Schlüssel verloren bei Mietwohnung – wer haftet?

Immer wieder verlieren Mieter den Schlüssel für die Mietwohnung oder das Mietshaus und müssen dann in der Regel die Kosten für Ersatzschlüssel tragen. Gerade wenn es um den Ersatz von Schlüsseln für die Schließanlage eines Mehrfamilienhauses geht, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter bezüglich der Kostenübernahme. Nachstehend erfahren Sie, wann Mieter bei Verlust des Wohnungs- oder Haustürschlüssels für die durch die Ersatzbeschaffung entstehenden Kosten haften.

Vorgehensweise bei Verlust des Schlüssels einer Mietwohnung

Mietvertrag - Schlüsselübergabe (© fabstyle / fotolia.com)
Mietvertrag - Schlüsselübergabe (© fabstyle / fotolia.com)
Bemerkt der Mieter, dass sein Wohnungs- oder Haustürschlüssel nicht auffindbar ist und er ihn möglicherweise verloren hat, hat er seinen Vermieter umgehend darüber zu informieren. Denn der Vermieter bleibt auch während der Dauer des Mietvertrages der Schlüsseleigentümer. Im Rahmen seiner Obhutspflicht muss der Mieter daher auf Sachen, die ihm der Vermieter ausgehändigt hat, aufpassen, mögliche Schäden vermeiden und diese bei Verlust ersetzen. Diese Schadenersatzpflicht bei Verlust des Wohnungs- bzw. Haustürschlüssels wurde bereits von mehreren Gerichten bestätigt, so z. B. in einem Urteil des BGH vom 05.03.2014, Az. VII ZR 205/13. Der Vermieter kann dann entscheiden, ob ein Ersatzschlüssel für die Mietwohnung angefertigt werden soll oder das Türschloss ausgetauscht wird. Denn ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Mieter nicht eigenmächtig Ersatzschlüssel anfertigen lassen. Der komplette Austausch des Türschlosses ist insbesondere dann ratsam, wenn die Gefahr eines Einbruchdiebstahls mithilfe des vermissten Schlüssels besteht. Auch die Information der privaten Haftpflichtversicherung ist wegen der möglicherweise hohen Kosten für den Schlüsseldienst, das Nachmachen der Schlüssel, den Austausch der Türschlösser bzw. der Schließanlage empfehlenswert. Denn es gibt für die Höhe der Kostenerstattung keine Begrenzung auf einen Maximalbetrag.

Kostenhaftung auch bei Rückgabe der Schlüssel

Gemäß § 280 Abs. 1 BGB, § 535 Abs. 1 BGB, § 546 Abs. 1 BGB und § 241 Abs. 2 BGB hat der Vermieter selbst dann einen Anspruch auf Kostenersatz, wenn der Mieter beim Auszug aus der Mietwohnung die ihm überlassenen Schlüssel nicht vollzählig zurückgibt. Denn der Mieter hat bei seinem Auszug sämtliche Schlüssel, auch die auf seine Kosten angefertigten Schlüssel, an den Vermieter zurückzugeben.

Fachanwalt.de-Tipp:
Dieser Kostenersatzanspruch des Vermieters gilt vor allen Dingen dann, wenn dadurch der komplette Austausch der Schließanlage erforderlich wird [Urteil des BGH, Az. VIII ZR 205/13 v. 05.03.2014].

Schlüssel verloren Mietwohnung: Voraussetzung für die Haftung des Mieters

  1. Bei einem Verlust des Schlüssels einer Mietwohnung kann der Vermieter generell nur dann einen Kostenersatz vom Mieter verlangen, wenn dadurch die Gefahr eines Schlüsselmissbrauchs (z. B. für einen Einbruch) besteht.
  2. Der Mieter haftet dann für die Kosten eines Ersatzschlüssels bzw. einer neuen Schließanlage, wenn er seinen Schlüssel durch falsches Verhalten (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) verloren hat. Dieses gilt auch bei Verlust des Schlüssels durch Dritte (Freunde, Familie, Putzfrau etc.), denen er einen Schlüssel überlassen hat.
  3. Der Mieter muss für die Kosten eines Ersatzschlüssels bzw. einer neuen Schließanlage nicht aufkommen, wenn ihn an dem Verlust des Schlüssels keine Schuld trifft. Dieses ist beispielsweise der Fall, wenn ihm dieser gestohlen wurde und keine Möglichkeit besteht, den Schlüssel einer Mietwohnung bzw. einem Mietshaus zuzuordnen.
  4. Zudem darf ein Schlüsselmissbrauch nicht ausgeschlossen sein. Fällt der Schlüssel z. B. unwiederbringlich in einen Straßengully oder während einer Schifffahrt ins Meer, kann davon ausgegangen werden, dass keine Gefahr des Schlüsselmissbrauchs oder der Sicherheitsgefährdung für das Mietshaus besteht. Eine Schadenersatzpflicht des Mieters ist dann ebenfalls ausgeschlossen.
  5. Weiterhin muss der Vermieter den Austausch des Türschlosses bzw. der Schließanlage auch tatsächlich veranlasst haben. Denn fiktive Kosten für den Austausch aufgrund eines Kostenvoranschlags sind nicht ersatzfähig. Solange kein Austausch erfolgte, hat der Vermieter somit auch keinen Schadenersatzanspruch [AG Ludwigslust, Az. 8 C 321/09 v. 13.04.2010].

Schlüssel verloren Mietwohnung: Kostenübernahme durch private Haftpflichtversicherung

Voraussetzung für die Kostenübernahme bei einem Schlüsselverlust einer Mietwohnung ist, dass in der privaten Haftpflichtversicherung eine spezielle Schlüsselversicherung abgeschlossen wurde. Gerade bei einem Wohnungsschlüssel oder einem Schlüssel für eine Schließanlage ist der Abschluss einer derartigen Versicherung empfehlenswert, da die Kosten für den Ersatz häufig mehrstellig sind. Die „einfache“ Haftpflichtversicherung deckt oftmals nur den Diebstahl von einfachen Wohnungsschlüsseln ab. In einigen Haftpflichtversicherungspolicen ist eine Schlüsselversicherung bereits inbegriffen.

Haftungsklausel im Mietvertrag nicht möglich

Es kommt immer wieder vor, dass Mietverträge entsprechende Klauseln enthalten, in denen die Kosten für Ersatzschlüssel oder den kompletten Austausch der Schließanlage ohne Rücksicht auf die Schuldfrage auf den Mieter übertragen werden. Gemäß § 307 BGB handelt es sich hierbei jedoch um eine nicht angemessene Benachteiligung des Mieters, da seine Rechte dadurch eingeschränkt werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Daher sind derartige Klauseln in Mietverträgen unwirksam und als nichtig zu betrachten, wenn es sich für den Mieter dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung handelt [OLG Brandenburg, Az. 7 U 165/03 und AG Spandau, Az. 6 C 546/12].



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