Kündigung vom Mietvertrag - ist Schriftform notwendig?

Hinlänglich bekannt ist die Tatsache, dass die Kündigung eines Mietvertrages in Schriftform erfolgen muss. Doch ob dieses Schreiben per Fax, als Email, in einer SMS oder doch lieber als Schriftstück per Einschreiben erfolgen soll, ist indes immer wieder Grund für diverse Rechtsstreitigkeiten. Denn häufig herrscht gerade bei Mietverträgen der Glaube, dass es allein der Schriftform bedarf, um seine Mietwohnung ordnungsgemäß zu kündigen. Stimmt das? Muss die Kündigung eines Mietvertrages immer als Schriftstück erfolgen?

Wie sollte man den Mietvertrag kündigen?

Kündigung (© Kautz15 / Fotolia.com)Im heutigen elektronischen Zeitalter ist es nur allzu normal, wenn Anschreiben oder Kontaktaufnahmen zum Beispiel via Email stattfinden. Selbst Einkommensteuererklärungen werden fast immer auf elektronischem Wege übermittelt. Daher stellen sich immer mehr Mieter und Vermieter die Frage: Kündigung des Mietvertrages in Schriftform per Fax, Email, SMS oder Einschreiben? Möglich sind grundsätzlich alle Wege, nur die Rechtswirksamkeit ist nicht in allen Fällen gegeben. Denn ein Mietvertrag muss schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift gekündigt werden.

Die Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages in Schriftform:

• die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen
• sie wird erst dann rechtswirksam, wenn sie die eigenhändige Unterschrift der kündigenden Partei aufweist
• eine Kündigung des Mietvertrages muss immer von allen Mietern oder allen Vermietern eigenhändig unterzeichnet werden
• sie muss unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ein Auszugsdatum enthalten oder hilfsweise mit dem Vermerk versehen sein „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“
• eine Kündigung gilt erst dann als wirksam, wenn sie garantiert den Empfänger erreicht hat
• die schriftliche Kündigung muss immer auch die genaue Bezeichnung und Lage der Mietsache aufweisen, also Adresse, Etage und möglichst die Nummer

Sowohl Vermieter als auch Mieter sind bei der Mietvertragskündigung laut § 126 BGB an die Schriftform gebunden. Das bedeutet zunächst, dass der Kündigungswunsch unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen schriftlich formuliert wird. Ein Anruf beim Vermieter genügt also nicht.

Darüber hinaus müssen aber schriftliche Kündigungen von Mietverträgen auch immer die eigenhändige Unterschrift aufweisen. Wird indes der Schriftsatz via Email oder auch Fax versendet, erfolgt die Unterschrift auf elektronischem Wege, der dann wiederum die Kündigung nicht wirksam werden lässt. Denn um eigenhändig zu unterschreiben wird in diesen beiden Fällen zwar auf dem Original handschriftlich unterzeichnet, der Empfänger aber erhält das Kündigungsschreiben wieder nur als elektronisch unterzeichnet.

Bei einer SMS oder auch WhatsApp-Nachricht ist eine derartige Unterschrift gar nicht möglich, so dass auch hier keine Rechtswirksamkeit eintritt.

Merke: Die Anforderung an die Eigenhändigkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses ist erst dann erfüllt, wenn handschriftlich unterschrieben wurde.

Mögliche Ausnahmeregelungen

Unter Umständen kann aber die Kündigung des Mietvertrages auch auf elektronischem Wege zugestellt werden. In diesem Fall aber darf der Hinweis nicht fehlen, dass es sich dabei um eine Vorabkündigung handelt und das Original, die eigenhändig unterzeichnete Kündigung, zeitnah folgen wird.

Vorsicht: Sollte dies aus dem Grund so gehandhabt werden, weil man die Kündigungsfrist noch einhalten will, so sei hierbei zu beachten, dass ein Vermieter eine derartige Übersendung vorab nicht anerkennen muss.

• Zur Wahrung der Kündigungsfrist muss die Kündigung der Mietwohnung rechtzeitig beim Vermieter eintreffen.

Darüber hinaus kann aber auch eine Ausnahmeregelung für die elektronische Übermittlung der Kündigung des Mietvertrages greifen. Nach § 126a Abs.1 BGB kann die schriftliche Kündigung durch eine elektronische ersetzt werden, wenn das elektronisch erstellte Dokument mit einer elektronischen Signatur versehen wird, die den Ansprüchen des Signaturgesetztes entspricht. Daher kann die Kündigung des Mietvertrages maximal mittels Email an den Vermieter versendet werden und trotzdem rechtsgültig sein.

• Der Vermieter muss sich aber mit dieser Form der Kündigung einverstanden erklären.

Die schriftliche Kündigung der Mietwohnung durch einen Stellvertreter

Sofern ein Mieter die schriftliche Kündigung für den Mietvertrag von einem bevollmächtigten Stellvertreter anfertigen lässt, muss auch hier das Kündigungsschreiben eine eigenhändige Unterschrift tragen – nämlich die des Stellvertreters. Rechtsgültig wird aber die Kündigung erst dann, wenn der Stellvertreter eine Vollmachtsurkunde nachweisen kann. Um hier unnötige Rechtsstreitigkeiten zu umgehen, empfiehlt es sich, auch die Vollmacht in Schriftform zu erteilen. E-Mail, Fax oder SMS sind in diesem Zusammenhang unzureichend und werden nicht anerkannt.

Zudem sollte beachtet werden, was nach der Kündigung kommt

Vermieter sind natürlich sehr daran interessiert, dass der durch den Mieter gekündigte Wohnraum so schnell wie möglich wieder weitervermietet werden kann. Aus diesem Grund schalten viele Eigentümer schon vor dem Auszug des Mieters entsprechende Anzeigen und laden potenzielle Nachmieter zu Besichtigungsterminen ein.

