Treten in der Mietwohnung Mängel auf, kann der Mieter die Miete mindern. Er muss den Vermieter allerdings in jedem Fall vorher über die Mängel informieren und eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen. Hierzu kann das Mängelanzeige Muster kostenlos genutzt werden, das wir Ihnen beispielhaft am Ende dieses Artikels anbieten. Mit diesem wird der Vermieter dazu aufgefordert, die Mängel zu beseitigen.
- 1. Mängelanzeige - Rechtslage
- 2. Vermieter über Mangel in Kenntnis setzen
- 3. Möglichkeiten für Mieter
- 4. Was tun bei Fristablauf?
- 5. Mängelanzeige - Muster (kostenlos)
- 6. Zusammenfassung
- 7. Mängelanzeige des Mieters - Häufige Fragen (FAQ)
- 7.1. Was ist eine Mängelanzeige?
- 7.2. Welche Arten von Mängeln können in einer Mängelanzeige aufgeführt werden?
- 7.3. Muss eine Mängelanzeige schriftlich erfolgen?
- 7.4. Wie sollte eine Mängelanzeige formuliert sein?
- 7.5. Welche Fristen gelten für die Behebung von Mängeln?
- 7.6. Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt?
- 7.7. Kann der Mieter die Miete kürzen, ohne den Vermieter vorher auf die Mängel hingewiesen zu haben?
- 7.8. Wie hoch darf die Mietminderung sein?
- 7.9. Muss der Mieter die Mietminderung ankündigen?
- 7.10. Kann der Vermieter die Mietminderung ablehnen?
- 7.11. Wie lange hat der Mieter Zeit, um eine Mängelanzeige zu erstellen?
- 7.12. Kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser eine Mängelanzeige erstellt?
Mängelanzeige - Rechtslage
Mängelanzeige Wasserschaden (© Gundolf Renze / Fotolia.com)Wer eine Mietwohnung bewohnt, hat das Recht darauf, dass diese ordentlich und mängelfrei ist. Hier ist § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB einschlägig. Dort heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Unter einem Mangel versteht man dabei jeden Zustand, der vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Kommt es dann zu einem unverschuldeten Mangel, steht der Vermieter in der Pflicht, diesen zu beseitigen. Eine Ausnahme davon besteht bei Bagatellmängeln, die vom Mieter hingenommen werden müssen.
Vermieter über Mangel in Kenntnis setzen
Beseitigen kann der Vermieter den Mangel nur, wenn er davon weiß. Tut er dies trotz Kenntnis nicht, kann der Mieter die Miete mindern.
Um den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen, wird üblicherweise eine schriftliche Mängelanzeige genutzt. In dieser muss der Mieter genau festhalten, um welchen Mangel es sich handelt. Weiterhin muss er dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer er den Mangel zu beseitigen hat. Als angemessen angesehen werden üblicherweise zwei Wochen. Dies sollte dem Vermieter ausreichend Zeit geben, sich mit der Mängelbeseitigung zu befassen.
Wichtig ist es auch, die Mängel möglichst exakt zu dokumentieren. Hier kann der Mieter aussagekräftige Fotos machen. Auch kann es sinnvoll, Zeugen hinzuzuziehen, sollte es später zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen.
Sollte ein akuter Mangel auftreten, der kein Aufschieben duldet, etwa ein Wasserrohrbruch, ist es angemessen, sich direkt telefonisch mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen. Gut ist es, eine Gesprächsnotiz anzufertigen, um später nachweisen zu können, dass man dem Vermieter den Schaden gemeldet hat.
Möglichkeiten für Mieter
Manch ein Vermieter nimmt seine Pflichten auf die leichte Schulter und lässt sich gern Zeit, wenn es darum geht, etwaige Mängel zu beseitigen. Daher stehen dem Mieter durchaus einige Druckmittel zur Verfügung, die den Vermieter zu einem schnelleren Handeln animieren können. Zum einen kann der Mieter die Miete mindern, er kann sie nur unter Vorbehalt zahlen oder sie zurückbehalten. Denn wenn es ums Geld geht, ist dies für viele Vermieter ein zusätzlicher Ansporn.
