Treppenhausreinigung / Putzplaneinhaltung als Mieter

An einem sauberen Treppenhaus sollte eigentlich jedem Mieter gelegen sein. Fragen tauchen diesbezüglich aber immer wieder darüber auf, wer denn nun für die Treppenhausreinigung zuständig ist oder ob die Kosten für die Reinigung auf den Mieter umgelegt werden können. In vielen Mietshäusern gilt die sogenannte Kehrwoche, wie sie hierzulande oftmals genannt wird. Hier sind die Mieter selbst dafür zuständig, das Treppenhaus reinlich zu halten. Dabei gilt es aber, einige Punkte zu beachten.

Die Treppenhausreinigung Mieter und die Hausordnung

Treppenhaus modern Gebäude Fenster Aufzug (© upixa / fotolia.com)
Treppenhaus modern Gebäude Fenster Aufzug (© upixa / fotolia.com)
Üblicherweise finden sich Regelungen zur Treppenhausreinigung in der Hausordnung oder im Mietvertrag. Sind die Regelungen in der Hausordnung festgehalten, muss darauf im Mietvertrag Bezug genommen werden. Zudem sollte eine Hausordnung dem Mietvertrag beigefügt werden. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, besteht keine Verpflichtung des Mieters, den Hausflur zu reinigen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es genügt nicht, auf eine lose ausgehängte Hausordnung zu verweisen. Der Putzplan muss in jedem Fall Vertragsbestandteil sein. Wird die Reinigung des Treppenhauses also nicht ohnehin schon ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt, muss sie in der Hausordnung stehen und diese muss wiederum Bestandteil des Mietvertrages sein. In der Praxis werden Hausordnungen oftmals nicht wirksam in den Mietvertrag einbezogen, hier sollte man also als Vermieter darauf achten.

Es ist möglich und sinnvoll, wenn der Putzplan von der Hausgemeinschaft selbst erstellt wird. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, übernimmt der Vermieter die Erstellung des Reinigungsplans bezüglich der Treppenhausreinigung durch Mieter. Zudem ist es nicht möglich für den Vermieter, die Verpflichtung zur Reinigung des Treppenhauses erst im Nachhinein, also erst nach Abschluss des Mietvertrages, einseitig auf den Mieter zu übertragen. Wer es hier als Vermieter versäumt hat, eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag aufzunehmen, hat dementsprechend das Nachsehen.

Treppenhausreinigung Mieter: wie oft muss gereinigt werden?

Die Frage nach der Treppenhausreinigung durch Mieter hat schon mehrfach deutsche Gerichte beschäftigt. Strikte Vorgaben gibt es diesbezüglich nicht, jedoch werden hilfreiche Orientierungspunkte geliefert. So entschied das Amtsgericht Regensburg [AG Regensburg, 11 C 3715/03], dass eine Reinigung einmal in der Woche vollkommen ausreichend ist. Andere Meinungen sind dahingehend, dass eine zweimal wöchentliche Reinigung angemessen ist. Sollte erhöhter Reinigungsbedarf bestehen, etwa durch Schmutz, der bei schlechtem Wetter hereingetragen wird, kann sogar öfter geputzt werden.

Sollte der Vermieter selbst auch im Mietshaus wohnen und wurde eine entsprechende Vereinbarung bezüglich der Treppenhausreinigung Mieter im Mietvertrag vereinbart, so wird er wie alle anderen Mieter auch behandelt und muss seinen Teil ebenfalls zu den regelmäßigen Reinigungsarbeiten beitragen.

Wie muss geputzt werden?

