Kündigung Untermietvertrag - Frist

Auch wenn ein Untermietvertrag in mietrechtlichem Sinne ein Mietvertrag ist und dadurch die allgemeingültigen Vorgaben des Kündigungsrechtes gültig sind, gibt es doch in Bezug auf die Kündigungsfristen einiges mehr zu beachten wie bei herkömmlichen Mietverhältnissen. Ausschlaggebend ist dafür vor allem die Ausstattung der jeweiligen Räume, die untervermietet wurden. Doch der Aspekt, von wem die Kündigung ausgesprochen wird, kann ebenfalls eine unterschiedliche Kündigungsfrist nach sich ziehen.

Kündigung Untermietvertrag: Punkte, die von Bedeutung sind

Bei der Kündigung eines
Kündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com) Untermietvertrages kommt es auf verschiedene Gesichtspunkte an. Zum einen ist es von großer Bedeutung, ob eine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume untervermietet wurden. Die in diesem Zusammenhang geltenden Kündigungsfristen können darüber hinaus für den Untermieter anders ausfallen, wie für den Hauptmieter der Mietsache. Im BGB sind die Vorgaben für diese Fristen in verschiedenen Rechtsvorschriften zu finden und nicht zusammenhängend formuliert.

Wonach wird bei der Kündigung Untermietvertrag unterschieden?

• Untervermietung der gesamten Wohnung
• Untervermietung einzelner Räume, möbliert und unmöbliert

Darüber hinaus können einzelne Räume oder auch die gesamte Wohnung nur für einen befristeten Zeitraum untervermietet werden. In diesem Fall wird die Kündigung vor dem Ende dieses Zeitraums ausgeschlossen. Hier endet das Untermietverhältnis zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt.

Übersicht der einzelnen Kündigungsfristen bei Untermietverträgen

Besonderheiten bei einer Untervermietung der gesamten Wohnung

In aller Regel werden komplette
Kündigungsstempel ( © Kautz15 / Fotolia.com) Wohnungen nur dann vermietet, wenn der Hauptmieter für einen bestimmten Zeitraum nicht in dieser Wohnung lebt, beispielsweise weil er auf einem Auslandseinsatz ist. Insofern kann hier der Untermietvertrag als befristeter Vertrag gestaltet werden, welcher die vorzeitige Kündigung grundsätzlich ausschließt. Es sei denn, der Untermieter hat gewichtige Gründe, um von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Im Normalfall greift aber hier sowohl für den Hauptmieter als auch für den Untermieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Da seitens des Hauptmieters aber häufig ein berechtigtes Interesse an der Wohnung besteht, er also grundlegend auf Eigenbedarf kündigt, wenn er von seinem Auslandsaufenthalt zurückkommt, gestaltet sich der Kündigungsprozess meist recht einfach.

Kritisch wird es indes, wenn der Eigentümer der Wohnung als der Hauptvermieter dem Hauptmieter kündigt, noch bevor das Untermietverhältnis beendet wurde. Geschieht diese Kündigung zum Beispiel, weil der Hauptmieter diese fristlose Kündigung durch schlechte Zahlungsmoral schuldhaft herbeigeführt hat, ist er seinem Untermieter schadensersatzpflichtig.

Besonderheiten bei der Untervermietung von unmöblierten Zimmern

Meist lebt der Hauptmieter bei dieser Variante (Untervermietung von unmöbliertem Zimmer) auch weiterhin in besagter Wohnung und vermietet nur ein oder mehrere Zimmer an seinen Untermieter. Häufig ist das in Wohngemeinschaften anzutreffen.

Ist die untervermietete Fläche dabei unmöbliert, zieht der Untermieter also mit eigenen Möbeln in das oder die Zimmer, ergeben sich für den Hauptmieter vereinfachte Kündigungsbedingungen. Das liegt daran, dass er in diesem Fall kein berechtigtes Interesse bei einer eventuellen Kündigung nachweisen muss. Ohne dieses berechtigte Interesse verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate, wobei der Hauptmieter hier immer berücksichtigen muss, wie lange der Untermieter mit bestehendem Vertrag schon in den vermieteten Zimmern lebt.

Hieraus ergibt sich für den Hauptmieter eine Staffelung wie folgt:

• lebt der Untermieter weniger als 5 Jahre im vermietetem Zimmer, dann beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate à regulär sind 3 Monate + weitere 3 Monate, da kein berechtigtes Interesse besteht
• besteht das Untermietverhältnis mehr als 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate
• ist das Zimmer an den Untermieter seit mehr als 8 Jahren vermietet, ergibt sich daraus eine Kündigungsfrist für den Hauptmieter von 12 Monaten

Kündigt indes der Untermieter das gemeinsame Mietverhältnis, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist wie immer 3 Monate, laut § 573c Abs.1 BGB.

Besonderheiten bei der Untervermietung von möblierten Zimmern

Auch bei dieser Variante lebt der Hauptmieter mit in der Wohnung. Allerdings vermietet er hier ein oder mehrere Zimmer, die mit Möbeln ausgestattet sind. Der Vorteil liegt hier gerade für junge Leute auf der Hand: eigene Möbel müssen noch keine angeschafft werden.

Im Gegensatz zur Vermietung von unmöbliertem Wohnraum verkürzt sich die Kündigungsfrist sowohl für den Hauptmieter als auch für den Untermieter in diesem Fall auf 2 Wochen. Für beide Seiten unter Umständen eine überschaubare Zeit, bis das gemeinsame Untermietverhältnis endet.

