des Nießbrauchers. Eine solche Entziehung ist jedoch nur dann möglich, wenn der Nießbrauchvertrag eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung beinhaltet. Diese legt fest, dass der Eigentümer den Nießbrauch unter bestimmten Bedingungen zurückziehen kann. Eine solche Klausel ist immer dann sinnvoll, wenn der Nießbrauchgeber finanziell auf die Immobilie angewiesen ist und ansonsten von Sozialleistungen leben müsste. Eine solche Klausel sollte in jedem Fall für die Fälle vereinbart werden, in denen der Nießbraucher – auch nach Abmahnung – die Immobilie nicht sachgemäß gebraucht. Eine solche vertragliche Regelung ist aber nicht nur für den Fall des vertragswidrigen Verhaltens sinnvoll, sondern etwa auch im Falle einer Insolvenz des Nießbrauchers.

Fachanwalt.de-Tipp: Durch die vorzeitige Beendigung, sei es aufgrund einvernehmlicher Löschung oder aufgrund nicht einvernehmlicher Entziehung, geht der Nießbrauchgegenstand gemäß § 1055 BGB an den Eigentümer zurück und alle Rechte des Nießbrauchers sind ab diesem Zeitpunkt aufgehoben.

Übertragbarkeit des Nießbrauchs

Das Nießbrauchrecht ist gemäß § 1059 BGB nicht übertragbar, lediglich die Ausübung kann einem anderen überlassen werden. Deshalb kann das Nießbrauchrecht im Grunde auch nicht verkauft werden. Etwas anderes gilt jedoch gemäß § 1059a BGB für juristische Personen und rechtfähige Personengesellschaften; diese können nämlich nach Maßgabe dieser Vorschrift übertragen werden. Die Unübertragbarkeit beschränkt sich jedoch nur auf das sogenannte Stammrecht, also auf das Nießbrauchrecht als Ganzes. Einzelne Ansprüche aus diesem Stammrecht, etwa die Miete, sind hingegen mit dinglicher Wirkung übertragbar.

Fachanwalt.de-Tipp: Wird ein Nießbrauch für eine Person aufschiebend bedingt im Sinne von § 158 BGB vereinbart und wird dadurch durch seinen Tod ein Nachfolger bestellt, so liegt im Sinne von § 1059 BGB keine Übertragung des Nießbrauchs vor, sondern eine Neuentstehung.

Die Überlassung der Ausübung (sogenannte Ablösung) ist mit dinglicher Wirkung möglich, bedarf beim Nießbrauch von Immobilien jedoch einer entsprechenden Grundbucheintragung. Diese Überlassung begründet zunächst einen schuldrechtlichen Anspruch des Begünstigten gegen den Nießbraucher auf Duldung der Nießbrauchausübung. Dadurch übt der Ausübungsbegünstigte die sich aus dem Nießbrauch ergebenden Rechte im Namen des Nießbrauchers auf eigene Rechnung aus. Dadurch erwirbt der Berechtigte auch unmittelbaren Besitzschutz aus den §§ 858 ff. BGB und gegenüber dem Eigentümer ein Besitzrecht im Sinne von § 986 BGB. Der Eigentümer kann sich gegen den Ausübungsbegünstigten nur im Rahmen von § 1053 BGB erwehren, mithin nur bei unbefugtem Gebrauch. Mit Blick auf diese rechtlichen Folgen wird der Nießbrauchnehmer in aller Regel ein Entgelt für die Überlassung der Ausübung des Nießbrauchs fordern, welches sich regelmäßig vom Nießbrauchkapitalwert abhängig ist (vgl. dazu und zur Berechnung ausführlich oben zu dem Thema ‚Rechte und Pflichten‘). Im Übrigen ist das Ausübungsrecht vererbbar und nach denn §§ 399, 413 BGB übertragbar.

Fachanwalt.de-Tipp: Eine Abtretung des Nießbrauchrechts (vgl. §§ 398 ff. BGB) ist mithin theoretisch nicht möglich. Eine solche soll nach herrschender Ansicht jedoch in der Praxis in eine Ausübungsüberlassung im Sinne von § 140 BGB umgedeutet werden können.

Pfändbarkeit des Nießbrauchrechts

Das Nießbrauchrecht von natürlichen Personen ist aufgrund der Regelung des § 1053 Satz 2 BGB, also aufgrund der Überlassung des Ausübungsrechts des Nießbrauchs, pfändbar im Sinne von § 857 Abs. 3 BGB. Nach § 1059b BGB ist das Nießbrauchrecht von juristischen Personen und rechtfähigen Personengesellschaften demgegenüber unpfändbar.

Vor- und Nachteile: Zusammenfassung

Wann lohnt sich Nießbrauch? (©  leszekglasner - stock.adobe.com)
Wann lohnt sich Nießbrauch? (© leszekglasner - stock.adobe.com)
Das Nießbrauchrecht bietet – wie gezeigt – verschiedene Vorteile, insbesondere kann damit die eigene Versorgung in Form eines lebenslangen Wohnrechts sichergestellt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn Nießbrauchgeber und -nehmer Eltern und ihre Kinder sind. Die Kinder als zukünftige Erben können so nämlich bereits im Voraus zu Eigentümern der Immobilie werden. Die Eltern können wiederum entweder weiterhin in dieser leben oder Einnahmen durch Vermietung erzielen. Je nach Nießbrauchkapitalwert lassen sich hierbei auch steuerrechtliche Vorteile erzielen. So kann sich im Falle einer Schenkung der Immobilie etwa die anfallende Schenkungssteuer senken. Mit dem Übergang des Eigentums zu Lebzeiten senkt sich schließlich auch die Erbschaftssteuer. Umgekehrt hat ein Nießbrauch auch den Vorteil, etwaigen unliebsamen Erben lediglich den Pflichtteil zu hinterlassen, etwa mit einer Schenkung der Immobilie an einen Dritten.

