Untermiete versteuern – sind das Einkünfte aus Vermietung?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 3. Mai 2024

Viele Vermieter, die ein Zimmer in Untermiete anbieten, sind sich nicht vollkommen schlüssig, wie sie die Nebeneinnahmen aus der Untermiete korrekt versteuern. Dass die Einnahmen aus Untermiete versteuert werden müssen, scheint außer Frage zu stehen, doch spielen diverse Faktoren in die Angelegenheit hinein. Das Einkommenssteuergesetz zeigt die verschiedenen Arten der Einkunft auf. Im § 21 EStG findet sich die Regelung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die entsprechenden Regelungen sind, anders als für den gewerblichen Kaufmann, relativ unkompliziert. Wenn also Nebeneinkünfte zufließen, diese eine festgelegte Freigrenze überschreiten, ist für das Finanzamt zwingend eine Einkommensteuererklärung abzugeben.

Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Paragraphen (© Linnea Rasmussen / fotolia.com)
Paragraphen (© Linnea Rasmussen / fotolia.com)
Solange die Einnahmen nicht aus einem Gewerbebetrieb stammen, sind sie, im Rahmen der Einkommensteuer, sogenannte Überschusseinkünfte. Ein Gewerbebetrieb versteuert dagegen „Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb“. Der oben erwähnte § 21 EStG wird gelten für

  • Gewerbliche schriftstellerische oder künstlerische Urheberrechte
  • Bewegliches Betriebsvermögen
  • den Verkauf von Pachtzinsforderungen und Mietzinsforderungen
  • unbewegliches Vermögen, etwa Gebäude, Grundstücke, Gebäudeteile

Sonstige Einkünfte

Der § 22 EStG des Einkommensteuergesetzes beschreibt die siebte Art der Einkünfte, die sonstigen Einkünfte.

Sonstige Einkünfte sind Einkünfte aus Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten (§ 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 6) noch zu den Einkünften im Sinne der Nummern 1, 1a, 2 oder 4 gehören, z. B. Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen und aus der Vermietung beweglicher Gegenstände. Solche Einkünfte sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen haben. - § 22 EstG

Steuerfreigrenzen

Es existieren unterschiedliche Steuerfreigrenzen für vorübergehende oder dauerhafte Vermietung. So wird die Teilvermietung in einem selbst genutzten Gebäude, egal ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, wenn die Vermietung vorübergehend ist und die Einkünfte die Grenze von 520 Euro nicht übersteigt, steuerfrei sein. Es wird, wie die Finanzbehörden es formulieren:

„Mit dem Einverständnis des Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen“.

Diese Regelung hat auch Gültigkeit, sollten Sie Anteile eines selbst angemieteten Hauses, einer Wohnung, die Sie aber ansonsten für den eigenen Bedarf benutzen, vermieten. Das Gesetz beschreibt dies in dem § R 21.2 Absatz 1 EstR der Einkommensteuerrichtlinien. Anteilige Kosten können in diesem Fall jedoch in der Steuererklärung nicht aufgelistet werden. Wenn das Zimmer oder die Wohnung dagegen bei einer dauerhaften Vermietung nicht mehr als 410 Euro erwirtschaftet, ist es steuerfrei, bei einem höheren Gewinn gilt eine Freigrenze von 820 Euro, bis zu dem die, die erste Freigrenze von 410 Euro übersteigende Summe ermäßigt besteuert wird. Eine herkömmliche Besteuerung wird erfolgen, ist die Steuergrenze auch lediglich um einen Euro überschritten.

