Kündigung Untermietvertrag - Frist

Auch wenn ein Untermietvertrag in mietrechtlichem Sinne ein Mietvertrag ist und dadurch die allgemeingültigen Vorgaben des Kündigungsrechtes gültig sind, gibt es doch in Bezug auf die Kündigungsfristen einiges mehr zu beachten wie bei herkömmlichen Mietverhältnissen. Ausschlaggebend ist dafür vor allem die Ausstattung der jeweiligen Räume, die untervermietet wurden. Doch der Aspekt, von wem die Kündigung ausgesprochen wird, kann ebenfalls eine unterschiedliche Kündigungsfrist nach sich ziehen.

Kündigung Untermietvertrag: Punkte, die von Bedeutung sind

Bei der Kündigung einesKündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com)
Kündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com)
Untermietvertrages kommt es auf verschiedene Gesichtspunkte an. Zum einen ist es von großer Bedeutung, ob eine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume untervermietet wurden. Die in diesem Zusammenhang geltenden Kündigungsfristen können darüber hinaus für den Untermieter anders ausfallen, wie für den Hauptmieter der Mietsache. Im BGB sind die Vorgaben für diese Fristen in verschiedenen Rechtsvorschriften zu finden und nicht zusammenhängend formuliert.

Wonach wird bei der Kündigung Untermietvertrag unterschieden?

  • Untervermietung der gesamten Wohnung
  • Untervermietung einzelner Räume, möbliert und unmöbliert

Darüber hinaus können einzelne Räume oder auch die gesamte Wohnung nur für einen befristeten Zeitraum untervermietet werden. In diesem Fall wird die Kündigung vor dem Ende dieses Zeitraums ausgeschlossen. Hier endet das Untermietverhältnis zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt.

Übersicht der einzelnen Kündigungsfristen bei Untermietverträgen

 

  Frist für Hauptmieter

  Frist für Untermieter

gesamte Wohnung

3 Monate

3 Monate

unmöbliertes Zimmer

3 – 12 Monate

3 Monate

möbliertes Zimmer

2 Wochen

2 Wochen

 

Fachanwalt.de-Tipp:
Bevor man als Hauptmieter seine Wohnung oder nur einzelne Zimmer untervermietet, muss vom Eigentümer der Mietsache immer eine Genehmigung eingeholt werden.
Diese Vermieterbescheinigung ist vom Eigentümer zu unterzeichnen und im Übrigen für den Untermieter wichtig, damit er sich ganz offiziell auch bei den Meldebehörden unter dieser im Vertrag benannten Meldeadresse anmelden kann.

Besonderheiten bei einer Untervermietung der gesamten Wohnung

In aller Regel werden kompletteKündigungsstempel ( © Kautz15 / Fotolia.com)
Kündigungsstempel ( © Kautz15 / Fotolia.com)
Wohnungen nur dann vermietet, wenn der Hauptmieter für einen bestimmten Zeitraum nicht in dieser Wohnung lebt, beispielsweise weil er auf einem Auslandseinsatz ist. Insofern kann hier der Untermietvertrag als befristeter Vertrag gestaltet werden, welcher die vorzeitige Kündigung grundsätzlich ausschließt. Es sei denn, der Untermieter hat gewichtige Gründe, um von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Im Normalfall greift aber hier sowohl für den Hauptmieter als auch für den Untermieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Da seitens des Hauptmieters aber häufig ein berechtigtes Interesse an der Wohnung besteht, er also grundlegend auf Eigenbedarf kündigt, wenn er von seinem Auslandsaufenthalt zurückkommt, gestaltet sich der Kündigungsprozess meist recht einfach.

Kritisch wird es indes, wenn der Eigentümer der Wohnung als der Hauptvermieter dem Hauptmieter kündigt, noch bevor das Untermietverhältnis beendet wurde. Geschieht diese Kündigung zum Beispiel, weil der Hauptmieter diese fristlose Kündigung durch schlechte Zahlungsmoral schuldhaft herbeigeführt hat, ist er seinem Untermieter schadensersatzpflichtig.

Besonderheiten bei der Untervermietung von unmöblierten Zimmern

Meist lebt der Hauptmieter bei dieser Variante (Untervermietung von unmöbliertem Zimmer) auch weiterhin in besagter Wohnung und vermietet nur ein oder mehrere Zimmer an seinen Untermieter. Häufig ist das in Wohngemeinschaften anzutreffen.

Ist die untervermietete Fläche dabei unmöbliert, zieht der Untermieter also mit eigenen Möbeln in das oder die Zimmer, ergeben sich für den Hauptmieter vereinfachte Kündigungsbedingungen. Das liegt daran, dass er in diesem Fall kein berechtigtes Interesse bei einer eventuellen Kündigung nachweisen muss. Ohne dieses berechtigte Interesse verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate, wobei der Hauptmieter hier immer berücksichtigen muss, wie lange der Untermieter mit bestehendem Vertrag schon in den vermieteten Zimmern lebt.

