Schimmelbildung in der Wohnung

Nicht immer sind es nur alte Häuser, in denen sich in den Wohnräumen Schimmel an den Wänden bildet. Die Gründe für einen solchen Befall können sehr unterschiedlich sein. Ärgerlich ist diese unschöne und auch gesundheitsgefährdende Schimmelbildung allemal – sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Um als Mieter nicht in einem unendlichen Rechtsstreit mit dem Eigentümer gefangen zu sein, sollte man sich über Rechte und Pflichten bewusst sein.

Schimmel in der Wohnung: ein häufiger Grund für rechtliche Streitigkeiten

Schimmelbildung (©  Andrey Popov / Fotolia.com)
Schimmelbildung (© Andrey Popov / Fotolia.com)
Vor allem in der kalten Jahreszeit tritt Schimmelpilzbefall in Mietwohnungen sehr häufig zutage. Sehr häufig in den Räumen, wo von Haus aus eine hohe Luftfeuchtigkeit vorherrscht, also zum Beispiel Badezimmern oder auch an den Außenmauern eines Hauses. Immer wieder kommt es in diesem Fall zu langwierigen und teuren Rechtsstreitigkeiten, denn Schimmelbildung in der Wohnung ist für beide Seiten untragbar. Denn generell stellt ein solcher Pilzbefall an den Wänden von Mietwohnungen ein hohes Gesundheitsrisiko für den Mieter dar und für den Vermieter wiederum sinkt der Wert seiner Immobilie. Schwarzer Pilzbefall an Zimmerwänden ist dabei nämlich nur die Spitze des Eisberges, wenn man so will. Doch was tun als Mieter, wenn die Wohnung durch Schimmelpilzbefall nicht nur unschön aussieht, sondern auch nicht unbedingt bewohnbar ist?

Schimmel Wohnung: Schimmelbildung in der Wohnung und die Ursachen

Die Ursachen für den Befall mit Schimmelpilzen können sehr unterschiedlich sein.

  • schlecht belüftete Räume
  • hohe Luftfeuchtigkeit
  • zu schlecht geheizte Räume
  • unzureichende Dämmung und Wärmebrücken
  • Bauschäden, wie zum Beispiel verrutschte Dachziegel, schadhafte Anschlussbleche am Schornstein, Putzrisse in der Außenwand, undichte Silikonfugen, undichte oder verstopfte Regenrinnen und Fallrohre, usw.

An diesen Ursachen ist recht schnell erkennbar, dass es nicht immer nur allein ein Verschulden des Mieters vorliegt, wenn Wände unter dem Schimmelpilzbefall schwarz werden und die gesamte Wohnung von einem leichten Fäulnisgeruch durchzogen wird.

Schimmel Wohnung: Wie sollte man als Mieter bei Schimmelbildung in der Wohnung vorgehen?

Bei Schimmel in der Wohnung sollte man zunächst einmal den Vermieter umgehend in Kenntnis setzen. Darüber hinaus sollte man aber auch sein eigenes Lüft- und Heizverhalten überprüfen. Hierbei gilt die Faustregel:

Je kälter die Außentemperaturen, umso kürzer sollte gelüftet werden!

Infolge der Mängelmeldung zwecks Schimmel in der Wohnung ist es in den letzten Jahrzehnten nahezu normal geworden, dass nun ein intensiver Schriftverkehr einsetzt. Denn häufig scheiden sich die Geister, wer denn nun für den Schimmelbefall verantwortlich zu machen ist. Immerhin ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass der ungesunde Schimmelpilz umgehend entfernt wird, liegt die Ursache in einem Baumangel. Hier ist es durchaus sinnvoll, wenn man das Gespräch mit dem Vermieter sucht, um gegebenenfalls gemeinsam auf Ursachensuche zu gehen.

Sofern diese Kommunikation nicht möglich ist, der Mieter aber völlig ausschließen kann, dass er zu wenig lüftet und/oder heizt, empfiehlt es sich an dieser Stelle, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Privat an dieser Stelle einen Gutachter zu beauftragen ist zwar das Recht eines Mieters, nur hat es sich schon oft gezeigt, dass es in diesem Fall unter Umständen schwierig ist, die damit verbundenen Kosten vom Vermieter erstattet zu bekommen. Reicht der eigene Anwalt jedoch eine Klage bei Gericht ein, so wird von dort ein Sachverständiger beauftragt, der die Schimmelbildung in der Wohnung überprüft und die Ursachen herausstellt, die schlussendlich dazu beitragen, denjenigen zu finden, der wegen diesem Mietmangel zur Verantwortung gezogen werden kann.

