Kündigung vom Mietvertrag - Vorlage und Muster für Ihre Wohnung als Mieter

Sofern es sich nicht um einen ohnehin befristeten Mietvertrag handelt, hat jeder Mieter grundsätzlich das Recht, die gemietete Wohnung oder das Haus zu kündigen. Doch für die Kündigung eines Mietvertrages gelten einige Regeln gemäß dem Mietrecht, die es zu beachten gilt, will man unnötige Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Nicht zuletzt entscheidet die korrekte Mietvertrag Kündigung, ob das Mietverhältnis fristgerecht und für beide Seiten wirksam beendet werden kann.

Kündigung eines Mietvertrages im Überblick

Kündigung Mietvertrag (© Christian Jung / Fotolia.com)
Kündigung Mietvertrag (© Christian Jung / Fotolia.com)
Nicht immer liegt es nur daran, dass man als Mieter in eine größere oder kleinere Wohnung ziehen möchte, wenn es um die Kündigung des Mietverhältnises geht.

Manchmal liegt es auch daran, dass man aus beruflichen Gründen oder aber aufgrund vorausgegangener Sanierungsarbeiten und einer damit verbundenen Mieterhöhung ausziehen muss oder will.

Lesen Sie nachfolgend die wichtigsten Punkte zur Mietvertragskündigung übersichtlich zusammengefasst.

 

Das Wichtigste im Überblick für Schnellleser, um die Wohnung zu kündigen:

  • Mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kann eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages ohne Angabe eines Kündigungsgründes jederzeit erfolgen.
  • Die Kündigung muss dem Vermieter schriftlich und rechtzeitig zugestellt werden, damit die Kündigungsfrist eingehalten werden kann.
  • Eine außerordentliche und somit fristlose Kündigung seitens des Mieters ist nur mit einem triftigen Grund möglich à z.B. weil durch die Mietsache eine Gesundheitsgefährdung entstanden ist oder weil es zu schweren Vertragsverletzungen seitens des Vermieters gekommen ist.
  • Ein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter dann, wenn nach einer Sanierung des Wohnraums die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst und erhöht wird.
  • Kündigt ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf (Eigenbedarfskündigung), dann ist er an gesetzlich geregelte Kündigungsfristen für ordentliche Kündigung im Sinne von § 573c BGB gebunden. Anders als bei herkömmlichen Kündigungen ist hierbei allerdings die Mietdauer (Staffelung nach Jahren) entscheidend.
Fachanwalt.de-Tipp:
Je nach individuellen Vereinbarungen ist es aber durchaus auch möglich, bereits vor Ablauf der gesetzlichen drei Monate Kündigungsfrist ausziehen zu können. Oftmals wird dies davon abhängig gemacht, ob es einen Nachmieter für die Wohnung gibt. Das muss aber aus dem Mietvertrag hervorgehen beziehungsweise mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Kündigungsfrist bei einer Mietwohnung mit Beispiel

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich 3 Monate, wobei im Mietrecht die Besonderheit gilt, dass die Kündigung nicht tatsächlich 3 Monate vor dem Kündigungstermin dem Vermieter zugestellt sein muss. 

Die Kündigung für den Mieter richtet sich nach § 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB. Dieser lautet: "Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig."

Es reicht also aus, wenn die Kündigung den Vermieter spätestens am 3. Werktag des Folgemonats erreicht, so dass dieser laufende Monat noch hinzugezählt wird und demnach die 3-Monatsfrist als gewahrt gilt. Samstage werden als Werktage gezählt.

Beispiel zur Berechnung der Kündigungsfrist:

Mieter M und Vermieter V haben zum 01.01.2019 einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. M möchte nun die Wohnung zum  31.10.2019 kündigen. Es gilt dann grundsätzlich die 3-monatige Kündigungsfrist. Dennoch muss die Kündigung des M den V nicht - wie man denken würde - zum 31.07.2019 erreichen, sondern spätestens am 3. Werktag im August 2019.  Handelt es sich beim 3. Werktag im August um einen Sonntag, verschiebt sich sogar die Frist auf den 4. Werktag im August.

Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. 

Verpasst der Mieter die Kündigungsfrist knapp, so dass die Kündigung den Vermieter um 1 oder 2 Werktage zu spät erreicht, verschiebt sich die Kündigung um 1 Monat, also hier im Beispiel auf den 30.11.2019.

Der Mieter muss in diesem Fall also nicht erneut kündigen.

Kündigung Mietvertrag - Vorlage und Muster für Mieter

Die nachfolgende Kündigung Mietvertrag Vorlage dient als Muster und Orientierungshilfe, die Ihnen dabei hilft, Ihr Kündigungsschreiben rechtssicher aufzusetzen.

Max Mustermann
Musterstr. 1a
11111 Musterstadt
Telefon: 0000/0000
E-Mail: …@....

 

Emil Meier
Beispielstr. 5
11111 Musterstadt/OT …

Musterstadt, 22.02.2018

 

Kündigung der Wohnung unter o.g. Anschrift

Sehr geehrter Herr Meier,

hiermit kündige ich den bestehenden Mietvertrag für die Wohnung XYZ (genaue Angaben zur Wohnung inklusive Etage, Wohnungsnummer, Seite) unter Einhaltung der vereinbarten Frist von 3 Monaten zum 31. Mai 2018.

In diesem Zusammenhang möchte ich Sie des Weiteren darüber informieren, dass die von mir erteilte Einzugsermächtigung zum Einzug der Miete ab diesem Zeitpunkt widerrufen wird.

Teilen Sie mir bitte rechtzeitig mögliche Besichtigungstermine mit neuen Interessenten mit, damit wir uns gemeinsam diesbezüglich abstimmen können.

Darüber hinaus möchte ich Sie an dieser Stelle um den Termin für die Übergabe bitten.

Ich bitte Sie, mir eine schriftliche Bestätigung über den Erhalt meiner Kündigung sowie den Ablauf des Mietvertrages zukommen zu lassen.

Meine neue Anschrift lautet ab dem 01.06.2018:

Max Mustermann
Müllerstr. 1
22222 Müllersdorf

An diese Anschrift bitte ich Sie, mir die Nebenkostenabrechnung zu senden.

Die aus dem beendeten Mietverhältnis entstehende Rückzahlung der Mietkaution sowie eventueller Nebenkostenguthaben bitte ich an folgende Bankverbindung zu überweisen:

Kontoinhaber: Max Mustermann
IBAN: ………….

 

Mit freundlichem Gruß

(an dieser Stelle sollte jeder im Mietvertrag aufgeführte Mieter eigenhändig unterschreiben)

Sie können hier das Muster einer Kündigung eines Mietvertrages als Word Dokument herunterladen

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Tipps zum Ausfüllen der Vorlage

Anhand dieser Kündigung Mietvertrag Vorlage für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist ersichtlich, dass die personenbezogenen Daten ebenso wenig fehlen dürfen, wie ein konkretes Datum. Das Datum bezüglich der Beendigung des Mietverhältnisses ist davon abhängig, ob im Vertrag keine Kündigungsfrist aufgeführt ist oder eine abweichende Frist eingetragen wurde. Ist keine Kündigungsfrist eingetragen, gilt automatisch die gesetzliche Frist von 3 Monaten.

Immer wichtig ist auch die neue Anschrift. Denn zum einen ist es völlig normal, dass die Nebenkostenabrechnung erst zu einem späteren Zeitpunkt stattfindet und der damit verbundene Schriftverkehr ordnungsgemäß zugestellt werden muss. Auf der anderen Seite kann es aber durchaus hilfreich sein, wenn Sie es dem Vermieter ersparen, teure Nachforschungen anstellen zu müssen.

Sehr wichtig ist auch der Hinweis, dass die Einzugsermächtigung zum besagten Zeitpunkt widerrufen wird.

Fachanwalt.de-Tipp:
Besteht der Mietvertrag mit mehreren Vermietern, so muss die Wohnungskündigung an alle gerichtet sein. Ebenso müssen alle Mieter aufgeführt werden, die im Vertrag beteiligt sind. Diese müssen auch alle eigenhändig unterschreiben, sonst ist die Kündigung am Ende nicht rechtswirksam.

