Kündigung vom Mietvertrag - ist Schriftform notwendig?

Hinlänglich bekannt ist die Tatsache, dass die Kündigung eines Mietvertrages in Schriftform erfolgen muss. Doch ob dieses Schreiben per Fax, als Email, in einer SMS oder doch lieber als Schriftstück per Einschreiben erfolgen soll, ist indes immer wieder Grund für diverse Rechtsstreitigkeiten. Denn häufig herrscht gerade bei Mietverträgen der Glaube, dass es allein der Schriftform bedarf, um seine Mietwohnung ordnungsgemäß zu kündigen. Stimmt das? Muss die Kündigung eines Mietvertrages immer als Schriftstück erfolgen?

Wie sollte man den Mietvertrag kündigen?

Kündigung (© Kautz15 / Fotolia.com)Im heutigen elektronischen Zeitalter ist es nur allzu normal, wenn Anschreiben oder Kontaktaufnahmen zum Beispiel via Email stattfinden. Selbst Einkommensteuererklärungen werden fast immer auf elektronischem Wege übermittelt. Daher stellen sich immer mehr Mieter und Vermieter die Frage: Kündigung des Mietvertrages in Schriftform per Fax, Email, SMS oder Einschreiben? Möglich sind grundsätzlich alle Wege, nur die Rechtswirksamkeit ist nicht in allen Fällen gegeben. Denn ein Mietvertrag muss schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift gekündigt werden.

Die Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages in Schriftform:

• die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen
• sie wird erst dann rechtswirksam, wenn sie die eigenhändige Unterschrift der kündigenden Partei aufweist
• eine Kündigung des Mietvertrages muss immer von allen Mietern oder allen Vermietern eigenhändig unterzeichnet werden
• sie muss unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ein Auszugsdatum enthalten oder hilfsweise mit dem Vermerk versehen sein „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“
• eine Kündigung gilt erst dann als wirksam, wenn sie garantiert den Empfänger erreicht hat
• die schriftliche Kündigung muss immer auch die genaue Bezeichnung und Lage der Mietsache aufweisen, also Adresse, Etage und möglichst die Nummer

Sowohl Vermieter als auch Mieter sind bei der Mietvertragskündigung laut § 126 BGB an die Schriftform gebunden. Das bedeutet zunächst, dass der Kündigungswunsch unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen schriftlich formuliert wird. Ein Anruf beim Vermieter genügt also nicht.

Darüber hinaus müssen aber schriftliche Kündigungen von Mietverträgen auch immer die eigenhändige Unterschrift aufweisen. Wird indes der Schriftsatz via Email oder auch Fax versendet, erfolgt die Unterschrift auf elektronischem Wege, der dann wiederum die Kündigung nicht wirksam werden lässt. Denn um eigenhändig zu unterschreiben wird in diesen beiden Fällen zwar auf dem Original handschriftlich unterzeichnet, der Empfänger aber erhält das Kündigungsschreiben wieder nur als elektronisch unterzeichnet.

Bei einer SMS oder auch WhatsApp-Nachricht ist eine derartige Unterschrift gar nicht möglich, so dass auch hier keine Rechtswirksamkeit eintritt.

Merke: Die Anforderung an die Eigenhändigkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses ist erst dann erfüllt, wenn handschriftlich unterschrieben wurde.

Mögliche Ausnahmeregelungen

Unter Umständen kann aber die Kündigung des Mietvertrages auch auf elektronischem Wege zugestellt werden. In diesem Fall aber darf der Hinweis nicht fehlen, dass es sich dabei um eine Vorabkündigung handelt und das Original, die eigenhändig unterzeichnete Kündigung, zeitnah folgen wird.

Vorsicht: Sollte dies aus dem Grund so gehandhabt werden, weil man die Kündigungsfrist noch einhalten will, so sei hierbei zu beachten, dass ein Vermieter eine derartige Übersendung vorab nicht anerkennen muss.

• Zur Wahrung der Kündigungsfrist muss die Kündigung der Mietwohnung rechtzeitig beim Vermieter eintreffen.

Darüber hinaus kann aber auch eine Ausnahmeregelung für die elektronische Übermittlung der Kündigung des Mietvertrages greifen. Nach § 126a Abs.1 BGB kann die schriftliche Kündigung durch eine elektronische ersetzt werden, wenn das elektronisch erstellte Dokument mit einer elektronischen Signatur versehen wird, die den Ansprüchen des Signaturgesetztes entspricht. Daher kann die Kündigung des Mietvertrages maximal mittels Email an den Vermieter versendet werden und trotzdem rechtsgültig sein.