Was die Mietminderung angeht, ist hier § 536 Absatz 1 BGB einschlägig: „Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten.“ Die Mietminderung kann der Mieter selbstständig durchführen, er muss sie nicht beantragen. Die Höhe der Minderung muss immer einzelfallbezogen errechnet werden, hier wird es maßgeblich auf die Schwere des Mangels ankommen.
Ebenfalls möglich ist es, einen angemessenen Teil der Miete zurückzubehalten. In diesem Fall werden die zurückbehaltenen Beträge aber an den Vermieter ausgezahlt, sobald dieser sich um die Mangelbeseitigung gekümmert hat. Dafür kann jedoch eine höhere Summe zurückbehalten werden, als sie gemindert werden könnte.
Wer den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt und trotzdem die volle Miete weiterhin zahlt, kann nicht rückwirkend eine Minderung der Miete vornehmen. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt wurde.
Ob Mietminderung oder Zahlung unter Vorbehalt, bevor man als Mieter solche Wege beschreitet, sollte man sich anwaltlich beraten lassen. Wird beispielsweise die Miete zu Unrecht gemindert, kann der Mieter so gestellt werden, als sei er mit den Mietzahlungen im Rückstand. Dies kann sogar bis hin zur Kündigung führen!
Was tun bei Fristablauf?
Hat man dem Vermieter in der Mängelanzeige eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt und diese ist abgelaufen, ohne dass er tätig wurde, kann der Mieter nun zum einen die Reparatur selbst in Auftrag geben und anschließend die Kosten mit der Miete verrechnen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, eine Klage auf Instandsetzung zu erheben.
Mängelanzeige - Muster (kostenlos)
Manch ein Mieter ist sich unsicher, wie genau eine solche Mängelanzeige aussehen sollte. Mit folgendem Mängelanzeige Muster (kostenlos) lässt sich das Schreiben jedoch ganz einfach und schnell aufsetzen. Das folgende Muster für eine Mängelanzeige kann Ihnen als Orientierung dienen:
Datum / Ort
Sehr geehrter Herr … / Sehr geehrte Frau …,
hiermit möchte ich Ihnen mitteilen, dass in meiner Wohnung (genaue Adresse einfügen) folgender Mangel aufgetreten ist:
….
….
….
(Der Mangel bzw. die Mängel sollten an dieser Stelle möglichst genau beschrieben werden)
Gemäß § 535 BGB sind Sie als Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Ich bitte Sie daher, den Mangel innerhalb von zwei Wochen, spätestens bis zum … beseitigen zu lassen.
Der aufgetretene Mangel ist nicht nur unerheblich, wodurch nach § 536 BGB auch ein Anspruch besteht, die Miete zu mindern. Ich weise Sie daher darauf hin, dass ich mir das Recht vorbehalte, die Miete bis zur Beseitigung des Mangels monatlich um … Euro / … Prozent zu mindern.
Oder:
Bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels, erfolgt die Zahlung der Miete unter Vorbehalt. Dies betrifft auch die bereits für diesen Monat gezahlte Miete.
Mit freundlichen Grüßen
Sie können hier eine Vorlage für Mängelanzeige als Word-Dokument herunterladen
Zusammenfassung
- Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Er hat diesen Zustand während der Mietzeit zudem aufrechtzuerhalten.
- Treten Mängel an der Mietsache auf, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen.
- Hierzu kann das auf unserer Seite aufgeführte Mängelanzeige Muster kostenlos genutzt werden, um ein entsprechendes Schreiben aufzusetzen, mit dem der Vermieter über den Mangel informiert wird.
- Dem Mieter stehen verschiedene Druckmittel zur Verfügung, um den Vermieter zum schnellen Handeln zu animieren. Hierzu gehört die Zahlung der Miete unter Vorbehalt, die Mietminderung sowie das Zurückbehalten eines angemessenen Teils der Miete.
- Die Mängelanzeige sollte dem Vermieter per Einschreiben geschickt werden. Alternativ kann sie auch im Beisein von Zeugen in dessen Briefkasten geworfen werden. Ebenso kann man sich den Empfang des Schreibens durch den Vermieter bestätigen lassen.