Besonderheiten der außerordentlichen Kündigung Ihrer Wohnung

Während ein Mieter für eine ordentliche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen jederzeit die Möglichkeit hat, besteht das Recht auf eine außerordentliche Kündigung nur in Ausnahmefällen. Ebenso verhält es sich mit dem Sonderkündigungsrecht.

Spricht man von einer außerordentlichen Kündigung, müssen keine Fristen eingehalten werden. Das ist jedoch laut BGB § 543 nur in besonderen Fällen und aus wichtigen Gründen möglich.

Wichtige Kündigungsgründe für eine außerordentliche Kündigung:

  • Es besteht für den Mieter eine Gesundheitsgefahr als gesundheitsgefährdenden Gründe werden zum Beispiel anerkannt: starker Schimmelpilzbefall, Einsturzgefahr, giftige Stoffe in der Luft, Nachtspeicheröfen mit Asbestbauteilen, verminderte Trinkwasserqualität, Ungezieferbefall.
  • Es wurden gegen den Mieter Beleidigungen ausgesprochen oder es kam zu tätlichen Angriffen.
  • Der Mietgebrauch wird nicht gewährt, wenn der Vermieter die Wohnung in einem sehr mangelhaften Zustand übergibt, der nicht dem Mietvertrag entspricht oder auch wenn der Eigentümer die Schlösser auswechselt und den Strom abstellt.
  • Der getroffene Vertrag wird durch den Vermieter schwer verletzt, wenn der Eigentümer zum Beispiel die Wohnung betritt, ohne dass ein Notfall vorliegt; aber auch wenn der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten betrügt oder Guthaben nicht auszahlen will.

Generell ist bei einer außerordentlichen Kündigung auch für den Mieter zu beachten, dass dies erst nach einer erfolgten Abmahnung möglich ist. Das bedeutet, dass etwa bei gravierenden Mängeln an der Mietsache die fristlose Kündigung erst dann ausgesprochen werden kann, wenn dem Vermieter durch eine schriftliche Abmahnung die Möglichkeit gegeben wurde, die Mängel zu beseitigen.

Sollte also eine Wohnung von starkem Schimmelbefall betroffen sein, muss der Mieter hier zunächst natürlich den Eigentümer darüber informieren und zeitgleich eine Frist setzen, in welcher dieser Schimmelpilzbefall beseitigt wird. Wird der Mangel am Ende der gesetzten Frist nicht behoben, besteht die Möglichkeit auf eine rechtswirksame fristlose Kündigung durch den Mieter.

Besonderheiten beim Sonderkündigungsrecht

Der Gesetzgeber sieht für den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Sonderkündigung vor.

Mögliche Gründe für das Inkrafttreten des Sonderkündigungsrechtes:

  • Angemeldete Modernisierung durch den Vermieter: In diesem Fall kann der Mieter laut § 555e BGB zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Hierfür ist jedoch wichtig, dass der Vermieter das Kündigungsschreiben noch in dem Monat erhält, in welchem er die Modernisierung angekündigt hat.
  • Sobald ein Vermieter den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung anheben will, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dies kann bis zu 2 Monate nach Zustellung der geplanten Mieterhöhung in Anspruch genommen werden. Der Gesetzgeber nennt diese Zeit Überlegungsfrist. Das Mietverhältnis wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats nach der Überlegungsfrist gekündigt, siehe auch § 561 BGB.

Welche Form sollte ein Kündigungsschreiben für eine Mietwohnung haben?

Kündigungsschreiben für Mietwohnung (© Simon Jung / Fotolia.com)
Kündigungsschreiben für Mietwohnung (© Simon Jung / Fotolia.com)
Generell gilt bei der Kündigung des Mietvertrages laut BGB § 568, dass diese in schriftlicher Form dem oder den Vermieter(n) zugeht. Wichtig ist dabei immer die rechtzeitige Zusendung. Wer sein Kündigungsschreiben nicht unter Zeugen in den Briefkasten des Vermieters einwirft, sollte den sicheren Weg des Einschreibens mit Rückschein wählen. Eine Kündigung per E-Mail oder gar in mündlicher Form ist indes nicht rechtswirksam.