• Der Vermieter muss sich aber mit dieser Form der Kündigung einverstanden erklären.

Die schriftliche Kündigung der Mietwohnung durch einen Stellvertreter

Sofern ein Mieter die schriftliche Kündigung für den Mietvertrag von einem bevollmächtigten Stellvertreter anfertigen lässt, muss auch hier das Kündigungsschreiben eine eigenhändige Unterschrift tragen – nämlich die des Stellvertreters. Rechtsgültig wird aber die Kündigung erst dann, wenn der Stellvertreter eine Vollmachtsurkunde nachweisen kann. Um hier unnötige Rechtsstreitigkeiten zu umgehen, empfiehlt es sich, auch die Vollmacht in Schriftform zu erteilen. E-Mail, Fax oder SMS sind in diesem Zusammenhang unzureichend und werden nicht anerkannt.

Fachanwalt.de-Tipp: Stellvertreter kann beispielsweise ein Anwalt oder auch eine vertrauenswürdige und nahestehende Person sein.

Zudem sollte beachtet werden, was nach der Kündigung kommt

Vermieter sind natürlich sehr daran interessiert, dass der durch den Mieter gekündigte Wohnraum so schnell wie möglich wieder weitervermietet werden kann. Aus diesem Grund schalten viele Eigentümer schon vor dem Auszug des Mieters entsprechende Anzeigen und laden potenzielle Nachmieter zu Besichtigungsterminen ein.

Hierbei sind einige Punkte von Wichtigkeit:

• der scheidende Mieter hat das Hausrecht – Termine für Besichtigungen müssen also mit ihm abgestimmt werden
• höchstens 1 bis 2 solcher Besichtigungstermine pro Woche sind zumutbar
• ganze „Völkerwanderungen“ aber muss der Mieter nicht dulden
• Besichtigungstermine sind dem Mieter anzukündigen
• der Mieter hat das Recht, dass die Termine auf unter eine Stunde im Monat begrenzt werden

Bei einer Kündigung der Mietwohnung ist in der Regel immer die Schriftform und die persönliche Unterschrift erforderlich.

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Kündigung des Mietvertrages immer der Schriftform bedarf und die eigenhändige Unterschrift des/der Mieter tragen muss, die auch mit im Vertrag stehen und als Hauptmieter gelten. Im umgekehrten Falle betrifft die Unterzeichnungspflicht alle Vermieter, die im Mietvertrag als solche aufgeführt sind.

Um eine Kündigung auf elektronischem Wege, als per Email oder als Fax zuzustellen, muss die andere Vertragspartei sich damit einverstanden erklären. Darüber hinaus werden solche Kündigungen nur dann als wirksam angesehen, wenn die Signatur allen Anforderungen des Signaturgesetztes entspricht und der Name des Ausstellers der Erklärung gut leserlich beigefügt wurde.

Eine Kündigung per SMS oder als WhatsApp-Nachricht ist völlig ausgeschlossen, denn in diesem Fall
Frist (© mizar21984 / Fotolia.com)ist keine eigenhändige Unterschrift möglich, so dass die Kündigungsabsicht unwirksam ist und rechtlich nicht anerkannt wird.

Da die Kündigung für einen Mietvertrag generell nur dann in Kraft treten kann, wenn der Empfänger diese auch wirklich und nachweisbar erhalten hat, empfiehlt es sich immer, das Schriftdokument per Einschreiben zu versenden. Idealerweise mit Rückschein, so dass sich genau nachvollziehen lässt, wann die Kündigung zugestellt wurde.

In jedem Fall muss die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist von 3 Monaten bei einem Kündigungsschreiben für einen Mietvertrag beachtet werden. Sollte das Schriftstück in diesem Zusammenhang postalisch auf den Weg gebracht werden, empfiehlt es sich immer, einige Tage mehr einzukalkulieren, damit das Schreiben den Vermieter oder Mieter auch in jedem Fall pünktlich erreicht.

Fachanwalt.de-Tipp: Seit dem 1.10.2016 dürfen Verträge, die nach dem 1.10.2016 online geschlossen wurden, auch via E-Mail, Fax oder SMS gekündigt werden, auch wenn im Vertrag ausdrücklich die Schriftform gefordert wird. Allerdings gilt diese neue Regelung NICHT für Mietverträge. Das neue Kündigungsrecht hat für diese keine Gültigkeit!