Besichtigungsrecht Vermieter - wann darf der Vermieter rein?

Das Besichtigungsrecht durch den Vermieter lässt bei Mietern oftmals Fragen aufkommen. Muss der Vermieter seinen Besuch ankündigen? Muss ich ihn hineinlassen und wenn ja, wie oft? Muss ich jeder Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter stattgeben? Generell gilt, dass der Mieter das Hausrecht in seiner Wohnung ausübt. Wen er hineinlässt, obliegt üblicherweise ihm. Das Besichtigungsrecht durch den Vermieter kann hier eine Ausnahme bilden, die jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist.

Bei der Mietwohnung treffen zwei Grundsätze aufeinander

modernes Gebäude mit Flachdach (© Tiberius Gracchus / fotolia.com)
modernes Gebäude mit Flachdach (© Tiberius Gracchus / fotolia.com)
Schon das Grundgesetz geht von der Unverletzlichkeit der Wohnung aus. Dazu gehören selbstverständlich auch Mietwohnungen. Gleichzeitig muss hier aber auch beachtet werden, dass eine Mietwohnung immer noch im Eigentum des Vermieters steht. Und auch als Eigentümer genießt man bestimmte Rechte. Hier treffen also zwei Grundsätze aufeinander. Vor allem wird es dem Vermieter darum gehen, dass sein Eigentum, sprich die Mietwohnung, ordnungsgemäß erhalten bleibt. Im Rahmen der mietrechtlichen Regelungen ist er sogar dazu verpflichtet, für einen bestimmungsmäßigen Gebrauch der Mietsache zu sorgen.

Seine Aufgabe ist es daher auch, sich um etwaige Mängel zu kümmern. Um dies zu tun und auch, um Mängel überhaupt erst feststellen zu können, ist jedoch eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter erforderlich.

Willkürliche Besichtigungen durch den Vermieter sind nicht zulässig

Es ist also durchaus üblich, dass sich ein Vermieter einen persönlichen Eindruck davon verschaffen will, in welchem Zustand das Mietobjekt ist. Werden im Rahmen dieser Kontrollmaßnahmen Mängel entdeckt, kann entsprechend reagiert und mit der Beseitigung begonnen werden.

Es ist jedoch nicht per se davon auszugehen, dass generell in jedem Fall ein Recht zur Besichtigung besteht, hierfür wiegt letztlich auch der Schutz durch Art. 13 GG zu schwer. Stattdessen ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, so dass von Einzelfall zu Einzelfall entschieden wird, inwieweit dem Vermieter ein Recht auf eine Wohnungsbesichtigung zusteht.

Einigkeit besteht rechtlich darüber, dass der Vermieter einige Punkte beachten muss, möchte er eine Besichtigung des Mietobjekts durchführen. So muss ein konkreter Anlass für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter gegeben sein. Willkürliche Besichtigungsanfragen muss also nicht stattgegeben werden. Zudem muss die Besichtigung an einem Werktag, sprich von Montag bis Freitag zur Tageszeit vorgenommen werden. Stets sind dabei auch die Belange des Mieters zu beachten, beispielsweise dessen Arbeitszeiten. Der Mieter darf nicht mehr beeinträchtigt werden, als tatsächlich nötig und unvermeidlich. Und natürlich ist es dem Vermieter nicht gestattet, einfach unangekündigt vor der Tür zu stehen und Zutritt zu verlangen. Vielmehr hat er seine Absicht, eine Besichtigung durchzuführen, rechtzeitig anzukündigen.

Mögliche Gründe für eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter:

  • Um bei einem Verkauf von Haus oder Wohnung Interessenten das Mietobjekt zu zeigen.
  • Um eine vorbereitende Besichtigung durchzuführen, wenn beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
  • Um die Mietsache zu überprüfen, wenn Mängel angezeigt oder sonst bekannt geworden sind.
  • Um bei einem begründeten Verdacht zu überprüfen, ob der Mieter seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nachkommt.
  • Um zu überprüfen, ob die Mietsache vertragswidrig genutzt wird (zum Beispiel gewerblich statt privat, oder verbotene Tierhaltung).
  • Um Messeinrichtungen abzulesen.
  • Um im Zuge einer Mieterhöhung eine Begutachtung mit einem Sachverständigen durchzuführen.
Fachanwalt.de-Tipp:
Eine Besichtigung sollte immer sachbezogen sein. Geht es also beispielsweise um die Begutachtung eines Mangels im Badezimmer, muss kein Zutritt zu anderen Räumlichkeiten gewährt werden.

Wie oft steht dem Vermieter das Recht zur Besichtigung zu?