Hinweis: Die Beweislast liegt immer beim Vermieter!

Liegt der Streitfall bezüglich eines Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung einmal bei Gericht und hat der Gutachter einwandfrei festgestellt, dass beispielsweise Baumängel oder eine schadhafte Bausubstanz der Grund für den Schimmel in der Wohnung sind, wird der Richter automatisch einen verminderten Mietzins veranschlagen. Denn in diesem Fall liegt eine sogenannte Gebrauchsbeeinträchtigung vor, um deren Höhe dann die Miete gemindert wird.

Ist eine Mietminderung wegen Schimmelbefall in der Wohnung möglich?

Schimmelbildung
Schimmelbildung
Viele Mieter sind der Annahme, dass bei unverschuldetem Schimmelbefall in der Mietwohnung mit einem entsprechenden Schreiben und dem Hinweis auf eine Mietminderung der Vermieter sozusagen in die Knie gezwungen werden kann. Sicherlich ist es ein Druckmittel, doch nicht ganz risikolos. Wenn man nämlich als Mieter zwei Monatsmieten im Rückstand ist, aufgrund eines enormen Schimmelpilzbefalles, hat der Vermieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Eine Mietminderung ist also hier zum Teil ein etwas zweischneidiges Schwert.

Eine Minderung der Miete ist aber natürlich auch bei Schimmelbefall in der Wohnung möglich. Doch zunächst muss der Vermieter darüber informiert worden sein und ihm die Zeit eingeräumt werden, gegen diesen Befall etwas zu unternehmen. Tut er dies indes nachgewiesener Maßen nicht oder wehrt sich generell gegen den Vorwurf, hilft eigentlich nur der Gang zum Anwalt und vor Gericht.

Kann der Schimmelpilzbefall allerdings nur vermieden werden, indem man beispielsweise ständig lüftet, also das Fenster auch bei kaltem Wetter offenbleiben muss, dann ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Hierzu entschied das Amtsgericht München, dass ein Dauerlüften nicht dem normalen Wohnstandard entspricht. Im Einzelfall kann also hier eine Mietminderung von bis zu 100% statthaft sein. [Landgericht München I, Urteil vom 20.10.1982, Az. 15 S 8971/82]

Ist indes die Gesundheit der Mieter durch den Schimmelbefall in der Wohnung so stark angegriffen, dass die Wohnung eigentlich für sie nicht mehr bewohnbar ist, kann die Miete auch um bis zu 100% gemindert werden. Allerdings ist in diesem Fall immer ein entsprechendes ärztliches Attest notwendig. Vgl.: [AG Charlottenburg GE 2007, 1387]

Was tun als Mieter, wenn Schimmel in der Wohnung auftritt?

Am besten ist natürlich auch in diesem Punkt die richtige Vorsorge. Das bedeutet, dass man als Mieter immer darauf achtet, nicht zu viel Luftfeuchtigkeit in den einzelnen Räumen auftreten zu lassen. Dies kann man mithilfe des ausreichenden Heizens und/oder dem entsprechenden Lüften erreichen. Auch sollte natürlich in überheizten Räumen, ohne Lüftungsmöglichkeit gerade im Winter keine nasse Wäsche aufgehängt werden.

Sollte sich dennoch Schimmel in der Wohnung bemerkbar machen, sind die nächsten Schritte unabdingbar:

  • zum Vermieter à am besten immer schriftlich und möglicherweise mit Fotos von den betreffenden Stellen.
  • versuchen zu klären à gibt sich der Vermieter uneinsichtig, dann sollte man entweder privat einen Gutachter bestellen und möglicherweise auf diesen Kosten sitzen bleiben, oder bei Gericht einen entsprechenden Antrag einreichen.

Wichtig: Seit 2009 gilt die Lüftungsnorm DIN 1946-6. Diese sieht vor, dass durch entsprechende Fenster und auch ohne Zutun des Mieters eine ausgereichende Lüftung in Wohnräumen garantiert werden muss. Sie gilt für alle Neubauten, aber auch für alle Mietwohnungen, die in sanierten Häusern liegen.




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