Ein mündlicher Mietvertrag entsteht durch das mündliche Angebot eines Vermieters und der ausdrücklichen Annahme durch den Mieter. Wesentliche Bestandteile sind neben den Vertragspartnern Mietgegenstand, Einzugszeitpunkt, Mietdauer und Entgelt. Die Mietdauer ist auf unbestimmte Zeit festzulegen. Beträgt sie mehr als ein Jahr, gilt das Schrifterfordernis. Die Rechtsgrundlage bildet das BGB, was für den Mieter vorteilhaft sein kann, bspw. bezüglich der Verantwortung des Vermieters für „Schönheitsreparaturen“. Eine Kündigung ist nur schriftlich möglich.
- 1. Mündlicher Mietvertrag und BGB
- 2. Mündlicher Mietvertrag und Rücktritt
- 2.1. Rücktritt wegen Mängel
- 2.2. Rücktritt bei Vortäuschung falscher Tatsachen
- 2.3. Rücktritt des Vermieters
- 3. Mündlicher Mietvertrag und Kündigung / Auszug – das sollten Sie beachten
- 3.1. Alternative: Aufhebungsvertrag
- 3.2. Kündigung und Kündigungsfristen für Vermieter
- 3.3. Urteile: Mündlicher Mietvertrag und Kündigung
- 4. Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter in Übersicht
- 5. Fazit
Mündlicher Mietvertrag und BGB
Mündlicher Mietvertrag (© Chinnapong – stock.adobe.com)Gemäß geltender Rechtslage sind mündliche Zusagen zur Entstehung eines Mietverhältnisses zulässig, bindend und gesetzlich unbedenklich. Der Mietvertrag ist ohne Einschränkung gültig, sobald Einigkeit zwischen Vermieter und Mieter über das Mietobjekt (Einrichtung, Möblierung) und das Mietverhältnis (Dauer, Mietentgelt, Gebrauch) besteht. Begründet wird ein solcherart geschlossener Mietvertrag durch die Annahme des Angebots durch den Mieter. Die Mietdauer muss auf unbestimmte Zeit festgelegt sein, denn für befristete Verträge gilt das Erfordernis der Schriftform.
Der Vermieter wiederum kann von einem rechtsgültigen Mietverhältnis ausgehen, wenn die Schlüssel für das Mietobjekt übergeben wurden und die Miete einbezahlt ist. Die entsprechenden Regelungen finden sich in §§ 535 ff. BGB.
Der Mieter kann sich darauf berufen, dass der Vermieter das Objekt zum vertragsgemäß vorgesehenen Gebrauch überlässt und diesen Zustand auch weiterhin aufrecht hält. Ebenso hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Nach den Bestimmungen des BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu bezahlen.
Voraussetzungen – so ist der Vertrag gültig
Es bestehen auch hinsichtlich mündlicher Mietverträge keine Formerfordernisse, um zur Rechtswirksamkeit zu gelangen. Die Vertragspartner sollten sich aber bewusst sein, dass es bei Auseinandersetzungen zu Beweisproblemen kommen kann. Wesentlich ist, dass Einigung über die grundsätzlichen Vertragsbestandteile besteht:
- Wer sind die Vertragsparteien?
- Was ist der Mietgegenstand?
- Für wann ist der Zeitpunkt des Einzugs festgelegt?
- Wie lange soll das Mietverhältnis dauern?
- Was ist der vorgesehene Gebrauch?
- Wie hoch ist das Entgelt für das Mietobjekt?
Die Klarheit über die Bestandteile des mündlich geschlossenen Mietvertrages ist für beide Parteien essenziell, da im gegenteiligen Fall eine spätere Anfechtung wegen Irrtum (§ 119 BGB) möglich wäre.
Mit der Gültigkeit des Vertrages beginnt für den Mieter die Pflicht zur Zahlung der Miete. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er die Mieträumlichkeiten dem Mieter zur Benutzung zu überlassen hat.
Mündlicher Mietvertrag und Rücktritt
Der Rücktritt von einem Mietvertrag ist eine komplexe Angelegenheit. Für den Mieter besteht die Rücktrittsmöglichkeit nur, wenn diese im Mietvertrag festgelegt wurde. Kommt es darüber zu einer rechtlichen Auseinandersetzung, obliegt es dem Mieter, den Nachweis zu erbringen, dass eine Rücktrittsmöglichkeit im Vertrag vereinbart wurde.