Die Bestellung eines Nießbrauchrechts bei einer Immobilie läuft in aller Regel wie folgt ab:

  1. Zunächst wird ein Nießbrauchvertrag aufgesetzt, mit dem etwa die Kinder die Immobilie übertragen bekommen, im Gegenzug eines Nutzungsrechts der Eltern.
  2. Dieser Nießbrauchvertrag wird sodann notariell beurkundet. Gleiches gilt für den Antrag zur entsprechenden Grundbuchänderung.
  3. Im Anschluss dessen wird das Grundbuchamt über das angeordnete Nutzungsrecht in Kenntnis gesetzt.
  4. Das Grundbuchamt nimmt sodann die Eintragung ins Grundbuch vor. Damit entfaltet der Nießbrauch seine Wirkung auch gegenüber Dritten.

Es ist allerdings zu beachten, dass das Nießbrauchrecht nicht nur Vorteile, sondern auch einige Nachteile mit sich bringen kann – wie zuvor an unterschiedlichen Stellen aufgezeigt. Es kommt hierbei nämlich maßgeblich darauf an, welche Ziele insgesamt mit dem Nießbrauchrecht verfolgt werden sollen. Denn es gibt verschiedene Alternativen zum Nießbrauch, die in bestimmten Fällen sinnvoller erscheinen:

  • An ein lebenslanges Wohnrecht ist immer dann zu denken, wenn der Eigentümer die Immobilie als eigenen Wohnraum weiterhin nutzen möchte (siehe dazu ausführlich oben beim Thema ‚Was ist Nießbrauch?‘). Dabei ist jedoch der Nachteil des lebenslangen Wohnrechts zu berücksichtigen, der sich dann ergibt, wenn der Berechtigte in ein Pflegeheim umziehen muss. In einem solchen Fall hätte das Wohnreicht keinen weiteren Wert für ihn, weshalb dann das Nießbrauchrecht die bessere Wahl wäre.
  • Ein lebenslanges Wohnrecht kann darüber hinaus durch eine sogenannte Immobilienleibrente begründet werden. Diese ermöglicht es den Eigentümern, den Wert ihrer Immobilie durch Verkauf in eine lebenslange Zusatzrente umzuwandeln. Diese kann als Reallast (vgl. §§ 1105 ff. BGB) ein notariell grundbuchgesichertes lebenslanges Wohnrecht begründen.
  • Wer demgegenüber aus steuerrechtlichen Überlegungen heraus sein Eigentum an seine Kinder übertragen möchte, kann dies etwa mit Blick auf den Schenkungsfreibetrag als Alternative zur Übertragung mit Nießbrauchrecht erreichen. Da dieser Freibetrag alle zehn Jahre ausgenutzt werden kann, ist eine schrittweise Übertragung der Immobilie möglich.
  • Das Nießbrauchrecht erschwert den Immobilienverkauf (siehe dazu ausführlich oben beim Thema ‚Kann man eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen oder vermieten?‘). Wer diesen Umstand dazu nutzen möchte, den Verkauf auf diesem Wege möglichst auszuschließen, kann dieses Ziel auch mit einem entsprechenden Notarvertrag lösen. In einem solchen kann nämlich festgesetzt werden, dass der Verkauf der Immobilie durch den Beschenkten ausgeschlossen ist.

Wie kann ein Anwalt helfen?

Das Nießbrauchrecht ist eine komplizierte Rechtsmaterie, die sich aus Immobilienrecht, Erbrecht und Steuerrecht zusammensetzt, weshalb juristische Unterstützung durch einen Rechtsanwalt regelmäßig notwendig ist. Deshalb ist es ratsam, sich bei Fragen rund um den Nießbrauch an einen entsprechenden Fachanwalt zu wenden. Je nach Schwerpunkt der Fragen, kann es aber ratsam sein, beispielsweise eher einen Fachanwalt für Immobilienrecht zu kontaktieren als einen Fachanwalt für Steuerrecht oder Erbrecht:

  • Ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kann Ihnen besonders hinsichtlich der Formulierungen im Nießbrauchvertrag unterstützend beiseite stehen, denn ungültige Formulierungen können den Nießbrauchvertrag in den entsprechenden Stellen unwirksam machen. Dieser kann beispielsweise auch den Nießbrauchkapitalwert in Ihrem Fall genau berechnen sowie Sie hinsichtlich Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten beraten. Schließlich kann er Sie auch dahingehend beraten, ob es in Ihrem Fall nicht auch sinnvolle Alternativen zum Nießbrauch gibt.
  • Ein Fachanwalt für Steuerrecht kann Sie ebenso bei der Berechnung des Nießbrauchkapitalwerts unterstützen und Sie über mögliche steuerliche Vorteile beraten. Insoweit kann auch er Ihnen Aufschluss darüber geben, ob es in Ihrem Fall nicht auch sinnvolle Alternativen zum Nießbrauch gibt.
  • Ein Fachanwalt für Erbrecht ist hingegen maßgeblich auf den testamentarisch festgelegten Nießbrauch spezialisiert. Er kann Sie deshalb bei der Aufsetzung des Testaments unterstützen, aber auch darüber hinaus hinsichtlich der Formulierungen im Nießbrauchvertrag. Er kann Sie auch über mögliche erbsteuerrechtliche Vorteile beraten, mit Blick auf die im Grunde gleichen Freibeträge darüber hinaus auch über mögliche schenkungssteuerrechtliche Vorteile. Letztlich kann auch er Sie dahingehend beraten, ob es in Ihrem Fall nicht auch sinnvolle Alternativen zum Nießbrauch gibt.



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