Warum ist der Hinweis auf die Übergabe wichtig bei Kündigung eines Mietvertrages?

So wie eine Besichtigung der Wohnung oder des Hauses vor der Unterzeichnung des Mietvertrages wichtig ist, so ist auch ein Termin für die Übergabe bei Wohnungsauflösung beziehungsweise Beendigung des Mitverhältnises notwendig. Unterschätzen Sie diesen Termin nicht. Denn hier wird gemeinsam geschaut, ob die Mietsache so übergeben wird, wie es im Vertrag einstmals vereinbart war.

Wer diesen Termin nicht wahrnimmt oder aber auf das Übergabeprotokoll verzichtet, läuft Gefahr, dass der Eigentümer auch noch zu einem späteren Zeitpunkt Mängel aufführt, die unter Umständen gar nicht bekannt waren oder nicht existent. Infolgedessen kann das dazu führen, dass die hinterlegte Kaution nicht oder nur zum Teil ausgezahlt wird. Solche Uneinigkeiten führen dann oftmals zu vermeidbaren Rechtsstreitigkeiten, denn wer nicht mit einem solchen Übergabeprotokoll nachweisen kann, dass der Vermieter oder dessen Vertreter die Wohnung in ihrem tatsächlichen Zustand abgenommen hat, wird sich schwertun, etwas vor Gericht beweisen zu können.

Beispiel zur Kündigung mit Übergabeprotokoll:
Ein Mieter kündigt seine Wohnung ordnungsgemäß, zieht aus und bringt seine Schlüssel zum Hausmeister. Dieser hat weder die Wohnung zu diesem Zeitpunkt gesehen oder mit dem Mieter ein Übergabeprotokoll erstellt.
Im Nachhinein stellt sich aber heraus, dass die Verglasung der Wohnzimmertür kaputt ist und ersetzt werden muss. Der Vermieter nimmt nun den ehemaligen Mieter in Regress oder verwehrt die Auszahlung der Kaution, bis zur Behebung des Schadens.
Ohne unterschriebenes Übergabeprotokoll ist nun der ehemalige Mieter nicht in der Lage, nachzuweisen, dass er den Schaden nicht verursacht hat und er muss dafür aufkommen. Selbst wenn er es wirklich nicht verursacht hat, sondern die Handwerker, die nach seinem Auszug in der Wohnung waren, unvorsichtig waren, wird er dafür aufkommen müssen, denn ihm fehlt der Beweis.
Umgekehrt hat nun auch der Vermieter ohne gültiges Protokoll der Wohnungsübernahme das Problem, bei wem er die entstehenden Kosten einfordern kann. Ein völlig unnötiger Rechtsstreit kann hier die Folge sein.
Da in einem solchen Protokoll üblicherweise auch immer die Zählerstände abgelesen und notiert werden, ist es wichtig, dieses zu erstellen. So können überhöhte Nachberechnungen bei Strom und Wasser vermieden werden.
Beispiel zur Kündigung OHNE Übergabeprotokoll:
Ein Mieter hat gekündigt und seine Wohnung leergeräumt. Für seine eigenen Unterlagen hat er sich den Zählerstand von Gas und Elektrik notiert, hat darüber aber wegen einem fehlenden Übergabeprotokoll keine Bestätigung seitens des Vermieters.
Nun rekrutiert der Eigentümer Handwerker, welche die gesamte Wohnung renovieren und für den nächsten Mieter vorbereiten. Dabei entsteht ein neuerlicher Verbrauch von Strom, der eventuell noch immens hoch wird, weil ein Handwerker übers Wochenende vergessen hat, das Licht zu löschen.
Für die auf diese Weise entstandenen Kosten wird ohne korrektes Protokoll der Übergabe immer der ehemalige Mieter in die Verantwortung genommen.

Weswegen sollte die Bankverbindung in der Kündigung der Wohnung angeben werden?