Besichtigungstermin (© contrastwerkstatt / fotolia.com)
Besichtigungstermin (© contrastwerkstatt / fotolia.com)
Die Frage, wie oft nun eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter zulässig ist, kann nicht einhellig beantwortet werden. Auch hier kommt es letztlich wieder auf den konkreten Einzelfall an. Die Gerichte haben hier Richtlinien vorgegeben im Rahmen ergangener Urteile, ebenso finden sich Orientierungspunkte in der Literatur. So sollte einer allgemeinen Besichtigung beispielsweise höchstens alle 2 Jahre stattgegeben werden. Wohingegen es in anderen Fällen dem Vermieter sogar bis zu dreimal im Monat möglich sein soll, die Mietwohnung zu betreten. Etwa dann, wenn er diese Kaufinteressenten zeigen oder wiederholte Reparaturen durchführen will. Hier haben auch Gerichte bislang festgelegt, dass es auch berufstätigen Mietern zuzumuten ist, bis zu 3 Besichtigungstermine im Monat dulden zu müssen. Diese sollten sich jeweils jedoch nicht länger als 30 bis 45 Minuten erstrecken.

Wie lange im Voraus muss die Besichtigung angekündigt werden?

Auch hier gibt es keine festen Vorgaben, stattdessen sollte vor allem auf den Grund der Besichtigung Wert gelegt werden. Dient die Begutachtung der Wohnung etwa späteren Modernisierungsmaßnahmen, ist die Frist zur Besichtigung um einiges länger anzusetzen, als wenn etwa ein aktueller Mangel vorliegt, den sich der Vormieter persönlich ansehen will.

Kann der Vermieter eigenmächtig die Mietwohnung betreten?

Was, wenn der Vermieter eigenmächtig eine Wohnungsbesichtigung plant und gar nicht erst um die Zustimmung des Mieters bietet? Dies ist natürlich nicht gestattet. Das Hausrecht liegt immer noch beim Mieter. Lediglich in eng gefassten Ausnahmefällen, etwa bei Notstand oder Nothilfe, kann ein eigenmächtiges Betreten durch den Vermieter zulässig sein. Eine solche Ausnahme ist jedoch nicht im Fall einer regulären Wohnungsbesichtigung gegeben. Sollte der Vermieter ohne die Zustimmung des Mieters die Wohnung betreten, ist ein Fall von verbotener Eigenmacht gegeben und der Vermieter macht sich des Hausfriedensbruchs strafbar.

Was, wenn sich der Mieter weigert?

Geht es um eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter, hat dieser stets auch auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen, was zum Beispiel Arbeits- und Ruhezeiten oder auch Urlaub angeht. Wenn der Mieter sich aber nun dauerhaft weigert, dem Vermieter Zugang zu gewähren und Terminvorschläge immer wieder ignoriert, ohne ausreichende Gründe für eine Absage zu liefern, kann der Vermieter sein Wohnungsbesichtigungsrecht auch einklagen. Wird der Anspruch des Vermieters auf dem Klageweg durchgesetzt, hat der Mieter die Wohnungsbesichtigung zu dulden, andernfalls kann er sich im Zweifel sogar schadensersatzpflichtig machen. Erhält der Vermieter einen Duldungstitel für eine Besichtigung, kann der Anspruch zwangsweise durchgesetzt werden. Ein Vollzugsbeamter der Staatsanwaltschaft oder ein Gerichtsvollzieher kann dann die Wohnungstür für eine einmalige Besichtigung öffnen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Als Mieter sollte man eine Anfrage des Vermieters zwecks Besichtigungstermin nicht leichtfertig ablehnen. Denn genauso wie der Vermieter einen konkreten Anlass für die Besichtigung vorzuweisen hat, muss auch der Mieter seine Verweigerung mit einem berechtigten Grund untermauern können.
Unberechtigte Verweigerungen können laut BGH sogar zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Wer es zeitlich gar nicht einrichten kann, den Vermieter selbst zu empfangen, oder beispielsweise durch einen längeren Urlaub verhindert ist, kann auch eine Vertrauensperson seitens des Mieters ernannt werden, etwa ein Familienmitglied, die dem Vermieter in dringenden Fällen die Tür öffnet und Zutritt gewährt.

Sinnvoll ist es immer, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, wenn man zeitlich sehr eingespannt ist oder es einem aus anderen Gründen nicht möglich ist, einen Besichtigungstermin wahrzunehmen. Ist man beispielsweise krank, sollte ein Attest vorgelegt werden, am besten natürlich immer gleich in Verbindung mit einem Alternativtermin. Auf der sicheren Seite ist man, wenn man den Zugang des Schreibens beim Vermieter nachweisen kann, zum Beispiel durch ein Einschreiben oder einen Zeugen. Sich dauerhaft stur zu stellen verhärtet letztlich nur die Fronten und kann sogar die Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen. Besser ist es daher, sich mit seinem Vermieter terminlich zu arrangieren.

Musterschreiben für Mieter: Vorschlag von Ausweichterminen

Vertragsmuster  (© the_builder / fotolia.com)
Vertragsmuster (© the_builder / fotolia.com)
Der Vermieter hat schriftlich angekündigt, eine Wohnungsbesichtigung durchführen zu wollen, aber das vorgeschlagene Datum passt dem Mieter nicht? Dann kann er ebenfalls schriftlich antworten und einen Ausweichtermin vorschlagen. Ein solches Schreiben kann wie folgt aufgebaut sein.