Hierbei sind einige Punkte von Wichtigkeit:

• der scheidende Mieter hat das Hausrecht – Termine für Besichtigungen müssen also mit ihm abgestimmt werden
• höchstens 1 bis 2 solcher Besichtigungstermine pro Woche sind zumutbar
• ganze „Völkerwanderungen“ aber muss der Mieter nicht dulden
• Besichtigungstermine sind dem Mieter anzukündigen
• der Mieter hat das Recht, dass die Termine auf unter eine Stunde im Monat begrenzt werden

Bei einer Kündigung der Mietwohnung ist in der Regel immer die Schriftform und die persönliche Unterschrift erforderlich.

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Kündigung des Mietvertrages immer der Schriftform bedarf und die eigenhändige Unterschrift des/der Mieter tragen muss, die auch mit im Vertrag stehen und als Hauptmieter gelten. Im umgekehrten Falle betrifft die Unterzeichnungspflicht alle Vermieter, die im Mietvertrag als solche aufgeführt sind.

Um eine Kündigung auf elektronischem Wege, als per Email oder als Fax zuzustellen, muss die andere Vertragspartei sich damit einverstanden erklären. Darüber hinaus werden solche Kündigungen nur dann als wirksam angesehen, wenn die Signatur allen Anforderungen des Signaturgesetztes entspricht und der Name des Ausstellers der Erklärung gut leserlich beigefügt wurde.

Eine Kündigung per SMS oder als WhatsApp-Nachricht ist völlig ausgeschlossen, denn in diesem Fall
Frist (© mizar21984 / Fotolia.com)ist keine eigenhändige Unterschrift möglich, so dass die Kündigungsabsicht unwirksam ist und rechtlich nicht anerkannt wird.

Da die Kündigung für einen Mietvertrag generell nur dann in Kraft treten kann, wenn der Empfänger diese auch wirklich und nachweisbar erhalten hat, empfiehlt es sich immer, das Schriftdokument per Einschreiben zu versenden. Idealerweise mit Rückschein, so dass sich genau nachvollziehen lässt, wann die Kündigung zugestellt wurde.

In jedem Fall muss die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist von 3 Monaten bei einem Kündigungsschreiben für einen Mietvertrag beachtet werden. Sollte das Schriftstück in diesem Zusammenhang postalisch auf den Weg gebracht werden, empfiehlt es sich immer, einige Tage mehr einzukalkulieren, damit das Schreiben den Vermieter oder Mieter auch in jedem Fall pünktlich erreicht.

FAQ zur Schriftform bei der Kündigung eines Mietvertrags

Was bedeutet eine schriftliche Kündigung eines Mietvertrags?

Eine schriftliche Kündigung eines Mietvertrags ist eine einseitige Erklärung des Mieters oder des Vermieters, mit der der Mietvertrag beendet werden soll. Die Kündigung wird in schriftlicher Form verfasst und an die jeweils andere Partei übergeben oder per Post zugestellt. Eine schriftliche Kündigung kann auch per E-Mail oder Fax erfolgen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

Ist eine schriftliche Kündigung immer erforderlich?

Eine schriftliche Kündigung ist in den meisten Fällen erforderlich, um einen Mietvertrag wirksam zu beenden. Einige Verträge können jedoch eine mündliche Kündigung zulassen. Es ist jedoch ratsam, die Kündigung schriftlich zu formulieren, um Streitigkeiten und Missverständnisse zu vermeiden.

Was sollte in einer schriftlichen Kündigung enthalten sein?

Eine schriftliche Kündigung sollte den Namen des Vermieters und des Mieters, die genaue Anschrift der Wohnung und das Datum, an dem die Kündigung wirksam werden soll, enthalten. Es ist auch ratsam, den Grund für die Kündigung anzugeben, obwohl dies in der Regel nicht erforderlich ist. Die Kündigung sollte höflich und klar formuliert sein und eine Unterschrift des Kündigenden enthalten.

Welche Fristen müssen bei einer schriftlichen Kündigung eingehalten werden?

Die Fristen für eine Kündigung sind gesetzlich geregelt und hängen von der Art des Mietvertrags und der Kündigungsfrist ab. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist bei unbefristeten Mietverträgen drei Monate zum Monatsende. Bei befristeten Verträgen ist eine Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich. Es ist ratsam, im Mietvertrag nachzuschauen, ob eine andere Frist vereinbart wurde. Wenn die Frist nicht eingehalten wird, kann die Kündigung unwirksam sein.

Wie wird eine schriftliche Kündigung zugestellt?

Die Kündigung sollte entweder persönlich an den Vermieter übergeben oder per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Eine Übergabe per Fax oder E-Mail ist nur dann wirksam, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Es ist ratsam, die Kündigung frühzeitig zu verschicken, um sicherzustellen, dass sie fristgerecht beim Vermieter eingeht.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert?

Wenn der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert, kann es zu einem Rechtsstreit kommen. In diesem Fall ist es wichtig, dass die Kündigung ordnungsgemäß und fristgerecht erfolgt ist und dass der Kündigende alle erforderlichen Nachweise vorlegen kann. Wenn der Rechtsstreit zugunsten des Vermieters entschieden wird, muss der Mieter weiterhin die Miete zahlen und im schlimmsten Fall die Kosten des Rechtsstreits tragen. Es ist daher wichtig, dass die Kündigung sorgfältig und korrekt durchgeführt wird, um mögliche Konflikte zu vermeiden.

Kann ein Mietvertrag auch mündlich gekündigt werden?

Ein Mietvertrag kann auch mündlich gekündigt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Es ist jedoch ratsam, die Kündigung schriftlich zu formulieren, um späteren Missverständnissen vorzubeugen.