Betriebskosten (© Maurice Tricatelle – stock.adobe.com)
Betriebskosten (© Maurice Tricatelle – stock.adobe.com)
In der Hauptsache geht es bei der Angabe der Bankverbindung darum, dass dem ehemaligen Mieter zu einem späteren Zeitpunkt die Mietkaution ausgezahlt werden kann, ohne dass ein neuerliches Treffen notwendig ist. Allerdings gibt es hierzu keine gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet, dass der Vermieter zwischen 3 und 6 Monaten Zeit hat, um die Mietkaution zurückzuzahlen.

In diesem Zusammenhang hat das AG Potsdam in einem Urteil von 2010 entschieden, dass der Eigentümer die Kaution auch länger als ein halbes Jahr einbehalten darf. Etwas länger könnte es dann mit der Rückzahlung der Kaution auch dauern, wenn die erfolgte Nebenkostenabrechnung zum Beispiel nach einem Jahr noch nicht bezahlt wurde. Hierbei darf allerdings die Mietkaution nur in Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen der Betriebskosten einbehalten werden.

Häufige Fragen und Themen zur Wohnungskündigung 

In der Praxis stellen sich Mietern oft die nachfolgenden Fragen, die wir gern beantworten:

  • Befristeter Mietvertrag:
    Für befristete Mietverträge besteht keine Möglichkeit, diese während der Laufzeit zu kündigen. Es sei denn, es liegt ein spezieller und wichtiger Grund vor, der entweder das Sonderkündigungsrecht betrifft oder auch als Basis für eine fristlose Kündigung gilt.
  • Gestaffelte Kündigungsfristen,
    wie sie aus alten Verträgen noch bekannt sein dürften, sind nicht mehr geltendes Recht, denn seit 2005 gibt es hierzu nur noch einheitlich 3 Monate Kündigungsfrist, die für alle gilt.
  • Sind formlose Mietkündigungsschreiben möglich?
    Eine formlos ausgesprochene Kündigung ist nicht rechtswirksam. Es bedarf immer der Schriftform und sollte im eigenen Interesse immer rechtzeitig eingereicht werden.
  • Übergabeprotokoll sinnvoll?
    Im Zusammenhang mit der Kündigung empfiehlt es sich immer, ein Übergabeprotokoll gemeinsam mit dem Vermieter zu erstellen. In ihm werden nicht nur mögliche defekte oder Mängel der Mietsache aufgenommen, sondern auch Zählerstände erfasst.
  • Nachmieter stellen sinnvoll?
    Wer glaubt, dass man maximal drei Nachmieter anbieten muss, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, der täuscht sich. Denn ganz wichtig in Bezug auf mögliche Nachmieter: Der Vermieter muss mit ihnen auch einverstanden sein. Das bedeutet, dass der Eigentümer der Mietsache nicht automatisch zustimmen muss, wenn ein kündigender Mieter drei Nachmieter aufbringt.
  • Muss ich die Kündigung unterschreiben?
    Ebenso wie einst der Mietvertrag muss auch bei der Kündigung darauf geachtet werden, dass alle Mieter diese unterzeichnen. In einer Wohngemeinschaft beispielsweise ist die Kündigung erst wirksam, wenn alle Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben haben.
  • Welche Besonderheiten gelten bei Wohngemeinschaften?
    Umgekehrt muss aber nicht die komplette Wohngemeinschaft ausziehen, nur weil ein Mitglied kündigt. Hier empfiehlt es sich, mit dem Vermieter nach einer Lösung zu suchen. Beispielsweise indem dieser den bestehenden Mietvertrag neu aufsetzt. Doch auch hierfür muss vorher der alte von allen gekündigt werden, um mit den verbleibenden Mietern einen neuen aufzusetzen.
  • Was ist mit den Nebenkosten und der Kaution?
    Die Nebenkostenabrechnung sowie die Kaution werden nicht sofort bei Auszug fällig. Während die Kaution durchaus zwischen 3 und 6 Monaten einbehalten werden darf, wird sich die Abrechnung der Betriebskosten unter Umständen solange hinziehen, bis alle Daten der jeweiligen Versorger vorliegen.



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