Absender:                                                                                                                   Ort / Datum

 

Empfänger (Vermieter/Verwalter):

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ihr Schreiben vom XX, indem Sie eine Wohnungsbesichtigung ankündigen, hat mich erreicht. Leider ist es mir aus Zeitgründen nicht möglich, diesen Termin wahrzunehmen. Ich biete Ihnen daher einige Ausweichtermine für eine Besichtigung an:

 

Datum / Uhrzeit

Datum / Uhrzeit

Datum / Uhrzeit

 

Eine Einhaltung dieser Termine ist nur möglich, wenn Sie 3 Tage zuvor von Ihnen bestätigt werden. Wir bitten Sie zudem, uns genau zu nennen, welche Personen an der Wohnungsbesichtigung teilnehmen werden.

 

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift

Wer ist noch zur Besichtigung berechtigt?

Es ist nicht allein der Vermieter, der ein Recht zur Wohnungsbesichtigung haben kann. Vielmehr kann er in Begleitung anderer Person die Wohnung betreten, wenn diese daran ebenfalls ein Interesse haben. Zu nennen wären hier beispielsweise Handwerker oder Kaufinteressenten. Für diese Personen ist es auch möglich, die Wohnungsbesichtigung ohne den Vermieter durchzuführen, allerdings nur, wenn dies in der Ankündigung im Vorfeld auch so genannt wird und eine Vollmacht des Vermieters im Original vorliegt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Als Mieter muss und sollte man niemanden hereinlassen, der keinen entsprechenden Nachweis erbringen kann, dass eine Bevollmächtigung durch den Vermieter vorliegt. Eine Kopie der Vollmacht genügt dabei nicht.
Übrigens gilt: Kauf bricht nicht Miete. Wechselt der Eigentümer des Mietobjekts, wird der Käufer erst durch Eintragung im Grundbuch Eigentümer, nicht allein durch den Kaufvertrag. Will der Käufer im Vorfeld schon eine Besichtigung durchführen, geht dies nur mit einer Vollmacht des bisherigen Eigentümers.

Fotografieren während des Besichtigungstermins?

Unterschiedlich beantwortet wird auch die Frage, ob der Vermieter während der Besichtigung dazu berechtigt ist, Fotos zu machen oder Videoaufnahmen anzufertigen. Schließlich kann hier ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters angenommen werden. Üblicherweise wird es zulässig sein, Fotos von Mängeln zu machen, zwecks Beweissicherung. Hier gilt jedoch, tatsächlich nur das zu fotografieren, was auch zum konkreten Zweck wirklich fotografiert werden muss.

Regelung des Besichtigungsrechts im Mietvertrag

Es ist möglich, dass sich der Vermieter sein Recht zur Besichtigung im Mietvertrag einräumen lässt. Jedoch gibt es auch hier die üblichen Grenzen. Das heißt, dass Regelungen, die besagen, dass eine Besichtigung ohne Vorankündigung und ohne berechtigten Anlass durchgeführt werden kann, stets unzulässig sind. Eine solche Klausel ist automatisch unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen würde.

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Für Vermieter: Musterschreiben zur Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung

Wer als Vermieter einen Termin zur Wohnungsbesichtigung ausmachen möchte, sollte sich schriftlich an seinen Mieter wenden. Das Ankündigungsschreiben kann dabei wie folgt aufgebaut sein.

Absender:                                                                                                           Ort / Datum
Name
Adresse
 
Empfänger (Mieter):
Name
Adresse
                                                                                                              
Betrifft: Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung

Sehr geehrter Herr / Sehr geehrte Frau X,
ich plane die Besichtigung Ihrer Wohnung am X um X Uhr.
Grund für die Besichtigung: (z.B. Verkauf des Objekts, Ablesen einer Messeinrichtung usw.)
Bei der Besichtigung werden maximal (Anzahl der Personen) Personen zugegen sein.

Namen der Begleitpersonen:


Ich bitte Sie daher, mir die Räumlichkeiten zum oben genannten Termin zugänglich zu machen.
Sollte es Ihnen nicht möglich sein, den genannten Termin wahrzunehmen, schlage ich Ihnen folgende Alternativtermine vor:

Datum / Uhrzeit
Datum / Uhrzeit

Bitte bestätigen Sie mir, welchen der Termine Sie wahrnehmen können. Sollten Sie persönlich verhindert sein, bitte ich Sie, eine Vertrauensperson zu beauftragen, uns den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Selbstverständlich kann Ihre Vertrauensperson während des Besichtigungstermins auch anwesend sein.
 
Mit freundlichen Grüßen,
Unterschrift
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Zusammenfassung:

 

  • Eine eigenmächtige Besichtigung durch den Vermieter ist unzulässig.
  • Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter muss im Vorfeld mit einer ausreichenden Frist angekündigt werden.
  • Besuchsrecht darf nur zu ortsüblichen Zeiten ausgeübt werden, d.h. werktags unter Berücksichtigung der Ruhezeiten.



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