Umsatzsteuerpflicht

Steuererklärung für Finanzamt mit Formular (© Stockfotos-MG / fotolia.com)
Steuererklärung für Finanzamt mit Formular (© Stockfotos-MG / fotolia.com)
Grundsätzlich würde auch die nur kurzfristige Vermietung mit der Umsatzsteuer zu belegen sein. Formuliert ist dies in dem § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG des Umsatzsteuergesetzes. In der Umsatzsteuer differenziert man jedoch zwischen Immobilien, welche dauerhaft zum Zwecke des Wohnens vermietet sind, und solchen, die als Ferienimmobilien gelten. Die im § 4 Nr. 12 a UStG gewährte Umsatzsteuerfreiheit hat jedoch für Ferienwohnungen keine Gültigkeit. Die „kurzfristige Beherbergung von Fremden“ ist umsatzsteuerpflichtig. In der Realität spielt die Umsatzsteuer aber keine bedeutende Rolle. Es besteht die Möglichkeit, sich beim Finanzamt als Kleinunternehmer anzumelden, dann entfällt die Umsatzsteuer bis zu einer Höhe der Einnahmen von 17.500 Euro. Möchte man sich hingegen gewerblich anmelden, gelingt einem das, denn bestimmte Voraussetzungen sind zu erfüllen, kann man als Gewerbetreibender vom sogenannten „Vorsteuerabzug“ Gebrauch machen.

Reduzierte Steuersätze bei kurzfristiger Beherbergung

Es wird für einen Gewerbetreibenden, einen Unternehmer gemäß dem § 12 Absatz 2 Nr. 4 UStG des Umsatzsteuergesetzes ein verminderter Steuersatz von 7 Prozent gelten für die Umsätze aus:

Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Gästen bereithält“. - § 12 Absatz 2 Nr. 4 UStG

Nach dem § 4 Nr. 12 Satz 1a i.V.m. Satz 2 UStG unterliegen langfristige Vermietungen, wie sie beispielsweise bei Dauercampern vorkommen oder bei Monteuren, denen für längere Zeit eine Ferienwohnung überlassen wird, also Vermietungen über 6 Monaten, nicht der Pflicht zur Umsatzsteuer. Kurzfristige Vermietungen sind mit dem reduzierten Steuersatz von 7 Prozent abzurechnen.

Untervermietung versteuern - Welche Einkünfte sind anzugeben?

Die sogenannten „Einnahmen im laufenden Jahr“ betreffen lediglich die absoluten Beträge, die der Vermieter bis zum 31.12. auch tatsächlich erhalten hat. Wird die Vermietung über eine Agentur abgewickelt, befinden sich noch ausstehende Mieten auf diesem Account, meint das für die Finanzbehörden, dass das Geld „sich noch nicht in der Verfügungsgewalt des Steuerpflichtigen befindet“. Der Betrag wird erst im nächsten Jahr als Einnahme verbucht. Jedwede finanzielle Investition, die in einem nachzuvollziehendem, direktem Zusammenhang mit der Organisation, Erhaltung oder auch Erstvermietung stehen, können vom Vermieter von der Steuer abgesetzt werden. Hier sind lediglich die entsprechenden Belege vorzulegen.

Solche Ausgaben können sein:

  • Reinigungsaufwendungen
  • Inseratskosten
  • Gebühren für Vermittler, Agenturen
  • Dienstleistungen

Bezahlt der Mieter Personen für irgendwelche Dienstleistungen, wie die Besetzung der Rezeption oder die Zimmerreinigung, das Frühstücksbuffet, muss klar sein, dass die Finanzbehörden keine Barzahlungen anerkennen werden, auch wenn sie quittiert sind. Es hat eine Anmeldung der Personen zumindest als kurzfristig Beschäftigter zu erfolgen. Soll die Zahlung steuerlich anerkannt werden, hat sie über ein Bankinstitut zu erfolgen.

Zuordnungsbare Kostenfaktoren

Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Darunter werden zum Beispiel die anteiligen Nebenkosten eines Hauses verstanden, das zum Teil vermietet ist. Bei einer dauerhaften Vermietung hat der Vermieter die Möglichkeit, 10 Prozent der Nebenkosten, die für die komplette Immobilie entstanden sind, abzusetzen, ist die Wohnung lediglich kurzfristig beispielsweise für vier Wochen vermietet, dann können entsprechend 1/12 abgesetzt werden. Als Belege werden den Finanzbehörden hier die Nebenkostenabrechnung zusammen mit den Berechnungsgrundlagen genügen. Auch etwaige Modernisierungsarbeiten sind, gerade für den Privatnutzer in engen Grenzen, steuerlich absetzbar.

FAQ zu Untermiete versteuern

Was bedeutet Untermiete?