Im Übrigen gilt die Rücktrittsregel in gleicher Weise für den Vermieter, der den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen kann, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat.
Rücktritt wegen Mängel
Wenn bereits vor Abschluss des Mietvertrages ein schwerwiegender Mangel vorliegt, der dem Mieter verschwiegen wurde, kann dieser vom Vertrag zurücktreten. Dies ist auch dann der Fall, wenn eine Mängelbehebung vereinbart wurde und der Vermieter dieser nicht nachgekommen ist.
Ein Rücktritt kann auch gerechtfertigt sein, wenn das Mietobjekt nicht fristgerecht übergeben wurde (bspw., weil sich Sanierungsmaßnahmen verzögert haben). Nach § 323 BGB haben Mieter ein Recht auf die Übergabe zum vereinbarten Zeitpunkt.
Ein Rücktritt ist auch nach Einzug möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, wobei es keine Rolle spielt, ob äußere Einflüsse oder persönliche Verantwortung des Vermieters ursächlich für diesen Zustand des Mietobjektes sind.
Rücktritt bei Vortäuschung falscher Tatsachen
Sollte das Mietobjekt in einer Beschreibung anders – und für den Mieter vorteiliger als den Tatsachen entsprechend – dargestellt worden sein (bspw. Lärmbelästigung, Umgebung, Entwicklung), dann stellt auch dies eine legitimen Rücktrittsgrund dar, wobei eine Anfechtung der erste Schritt ist. Dabei ist die Einzelfallbewertung ausschlaggebend.
Rücktritt des Vermieters
Bei nachweisbarer Täuschung des Mieters zum Nachteil des Vermieters hat auch dieser das Recht vom Vertrag zurückzutreten, bspw. bei mangelnder Bonität des Mieters. Der Vermieter hat für die Anfechtung ein Jahr Zeit, ab der Kenntniserlangung über die Täuschung.
Mündlicher Mietvertrag und Kündigung / Auszug – das sollten Sie beachten
Schriftliche Kündigung (© Gina Sanders – stock.adobe.com)Im Gegensatz zum Abschluss des Mietvertrages ist die Beendigung durch den Mieter (Kündigung) nur schriftlich möglich, und zwar mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende und erst ab Beginn des Mietverhältnisses.
Ab dem Zeitpunkt des Einzugs ist lediglich eine ordentliche Kündigung möglich, ein eventuell vereinbartes Rücktrittsrecht erlischt. Es kann auch ein anderer Zeitpunkt festgelegt werden, z. B. Schlüsselübergabe oder Gebrauchsüberlassung.
Verträge, die mit Mindestmietdauer vereinbart wurden, sind von der Kündigung in diesem Zeitraum ausgeschlossen. Auch ein vorzeitiger Auszug entbindet den Mieter nicht von der Pflicht zur Zahlung der Miete.
Alternative: Aufhebungsvertrag
Besteht für den Vermieter die Aussicht auf einen Nachmieter, so kann er dem Mieter einen Aufhebungsvertrag anbieten, auch wenn die Rücktrittsklausel im Vertrag fehlt oder das Mietverhältnis bereits begonnen hat.
Kündigung und Kündigungsfristen für Vermieter
Vermieter können nur kündigen, wenn sie als Grund „berechtigtes Interesse“ anführen. Eine Kündigung, um die Miete zur erhöhen ist rechtlich nicht möglich (§ 573 BGB).
Für den Vermieter ist die Kündigungsfrist von der Mietdauer abhängig und kann jeweils zum Schluss eines Kalendermonats erfolgen:
- Bis zu 5 Jahren: 3 Monate.
- Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate.
- Ab 8 Jahren: 8 Monate.
Wenn der Vermieter das Mietverhältnis nicht ausdrücklich beendet, spricht man dann von einer „stillschweigenden Beendigung“, wenn der Mieter aus dem Mietobjekt auszieht und die Bezahlung der Miete einstellt.