Voraussetzungen für eine kurze Kündigungsfrist:

• das oder die Zimmer müssen möbliert vermietet werden
• der Untermietvertrag darf nicht zeitlich befristet sein
• das oder die vermieteten Räume müssen sich in der Wohnung befinden, die auch der Hauptmieter selbst bewohnt
• der oder die Zimmer sind nicht zum dauerhaften Gebrauch des Mieters mit seiner Familie oder Personen, mit denen er auf Dauer zusammenlebt, bestimmt à hier kann also nicht der eigentliche Lebensgefährte zum offiziellen Untermieter gemacht werden!

Der Hauptmieter muss bei der Kündigung eines untervermieteten möblierten Zimmers kein berechtigtes Interesse anmelden. Beide Vertragsparteien müssen jedoch die Kündigung bis spätestens zum 15. des Monats fristgerecht überstellen, soll das Vertragsverhältnis zum Ende desselben Monats beendet werden.

Was gilt es bei der Kündigung von Untermietverträgen zu beachten?

Zunächst einmal ist es natürlich auch bei
Mietvertrag ( © M&S Fotodesign / Fotolia.com) einem Untermietvertrag wichtig, die Vereinbarungen einzuhalten, die im Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter getroffen wurden. Ebenso wie bei einem herkömmlichen Mietvertrag sind in jedem Fall die Fristen für die Kündigung je nach individueller Untervermietung einzuhalten. Das schließt zum einen die fristgerechte und rechtzeitige Zustellung des Kündigungsschreibens sowie dessen Form ein.

Das heißt: Auch eine Kündigung des Untermietvertrages muss natürlich in schriftlicher Form erfolgen, selbst wenn es zur Untervermietung selbst nur eine bisher mündliche Übereinkunft gibt.

Achtung: Auch bei einem Untermietvertrag gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, wenngleich sie hier ein wenig unterschiedlich ausfallen können. Das bedeutet, dass diese Fristen auch so im Untermietvertrag festgehalten werden müssen. Denn auch bei schriftlicher Fixierung der gemeinsam getroffenen Vereinbarung darf dem Untermieter kein Nachteil entstehen. Bei der Vermietung eines möblierten Zimmers darf also nie eine längere Kündigungsfrist als 2 Wochen im Vertrag stehen, ansonsten wäre dieser nicht nur rechtswidrig, sondern am Ende auch unwirksam.

FAQ zum Thema "Untermieter kündigen"

Was ist ein Untermieter?

Ein Untermieter ist eine Person, die von einem Mieter eine Wohnung oder einen Teil einer Wohnung mietet. Der Hauptmieter ist der Mieter, der den Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat.

Unter welchen Bedingungen kann man als Hauptmieter einen Untermieter kündigen?

Als Hauptmieter kann man einen Untermieter kündigen, wenn dieser gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt oder andere Gründe vorliegen, die eine Kündigung rechtfertigen. Zum Beispiel kann eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Untermieter die Miete nicht zahlt, die Wohnung beschädigt oder den Hausfrieden stört.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Kündigung erfüllt sein?

Für eine Kündigung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese sind im Mietrecht geregelt. Zum Beispiel muss die Kündigung schriftlich erfolgen und begründet sein. Zudem muss eine angemessene Kündigungsfrist eingehalten werden.

Wie läuft das Kündigungsverfahren ab?

Das Kündigungsverfahren beginnt damit, dass der Hauptmieter dem Untermieter eine schriftliche Kündigung zustellt. Diese muss eine Begründung enthalten und eine angemessene Kündigungsfrist festlegen. Der Untermieter hat dann die Möglichkeit, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, muss ein Gericht über die Kündigung entscheiden.

Was passiert, wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen?

Wenn der Untermieter sich weigert, die Wohnung zu verlassen, kann der Hauptmieter gerichtliche Schritte einleiten. In diesem Fall muss ein Gericht über die Räumungsklage entscheiden.

Welche Rolle spielt der Vermieter bei einer Kündigung?

Der Vermieter ist nicht unbedingt in das Kündigungsverfahren zwischen Hauptmieter und Untermieter involviert. Allerdings kann der Vermieter das Recht haben, eine Untervermietung zu genehmigen oder abzulehnen. Wenn der Vermieter eine Untervermietung nicht genehmigt hat und der Hauptmieter trotzdem einen Untermieter aufgenommen hat, kann dies ein Kündigungsgrund sein.

Gibt es Unterschiede zwischen einer fristlosen und einer fristgemäßen Kündigung?

Ja, es gibt Unterschiede zwischen einer fristlosen und einer fristgemäßen Kündigung. Eine fristlose Kündigung erfolgt ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und setzt einen schwerwiegenden Grund voraus. Eine fristgemäße Kündigung muss hingegen eine angemessene Kündigungsfrist einhalten und kann aus verschiedenen Gründen erfolgen.

Welche Rechte und Pflichten haben Untermieter?

Untermieter haben bestimmte Rechte und Pflichten. Zum Beispiel haben sie das Recht auf eine angemessene Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten und auf eine angemessene Kündigungsfrist bei einer Kündigung durch den Hauptmieter. Sie haben jedoch auch die Pflicht, die Miete pünktlich zu zahlen und die Wohnung pfleglich zu behandeln.

Kann ein Untermieter selbst kündigen?

Ein Untermieter kann selbst kündigen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde oder wenn eine gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten wird. Ansonsten bedarf es der Zustimmung des Hauptmieters.

Wie können Konflikte zwischen Hauptmieter und Untermieter vermieden werden?

Um Konflikte zwischen Hauptmieter und Untermieter zu vermeiden, sollten die Vereinbarungen im Vorfeld klar und deutlich festgelegt werden. Es empfiehlt sich, einen Untermietvertrag abzuschließen, in dem alle Rechte und Pflichten festgelegt werden. Zudem sollten offene Fragen und Probleme frühzeitig angesprochen und geklärt werden.