Untermiete liegt vor, wenn der Hauptmieter einer Wohnung oder eines Hauses einen Teil des Wohnraums an einen Dritten, den Untermieter, untervermietet. Die Untervermietung kann zeitlich begrenzt oder unbefristet sein. Die Bedingungen der Untermiete werden in einem Untermietvertrag geregelt.

Wann muss man Untermiete versteuern?

Wenn der Hauptmieter einer Wohnung oder eines Hauses einen Teil des Wohnraums an einen Untermieter untervermietet, kann dies zu steuerlichen Pflichten führen. Grundsätzlich gilt: Einkünfte aus Untervermietung sind in der Regel steuerpflichtig und müssen versteuert werden.

Wie werden Untermiete-Einkünfte versteuert?

Einkünfte aus Untermiete sind Teil des Gesamteinkommens des Hauptmieters und werden entsprechend der Steuerklasse des Hauptmieters besteuert. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz des Hauptmieters.

Welche Freibeträge gibt es bei Untermiete?

Es gibt keine Freibeträge für Einkünfte aus Untermiete. Allerdings können bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit der Untervermietung entstehen, steuermindernd geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise Reparatur- und Renovierungskosten sowie Abschreibungen auf Einrichtungsgegenstände.

Welche Unterlagen müssen für die Versteuerung von Untermiete-Einkünften vorgelegt werden?

Für die Versteuerung von Untermiete-Einkünften müssen die Einkünfte in der Steuererklärung angegeben werden. Zur Dokumentation sollten sämtliche Unterlagen aufbewahrt werden, die im Zusammenhang mit der Untervermietung stehen. Dazu gehören insbesondere der Untermietvertrag, Nachweise über erbrachte Leistungen sowie Belege über entstandene Kosten.

Welche Konsequenzen drohen bei Nichtversteuerung von Untermiete-Einkünften?

Wer Einkünfte aus Untermiete nicht versteuert, begeht eine Steuerhinterziehung. Im schlimmsten Fall drohen empfindliche Geld- und Freiheitsstrafen. Es empfiehlt sich daher, sämtliche Einkünfte aus Untervermietung korrekt in der Steuererklärung anzugeben und die damit verbundenen steuerlichen Pflichten zu erfüllen.

Welche Tipps gibt es zur Vermeidung von Steuerproblemen bei Untermiete?

Um Steuerprobleme bei Untermiete zu vermeiden, sollten einige Tipps beachtet werden:

  • Rechtzeitige Information an den Vermieter: Der Hauptmieter sollte den Vermieter über die Untervermietung informieren und sich dessen Einverständnis einholen.
  • Schriftlicher Untermietvertrag: Die Bedingungen der Untervermietung sollten in einem schriftlichen Vertrag festgehalten werden.
  • Aufbewahrung von Unterlagen
  • Alle relevanten Unterlagen sollten sorgfältig aufbewahrt werden, um sie im Fall einer steuerlichen Prüfung vorlegen zu können.
  • Kosten dokumentieren: Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Untervermietung anfallen, sollten genau dokumentiert werden, um sie bei der Steuererklärung geltend machen zu können.
  • Steuerberatung in Anspruch nehmen: Wer unsicher ist, ob und wie Untermiete-Einkünfte versteuert werden müssen, sollte sich von einem Steuerberater beraten lassen.

Was ist bei der Vermietung über Plattformen wie Airbnb zu beachten?

Auch bei der Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder ähnlichen Vermittlungsportalen müssen Einkünfte aus Untermiete versteuert werden. Die Plattformen sind in der Regel verpflichtet, die Einkünfte an die Finanzbehörden zu melden. Auch in diesem Fall sollten sämtliche Kosten genau dokumentiert werden, um sie bei der Steuererklärung geltend machen zu können.

Fachanwalt.de-Tipp: Untermiete kann zu steuerlichen Pflichten führen, die nicht zu unterschätzen sind. Einkünfte aus Untermiete müssen versteuert werden, auch wenn es keine Freibeträge gibt. Wer Unsicherheiten hat, sollte sich von einem Steuerberater beraten lassen und sämtliche relevanten Unterlagen sorgfältig aufbewahren.

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