Urteile: Mündlicher Mietvertrag und Kündigung
Folgende Beispiele lassen sich in der Rechtsprechung finden:
- BGH Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15: Voraussetzungen für die Kündigung von Wohnraumverhältnissen durch den Vermieter (Generalklausel nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).
- Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 233/12: Die Kündigung seitens des Vermieters wegen Eigenbedarf ist rechtmäßig, wenn der Bedarf bei Abschluss des Vertrages nicht absehbar war, auch wenn das Mietverhältnis erste kurze Zeit Bestand hat.
- AG München, 30.11.2017 - 423 C 8953/17: Unerlaubte gewerbliche Nutzung eines Mietobjektes als Kündigungsgrund zulässig.
- BGH Urteil vom 18.09.2013, - VII ZR 297/12: Beweiswürdigung zum Abschluss eines für den Erwerber nachtteiligen Mietvertrages (Zwangsversteigerung).
Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter in Übersicht
Hier finden Sie eine Übersicht über die Vor- und Nachteile eines mündlichen Mietvertrags, die Sie vor dem Vertragsschluss berücksichtigen sollten:
Als Vermieter
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Pro |
Kontra |
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Einfacher Vertragsabschluss: Mündliche Mietverträge sind bindend und können schnell ohne Papierkram abgeschlossen werden. |
Fehlende Schriftlichkeit kann zu Unklarheiten führen: Missverständnisse und Streitigkeiten über die genauen Vertragsbedingungen können entstehen. |
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Flexibilität: Bei mündlichen Mietverträgen gibt es in der Regel weniger formal festgelegte Bedingungen, was dem Vermieter möglicherweise mehr Flexibilität in der Verwaltung des Mietobjekts ermöglicht. |
Unklarheit über Vertragsbedingungen: Mündliche Vereinbarungen können unklarer sein als schriftliche, und es kann zu Missverständnissen darüber kommen. |
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Weniger Pflichten für den Mieter: Angewandt werden die Bestimmungen des BGB, die günstiger für den Mieter sein können (z B. müssen Schönheitsreparaturen in der Regel oft vom Vermieter durchgeführt werden). |
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bestimmten gesetzlichen Vorschriften entsprechen. |
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Einschränkung auf unbefristete Verträge, denn befristete Mietverträge bedürfen der Schriftform. |
Als Mieter
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Pro |
Kontra |
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Vereinfachter Vertragsabschluss: Er kann schneller und unkomplizierter abgeschlossen werden als ein schriftlicher Vertrag. |
Beweisprobleme: Bestimmte Vereinbarungen sind schwerer nachzuweisen. |
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Flexibilität: Bei mündlichen Mietverträgen gibt es in der Regel weniger formal festgelegte Bedingungen. |
Mangelnde Klarheit über Inhalte kann zu Missverständnissen über die Vertragsbedingungen führen. |
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Verbrauchsunabhängige Nebenkostenberechnung: Es wird eine Inklusivmiete verrechnet, der Vermieter kann keine Nachzahlungsforderung stellen. |
Nur schriftliche Kündigung möglich! |
Fazit
Mieterrechte (© M. Schuppich – stock.adobe.com)Mündliche Mietverträge sind rechtlich bindend und können in bestimmten Situationen vorteilhaft sein. Die Vertragsparteien sollten sich jedoch der potenziellen Nachteile in Bezug auf die Beweisführung bei Streitigkeiten bewusst sein. Außerdem ist es wichtig, dass beide Parteien genau verstehen, auf was sie sich einigen, um spätere Missverständnisse oder rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.
Ein Fachanwalt für Mietrecht kann sowohl Mietern als auch Vermietern bei Problemen mit mündlich geschlossenen Mietverträgen helfen:
- Rechtsberatung und Aufklärung über Rechte und Pflichten von beiden Seiten.
- Beweisführung und Dokumentation: Beweise sammeln, bewerten und mögliche Zeugenaussagen sichern.
- Verhandlung mit der Gegenseite, um eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.
- Vertretung vor Gericht.
- Klärung der Kündigungsregelungen und -möglichkeiten.
- Schadensersatzansprüche oder Ansprüche auf Aufwendungsersatz geltend machen.
Hier finden Sie einen Fachanwalt für Miertrecht in Ihrer Nähe.