Hieraus ergibt sich für den Hauptmieter eine Staffelung wie folgt:

  • lebt der Untermieter weniger als 5 Jahre im vermietetem Zimmer, dann beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate à regulär sind 3 Monate + weitere 3 Monate, da kein berechtigtes Interesse besteht
  • besteht das Untermietverhältnis mehr als 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate
  • ist das Zimmer an den Untermieter seit mehr als 8 Jahren vermietet, ergibt sich daraus eine Kündigungsfrist für den Hauptmieter von 12 Monaten

Kündigt indes der Untermieter das gemeinsame Mietverhältnis, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist wie immer 3 Monate, laut § 573c Abs.1 BGB.

Fachanwalt.de-Tipp:
Wer als Hauptmieter die verlängerte Kündigungsfrist bei unmöblierten Zimmern umgehen will, muss sich laut § 573 BGB auf sein berechtigtes Interesse berufen und dieses auch nachweisen. Das kann zum Beispiel dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter für das untervermietete Zimmer Eigenbedarf anmeldet oder der Untermieter sich vertragswidrig verhält.  Ist dieses berechtigte Interesse nachgewiesen und anwendbar, beträgt auch für den Hauptmieter die Kündigungsfrist 3 Monate.

Besonderheiten bei der Untervermietung von möblierten Zimmern

Auch bei dieser Variante lebt der Hauptmieter mit in der Wohnung. Allerdings vermietet er hier ein oder mehrere Zimmer, die mit Möbeln ausgestattet sind. Der Vorteil liegt hier gerade für junge Leute auf der Hand: eigene Möbel müssen noch keine angeschafft werden.

Im Gegensatz zur Vermietung von unmöbliertem Wohnraum verkürzt sich die Kündigungsfrist sowohl für den Hauptmieter als auch für den Untermieter in diesem Fall auf 2 Wochen. Für beide Seiten unter Umständen eine überschaubare Zeit, bis das gemeinsame Untermietverhältnis endet.

Voraussetzungen für eine kurze Kündigungsfrist:

  • das oder die Zimmer müssen möbliert vermietet werden
  • der Untermietvertrag darf nicht zeitlich befristet sein
  • das oder die vermieteten Räume müssen sich in der Wohnung befinden, die auch der Hauptmieter selbst bewohnt
  • der oder die Zimmer sind nicht zum dauerhaften Gebrauch des Mieters mit seiner Familie oder Personen, mit denen er auf Dauer zusammenlebt, bestimmt à hier kann also nicht der eigentliche Lebensgefährte zum offiziellen Untermieter gemacht werden!

Der Hauptmieter muss bei der Kündigung eines untervermieteten möblierten Zimmers kein berechtigtes Interesse anmelden. Beide Vertragsparteien müssen jedoch die Kündigung bis spätestens zum 15. des Monats fristgerecht überstellen, soll das Vertragsverhältnis zum Ende desselben Monats beendet werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Sollte noch kein schriftlicher Untermietvertrag oder nur eine mündliche Absprache über eine Untervermietung zwischen den beiden Vertragspartnern bestehen, so sind trotzdem die Kündigungsfristen einzuhalten!

Was gilt es bei der Kündigung von Untermietverträgen zu beachten?

Zunächst einmal ist es natürlich auch beiMietvertrag ( © M&S Fotodesign / Fotolia.com)
Mietvertrag ( © M&S Fotodesign / Fotolia.com)
einem Untermietvertrag wichtig, die Vereinbarungen einzuhalten, die im Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter getroffen wurden. Ebenso wie bei einem herkömmlichen Mietvertrag sind in jedem Fall die Fristen für die Kündigung je nach individueller Untervermietung einzuhalten. Das schließt zum einen die fristgerechte und rechtzeitige Zustellung des Kündigungsschreibens sowie dessen Form ein.

Das heißt: Auch eine Kündigung des Untermietvertrages muss natürlich in schriftlicher Form erfolgen, selbst wenn es zur Untervermietung selbst nur eine bisher mündliche Übereinkunft gibt.

Achtung: Auch bei einem Untermietvertrag gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, wenngleich sie hier ein wenig unterschiedlich ausfallen können. Das bedeutet, dass diese Fristen auch so im Untermietvertrag festgehalten werden müssen. Denn auch bei schriftlicher Fixierung der gemeinsam getroffenen Vereinbarung darf dem Untermieter kein Nachteil entstehen. Bei der Vermietung eines möblierten Zimmers darf also nie eine längere Kündigungsfrist als 2 Wochen im Vertrag stehen, ansonsten wäre dieser nicht nur rechtswidrig, sondern am Ende auch unwirksam.

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