Putzeimer mit Reinigungsutensilien (© TELCOM-PHOTOGRAPHY / fotolia.com)
Putzeimer mit Reinigungsutensilien (© TELCOM-PHOTOGRAPHY / fotolia.com)
Bei der Treppenhausreinigung Mieter, obliegt es dem Mieter selbst, die dafür geeigneten Reinigungsmittel zu wählen. Zudem fällt es auch in seinen Aufgabenbereich, Putzmittel sowie Reinigungsgeräte bereitzustellen und das auf eigene Kosten. Was jedoch durch den Vermieter im Rahmen des Putzplans vorgegeben werden kann ist, welche Gebäudeteile oder auch Stockwerke gereinigt werden sollen. Zulässig sind also auch Regelungen, die auch die Reinigung von Kellergängen, Gemeinschaftsräumen, Aufzügen, Waschkeller u.ä. umfassen. Wird vertraglich hingegen nicht eindeutig festgelegt, in welchem Umfang die Reinigungsarbeiten auszuführen sind, wird es üblicherweise so gehandhabt, dass jeder Mieter nur für den Teil des Treppenhauses zuständig ist, der zur Etage unter- und oberhalb der eigenen Wohnung gehört. Als Mieter einer Erdgeschosswohnung wird hierzu in der Regel auch der Eingangsbereich gehören.

Der Vermieter kann keinen festen Wochentag festlegen, an dem der Mieter seiner Reinigungspflicht nachzukommen hat. Es obliegt dem Mieter, frei zu entscheiden, wann er putzen möchte. Gibt es eine vertragliche Vereinbarung, die aber beispielsweise vorgibt, dass die Reinigungsarbeiten bis zum 3. eines Monats zu erfolgen haben, muss sich der Mieter daran halten. Bei Missachtung muss der Vermieter hier auch nicht noch einmal eine Frist setzen, innerhalb der die Reinigungsarbeiten nachzuholen sind, da die Vorgabe „bis zum 3. eines Monats“ bereits konkret genug gefasst ist. Der Vermieter könnte dann eine Reinigungsfirma beauftragen und sich die dafür anfallenden Kosten von dem säumigen Mieter erstatten lassen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Der Vermieter darf nicht mehr als die üblichen Reinigungsarbeiten wie kehren und wischen verlangen. Das heißt, dass sich der Mieter nicht extremen Reinigungsarbeiten aussetzen muss. Verschmutzungen durch Vandalismus, beispielsweise Graffiti, Sperrmüll oder Dreck durch Bauarbeiten, werden von der generellen Reinigungspflicht nicht umfasst. Die Treppenhausreinigung Mieter hat hier ihre Grenzen und es wäre Sache des Vermieters, in diesen Fällen für die Säuberung zu sorgen.
Der Mieter hingegen muss die Reinigung nur nach den Maßstäben einer allgemein üblichen Gründlichkeit ausführen. Tut er dies, ist er seiner Verpflichtung nachgekommen und kann, was darüber hinausgehende Verschmutzungen angeht, nicht belangt werden.

Wann muss geputzt werden?

Das Amtsgericht Reichenbach hat entschieden, dass der Mieter selbst wählen kann, an welchem Tag er seiner Reinigungspflicht nachkommen will - [AG Reichenbach, WM 94, 322]. Auch die Uhrzeit kann dabei selbst von ihm bestimmt werden. Jedoch gilt es, die in der Hausordnung festgelegten Ruhezeiten dabei zu beachten.

Was, wenn der Mieter seiner Reinigungspflicht nicht nachkommt?

Hält der Mieter den Putzplan nicht ein, kann es durch eine Abmahnung durch den Vermieter kommen. Zudem wird der Vermieter für gewöhnlich eine Frist setzen, innerhalb derer die Reinigungsarbeiten durchzuführen sind. Sollte der Mieter dem immer noch nicht nachkommen, kann der Vermieter schließlich auf Erfüllung klagen. Wenn auch dies nicht den gewünschten Erfolg zeigt, besteht die Möglichkeit der Vollstreckung durch Ersatzvornahme. Der Vermieter lässt die Arbeiten dann von jemand anderem durchführen, zum Beispiel durch eine Reinigungsfirma, und stellt die Kosten dann dem säumigen Mieter in Rechnung.

Was, wenn der Mieter verhindert ist?

Nicht immer muss es eine konkrete Weigerung sein, die dazu führt, dass die Reinigungsarbeiten nicht erledigt werden. Es kommt in der Praxis natürlich häufig vor, dass ein Mieter verhindert ist, seiner Verpflichtung zur Treppenhausreinigung nachzukommen, etwa durch Krankheit oder Urlaub. Wenn es für ihn zumutbar ist, hat er sich um eine Ersatzperson zu kümmern, die für ihn die Arbeiten ausführt. Die einfachste Möglichkeit besteht darin, den Turnus mit einem anderen Mieter zu tauschen. Ist dies nicht möglich, kann auch eine Vertretung beauftragt werden. Dies wird jedoch bei einer nur kurzen Verhinderung als nicht notwendig angesehen. Eine Vertretung wird erst bei einer längeren Abwesenheit erforderlich sein.