Mängelanzeige des Mieters - Häufige Fragen (FAQ)
Was ist eine Mängelanzeige?
Eine Mängelanzeige ist ein Schreiben, in dem ein Mieter seinen Vermieter auf Mängel in der Mietwohnung hinweist. Die Mängelanzeige dient dazu, den Vermieter über bestehende Mängel zu informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel zu setzen.
Welche Arten von Mängeln können in einer Mängelanzeige aufgeführt werden?
In einer Mängelanzeige können sämtliche Mängel aufgeführt werden, die die Wohnung betreffen. Hierzu gehören beispielsweise:
- Feuchte Wände
- Schimmelbefall
- Defekte Heizung
- Undichte Fenster
- Ausfall von Elektrogeräten
- Lärmbelästigung durch Nachbarn
Muss eine Mängelanzeige schriftlich erfolgen?
Grundsätzlich sollte eine Mängelanzeige schriftlich erfolgen, um später nachweisen zu können, dass der Vermieter über die Mängel informiert wurde. Eine mündliche Mängelanzeige ist allerdings auch möglich.
Wie sollte eine Mängelanzeige formuliert sein?
Eine Mängelanzeige sollte möglichst präzise formuliert sein und alle relevanten Informationen enthalten. Es empfiehlt sich, die Mängel genau zu beschreiben und gegebenenfalls auch Fotos beizufügen. Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel gesetzt werden.
Welche Fristen gelten für die Behebung von Mängeln?
Die Frist zur Behebung von Mängeln hängt von der Art und dem Umfang der Mängel ab. Bei schwerwiegenden Mängeln, die die Gesundheit oder Sicherheit des Mieters gefährden, muss der Vermieter unverzüglich tätig werden. Bei weniger dringenden Mängeln gilt eine Frist von 2 bis 4 Wochen.
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt?
Wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen oder im Extremfall sogar den Mietvertrag kündigen. Bevor jedoch eine Mietminderung vorgenommen oder gekündigt wird, sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen.
Kann der Mieter die Miete kürzen, ohne den Vermieter vorher auf die Mängel hingewiesen zu haben?
Nein, bevor der Mieter die Miete kürzt, muss er den Vermieter auf die Mängel hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Wenn der Vermieter die Mängel nicht behebt, kann der Mieter die Miete unter bestimmten Voraussetzungen kürzen.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Mängel und dem Umfang der Beeinträchtigung. Es gibt keine pauschale Regelung zur Höhe der Mietminderung, da jeder Fall individuell betrachtet werden muss. In der Regel liegt die Mietminderung zwischen 5% und 15% der Miete.
Muss der Mieter die Mietminderung ankündigen?
Ja, bevor der Mieter die Miete mindert, muss er den Vermieter darüber informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen. Der Mieter sollte in dem Schreiben auch die Höhe der Mietminderung angeben und begründen.
Kann der Vermieter die Mietminderung ablehnen?
Ja, der Vermieter kann die Mietminderung ablehnen, wenn er der Meinung ist, dass die Mängel nicht so schwerwiegend sind, dass eine Mietminderung gerechtfertigt ist. In diesem Fall kann es zu einem Rechtsstreit kommen, bei dem ein Gericht über die Höhe der Mietminderung entscheidet.
Wie lange hat der Mieter Zeit, um eine Mängelanzeige zu erstellen?
Es gibt keine gesetzliche Frist für die Erstellung einer Mängelanzeige. Der Mieter sollte jedoch möglichst zeitnah reagieren, um dem Vermieter die Möglichkeit zur Behebung der Mängel zu geben.
Kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser eine Mängelanzeige erstellt?
Nein, der Vermieter darf dem Mieter nicht wegen einer Mängelanzeige kündigen. Eine Kündigung wäre nur dann zulässig, wenn der Mieter die Mängelanzeige auf unzulässige Weise erstellt hat, beispielsweise durch unwahre Angaben oder Diffamierung des Vermieters.