Sobald der verhinderte Mieter jedoch eine andere Person mit der Reinigung beauftragt, hat er hierfür die Kosten selbst zu tragen. Zudem obliegt ihm dabei immer auch die Verantwortung, dass die Reinigungsarbeiten durch die dritte Person ordnungsgemäß durchgeführt werden.

Kosten für die Gebäudereinigung sind umlagefähig

Gummihandschuhe mit Kehrblech und Geld (© TELCOM-PHOTOGRAPHY / fotolia.com)
Gummihandschuhe mit Kehrblech und Geld (© TELCOM-PHOTOGRAPHY / fotolia.com)
In § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung heißt es, dass zu den Betriebskosten auch die Kosten der Gebäudereinigung gehören. „Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs.“ Diese Kosten sind also dementsprechend umlagefähig. Es kann im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Möchte der Vermieter sich von vorneherein mögliche Ärgernisse und Streitigkeiten mit seinen Mietern sparen, was die Vornahme der regelmäßigen Reinigungsarbeiten angeht, kann er also auch einen Reinigungsservice beauftragen. Eine entsprechende Vereinbarung kann mit den Mietern bereits bei Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. Möchte der Vermieter erst im Nachhinein die Dienste einer professionellen Reinigungsfirma in Anspruch nehmen, müssen hierzu alle Mieter einwilligen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Denn die Mieter haben im Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Treppenhausreinigung übernommen, sondern auch hierzu das Recht erhalten. Dieses Recht kann der Vermieter nicht einseitig beschneiden. Denn es sollte stets die für die Mieter günstigste Lösung vorzugswürdig sein. Und dies wird in der Regel sein, die Treppenhausreinigung als Mieter selbst durchzuführen, statt die Kosten für eine Reinigungsfirma zu tragen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Auch wenn der Vermieter an einem sauberen Treppenhaus interessiert ist, sollte er es mit der Sauberkeit nicht übertreiben. Entscheidet er sich dazu, eine professionelle Reinigungsfirma zu beauftragen und lässt diese gleich zweimal die Woche anrücken, gilt sein Handeln üblicherweise als unwirtschaftlich. Den Mietern steht in diesem Fall die Option zu, die Rechnung entsprechend zu kürzen.

Muster für einen Reinigungsplan

Wenn die Pflicht zur Treppenhausreinigung Mieter ordnungsgemäß im Mietvertrag verankert wurde, muss ein genauer Putzplan erstellt werden, aus dem für jeden Mieter ersichtlich ist, in welchem Turnus er seinen Pflichten nachzukommen hat. Ein solcher Putzplan kann beispielsweise so aussehen:

Reinigungsplan für: (Adresse des Objekts)

Es besteht für die Mietparteien die Verpflichtung, alle 14 Tage (hier gewünschten Turnus angeben) folgende Reinigungsarbeiten durchzuführen:

 

Treppeneingang:        putzen

Bürgersteig:                fegen

Kellertreppe:              putzen

Zeit:                            Etage:                       Mieter:                                   Datum/Unterschrift:

01.01.-14.01.              EG recht                      

15.01.-31.01.              I. OG rechts                

01.02.-14.02.              DG links                      

 

In der Spalte „Datum/Unterschrift“ kann jeder Mieter dokumentieren, dass er seinen Reinigungspflichten nachgekommen ist.

Sie können hier das Muster für einen Putzplan als Word Dokument herunterladen

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden

Zusammenfassung

  • Die Treppenhausreinigung muss als Vereinbarung Bestandteil des Mietvertrages sein, eine schlicht ausgehängte Hausordnung genügt nicht.
  • Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, die Treppenhausreinigung durch eine Reinigungsfirma durchführen zu lassen und die dadurch anfallenden Reinigungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.



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